新常态下成都城市综合体发展风险防控的思考

●李 尚

新常态下成都城市综合体发展风险防控的思考

●李 尚

成都确定了加快建设国家中心城市、国际化大都市的目标，城市综合体进入快速发展期，但是快速发展的同时，也暴露出一些突出问题和隐患，如果不加以高度重视和解决，有可能发生某种程度的商业地产泡沫，造成项目开发的巨大风险，甚至会影响到整个区域系统发展的进程和秩序。本文对其存在的问题进行探讨并提出解决对策。

新常态；城市综合体；风险防控

一、新常态下成都城市综合体发展及面临的主要问题

十二五以来，成都确定了加快建设国家中心城市、国际化大都市的目标，城市综合体进入快速发展期。据四川省商业地产联盟发布的数据显示，成都目前已经开业运营和规划在建城市综合体数量达130个以上，购物中心总存量达到410万平方米，总量居全国第一。仅2015年成都就有远洋太古里、大悦城、银泰城等多家大型购物中心相继亮相。青羊万达、朗诗金沙城、炎华置信、泛悦城市广场、上古天地等综合体也将陆续建设开业。成都综合体建设目前已进入了国际化、高端化、多元化的发展阶段，其中集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型商业综合体不少是以五星级的标准规划建设，其零售业态都是以国际化商业购物中心模式进行定位和经营，入驻综合体的企业和品牌也多以国内外知名大企业和国际品牌为主，更注重生活化、互动性、体验性的业态，一些优势明显的综合体业绩不断增长，对周边城市包括西部地区具有明显的辐射和引导消费作用。有统计显示，2015年国际金融中心、万象城、万达广场等大型综合体购物中心业绩均呈现18%—35%增长。

成都城市综合体在快速发展的同时，也暴露出一些突出问题和隐患，如果不加以高度重视和解决，有可能发生某种程度的商业地产泡沫，造成项目开发的巨大风险，甚至会影响到整个区域系统发展的进程和秩序。

一是项目空置率持续偏高。近年来，成都综合体商业及写字楼办公用房供应总面积大幅增加，形成大体量供应量，据统计，2015年商业地产体量在1000万平方米，城市综合体年度总面积达2757万平方米。从2014年到2017年，还有550万平方米主要来自新兴商圈和近郊区市县的新增供应量。从成都商业写字楼的租赁率来看，甲级写字楼的空置率近年来一直保持在26%—36%的水平，仲量联行发布的成都市场报告显示，2016年上半年成都优质零售物业空置率环比上涨0.4%至11.2%。

二是发展失衡。从大型综合体聚集区层面来看，主要集中在金融城、天府新城、春盐商圈（含东大街）、攀成钢-东客站等区域。高新区及天府新区是城市综合体发展最集中的区域，占到总供应量37%。按照成都南部的天府新城未来100万居住人口，人均商业面积1:1来计算，商业综合体面积远远超过了需求。而一些近郊发展较快、消费相对成熟的区域还缺乏大型商业综合体支撑，依旧存在结构性短缺。与此相对应的是，成都高端城市综合体和具有特色优势的商业项目供应量却比较稀缺。一些已经建成的城市综合体受地段、交通、通讯、商圈不成熟，市场消费能力不足的制约，支撑项目的持续经营面临困难，短期内有可能出现招商不利、商铺空置、供过于求的情况，完全消化可能需要5年以上时间。

三是受经济下滑、商业过剩、电商冲击的影响，成都零售业总体销售增幅出现负增长，各购物中心竞争激烈，项目间两极分化的趋势愈加明显。此外，一些城市综合体商业形态和独立大型百货商场商业形态未能与居民消费的多元化和细分化及消费水平更好适应，忽略了区域的差异和经营理念的创新，由此带来的消费相对不足形成了短期内商业地产项目的阶段性与结构性过剩。城市综合体一般体量较大，所需投资多，2014年以来伴随经济转型产业结构调整和“去产能”，在商业地产整体开发过量，市场供应超出需求，资金问题困扰和项目生存环境恶化的背景下，成都大型商业、写字楼等烂尾项目时有发生，大型商业地产的风险开始出现。

