土地供给错配、房价上涨与半城镇化研究

2016-03-23 06:04彭代彦
中国土地科学 2016年12期
关键词:城镇化率房价城镇化

文 乐,彭代彦

(华中科技大学经济学院,湖北 武汉 430074)

土地供给错配、房价上涨与半城镇化研究

文 乐,彭代彦

(华中科技大学经济学院,湖北 武汉 430074)

研究目的:从土地供给入手,识别房价上涨对人口半城镇化的影响及其机制。研究方法:理论分析与实证分析相结合,并采用工具变量法克服模型内生性。研究结果:(1)土地供给错配导致房价上涨,进而推升半城镇化率;(2)不管来自省外还是来自省内的农业转移人口均受到房价上涨的负面冲击,但是省外农业转移人口受到的影响更大。研究结论:房价上涨过快不利于农村转移人口市民化,而土地供给错配是造成房价上涨的重要根源。因此,为了促进农村转移人口市民化,有必要调整限制大城市而鼓励中小城镇发展的政策。

土地经济;半城镇化;房价;土地供给错配;农业转移人口市民化

1 引言

改革开放以来,大量农业转移人口进入城市,推动了中国的快速城镇化。但是,大量农业转移人口进城后不能获得城市户口,实现身份转换,也不能享受与城镇居民同等的社会福利与公共服务,中国的城镇化因此被认为只是一种“半城镇化”[1-3]。这种城镇化模式造成城市内部本地居民与外来居民的分割,也使得农村出现了大量留守妇女、留守儿童与留守老人,俗称“386199”部队,给中国的经济发展与社会和谐稳定埋下了重大隐患[4-5]。因此,如何有序推进农业转移人口市民化成为了当今时代的重要议题,也引起了中央政府的高度重视。《国家新型城镇化规划(2014-2020 年)》指出要以人的城镇化为核心,要将“户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右”。然而,10多年来这种差距不断没有缩小,反而随房价的不断上升呈扩大的趋势,如图1所示。

图1 房价与人口半城镇化率变化趋势Fig.1 The trend of housing prices and peri-urbanization

人口半城镇化的成因究竟何在?高房价是否抑制了城镇化?对此,学术界进行了大量研究。安虎森和皮亚彬认为,半城镇化产生的原因在于农业转移人口的流动受到户籍制度、城市偏向的公共政策、农村土地制度等因素的制约[6]。还有学者从人力资本等方面进行了分析[7]。但事实上,中国的户籍制度、农村土地制度和教育都在不断完善,政府也在积极推动公共服务均等化,而半城镇化率却仍在不断上升。许多学者认为房价上涨才是关键因素,因为农业转移人口收入水平普遍较低,而城市高企的房价提高了城市居住成本,增大了农业转移人口生活压力[3]。由于无力购买商品房,农业转移人口大多选择居住在“城中村”等环境恶劣的地区[5,8]。李永乐[9]利用省际面板数据对房价与城镇化关系进行了实证检验,发现住宅价格上涨阻碍了城镇化,但其实证模型中并没有加入其他控制变量,可能存在估计偏误。另外,孔艳芳采用GMM法进行的研究也发现房价快速上涨推升了半城镇化水平,因为农业转移人口消费能力的上升赶不上房价上涨的速度[10]。

总的来看,现有研究对人口半城镇化相关问题做了有益探索,但是大多属于理论分析,相应的实证研究较少。少数文献虽就房价对城镇化的影响进行了实证检验,但也存在一些不足:一是没有讨论房价上涨的根源,没有对土地供给、房价与半城镇化之间的关系进行系统研究;二是城镇化率的提高将可能反过来推动房价的上涨[11],而既有研究却没有处理模型中这一潜在的内生性问题。基于此,本文首先从理论上分析了房价上涨抑制人口城镇化,推高半城镇化率的制度背景与理论机制;然后主要利用2010年中国人口普查分县资料数据进行了实证检验,并且用土地供给错配程度指数作为房价的工具变量,有效克服了模型可能存在的内生性问题。

2 制度背景与理论分析

2.1 制度背景

长期以来,中国实施了严格的户籍管理制度,虽然小城镇的落户限制已经放松,但对大城市依然进行着严格的管理。1997年6月,国务院批转公安部《小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度的意见》(国发[1997]20号)明确规定,在小城镇购买商品房或者有合法自建房的居民,以及其共同居住的直系亲属,可以办理城镇常住户口。2001年3月国务院又颁布《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》(国办发[2001]6号),对办理小城镇常住户口的人员不再实行计划指标管理。与小城镇落户限制逐渐放开不同,中国一直严格控制着大城市的规模。超大城市和部分特大城市在严格控制人口规模的基础上构建了包括购房指标在内的积分入户评价体系(表1);在部分二、三线城市,也需通过购房落户等方式才能获得城镇户籍[10]。随着房价的上涨,现有的落户制度会自动变相抬高农业转移人口在城镇落户的门槛。

表1 城镇落户条件Tab.1 Household registration system in city

2.2 理论分析

从制度背景来看,拥有固定居所、稳定的就业或生活来源是在城镇落户生活的基本条件[12]。事实上,城镇化的本质也在于农业转移人口能够在城镇“安居”、“乐业”。为此,本文构建一个简单的理论模型来说明房价上涨如何影响城镇化。假设城镇化水平是居民住房状况和就业状况的函数,为简化分析,将函数设定为柯布道格拉斯(C-D)函数形式:

(1)中,U为城镇化水平,A为常数,H为住房状况,E为就业状况,α、β均为大于零的参数。

一般来说,在其他条件不变的情况下,居民收入