二、成都城市综合体发展风险的影响因素分析

一是近年来随着中心城市建设发展，地价普遍呈现上涨趋势，特别是稀缺地段地价上涨更快。一些新入市的中小开发商缺乏风险预判能力，开发综合体项目普遍存在高价拿地，忽略了产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡，以及开发周期长带来的投融资及建设管理复杂、国家金融法律政策变化等因素。商业地产开发资金占用大、环节多、周期长，尤其是大型城市综合体开发特别考验开发商的资金实力及运营能力，项目在融资、设计、定位、招商、运营、回款等过程中不能有任何闪失，如某一环节出现偏差，则造成资金链断裂从而导致项目烂尾，形成项目产品投资风险。

二是项目开发市场调研不足，错估区域环境的条件盲目立项，定位偏离市场，产品设计严重缺陷。从城市综合体选址方面来看，目前成都的优质零售物业还是集中在传统的春盐商圈，南部虽然有一些商圈崛起，但对知名品牌和国际大牌的吸引力远不足以与一环核心商圈竞争。更重要的是开发商同质化竞争现象愈发明显。几乎所有的综合体都是以主力店+休闲娱乐的方式被推向市场，而缺乏创新和更具吸引力的运营模式。一些开发项目不合理的业态环境布局和空间分割比例，功能性配套缺失等都可能带来降低项目商业价值的风险。

三是部分商业地产开发企业仍停留在面积、地段的传统比拼上，没有在规划设计、工艺标准、建筑技术等方面展开竞争；一些项目在交通、商业、医疗等公共资源还没有配置好，居住区未完全成型的情况下就盲目开盘，产生了大量的无效供应。一些项目所在地块处于开发前期，缺乏商圈竞争力，特别是相同区域大量开发的广场综合体项目共同抢夺消费客户群体，导致在三至五年培育期内自身难以收支平衡，支撑项目的持续经营面临困难。

四是综合体开发专业运营团队尤其商业部分专业人才缺乏，不少开发者没有商业地产的开发与运营经验，操盘经验严重不足，造成业态组合定位与招商目标和消费者需求以及消费习惯和能力脱节，品牌重叠现象严重，开业后调整变动频繁，对客户服务沟通不到位，硬件价值吸引力减退，资产价值不能得到增值，难以实现投资预期。

五是随着我国经济进入新常态，成都经济也呈现从高速增长阶段向中速增长的态势。经济增长的下滑带来的系统风险对人们消费信心造成一定影响。同时，成都经济与北上广深等一线城市差距较大，外来流入高收入人群有限，本地居民人均收入及支付能力的相对不足等，也制约了高端消费的大量增长并进而影响商业地产的发展。另一方面，随着经济增速的放缓和电子商务的冲击，企业扩张行为更为谨慎，在一定程度上抑制了对商业地产的需求。

从政府导向角度来看，考虑到城市发展以及土地出让的收益，拍卖土地在一段时期或部分地段比较密集，忽视区分不同项目，硬性规定商业配套面积，对部分开发商是否有开发大型商业地产的能力以及资质审查不到位，项目管理滞后，引导不足等，都可能对城市综合体发展造成一定的影响。

三、加强成都城市综合体发展风险防控的对策

1.深入推进供给侧结构性改革，加快城市综合体的转型升级与创新发展

推进成都城市综合体供给侧结构性改革，重点要突出创新发展的核心位置，将发展动力切实转换到创新驱动的轨道上来。一是将综合体建筑设计和城市设计有机融合，突出城市综合体的个性和创新。现在许多城市综合体侧重于引进一些国际大品牌来增加自己的竞争力，对于一些本土的品牌缺少关注，比如非物质文化遗产已经成为成都的一块招牌，如果把这种业态引入城市综合体里边去，就能够发挥资源与产品的稀缺性特点，拓展市场新空间，提高整体品质和城市形象。二是依托互联网和智能技术整合产业链，着力在补短板上下功夫，推动商业与养老、医疗、休闲娱乐等产业的融合，打造适应不同需求、不同定位，具有特色的综合体。三是当前居民消费呈现个性化、多样化、品质化的新特点，综合体商业必需加快拓展创新渠道，打造吸引全省全国的消费体验经济，通过创新填补客群空白，尽快形成适应消费新需求的新业态、新模式。四是配套商业和公共服务设施要同步规划、同步建设、同步使用。特别是随着成都地铁交通的完善和提升，跟随地铁线布局将是城市综合体的一大选择，未来五年，成都地铁建设将拥有9条线路，总里程达到380公里，地铁线直接连通的优质商业综合体也有望得得更好的发展。

2.强化规划引导，加强商业房地产总量控制，着力解决综合体开发的区域性结构性过剩

解决目前城市综合体出现的区域性或结构性过剩及可能发生的风险，首先要从供给端入手，重点加强规划管理和对城市综合体资源供给的调控引导，由数量转向提档升级和国际化发展。要进一步重新细化调整业态选择，将城市生活的各要素科学合理进行配置。其次，调整土地供应结构，取消部分商业物业的硬性指标，取消或降低商业项目绿地率和建筑密度等规划指标要求，对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，部分区域严格控制新增大型商业综合体开发，超过控制计划指标的，暂停商业用地供应。要加强相关基础设施和服务设施配套建设，最大限度实现综合体与周边环境之间的协调和各种业态的匹配。第三，要进一步健全商业地产市场调控市级部门联席会议制度，定期会商市场形势，研究调控对策，防止出现区域性过剩风险。

3.坚持产业立城，加强招商引资，有效化解商业地产存量

当前发展楼宇经济已经成为经济发展的内在要求和推动城市经济转型、产业升级的重要抓手，要坚定不移地加快落实去库存措施，通过多种方式盘活和消化商业地产存量。一方面，要大力发展产业高端和高端产业，进一步加大总部经济、金融、科技研发、高端商务服务等高端产业的招商引资力度。除了吸引大企业进驻，还要推出自主创业扶持计划，通过产业发展和社会消费水平的提高来拉动消费，消化短期过剩现象。另一方面，开发商要加强招商质量和成本的控制，充分预判开业后经营不佳的风险，根据需要引进外部运营顾问公司和招商代理公司，提前了解消费市场特点，提出针对性运营策略。政府要把重大项目建设作为全局工作的第一引擎，积极探索区域发展和对外开放新模式、新途径，加强与国内外城市的商务合作，着力提高招大引强项目的实效。

4.建立健全企业内部风险防范机制，实现开发商向城市运营商转型

一是采取多种开发模式。最大限度地规避项目开发风险。比如万达采用的订单式开发模式，项目可以根据战略合作伙伴提出的基本需求，经合作方确认后方才开工，租赁面积完全实现了租金覆盖。另一些成功的综合体项目，也大多采用招商在前、建设在后的先租后建形式，在为综合体尽快投入营运提供保障的同时，也确保了自身租金收益的快速兑现。二是加强企业的全面风险管理，规避财务能力和运作经营中的风险。成功的城市商业综合体项目，其规模体量既是市场容量需求量体裁衣的体现，也是开发商资金实力和运营能力量力而行的结果，这正是规避综合体项目开发运营风险的原则。三是随着房地产行业调整，加快传统开发企业向综合服务商和城市运营商转变转型。开发企业应充分利用互联网技术和平台，更加注重服务和营运，植入智能化实体硬件设备，多维度打造全方位的智能生活场景。

5.加大政策引导，健全政府监管机制，防范市场风险

首先，实行优质开发商准入制度，尤其要考察是否具备过硬的前期招商和后期运营能力，重点吸引世界500强和国内大型骨干企业前来投资开发国际化高端综合体项目，加大引进国际著名商家和品牌，根据投资强度、带动就业人口的数量适当给予政策优惠。其次，落实好金融服务实体经济的有关政策措施，加强多层次资本市场建设，规范各类融资行为，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。第三，要深化服务体制机制改革，提高政府供给侧改革执行力，不断创新公共服务管理和发展模式，加快提升管理水平、引导能力、服务质量和服务效果，推进市场诚信体系建设，为企业和社会提供良好的制度和政策环境。

2016-08-22

F293.34

A

1008-5947（2016）05-0094-03

作者及单位：李尚，中共成都市委党校讲师。（四川 成都 610072）

责任编辑 冯凌宇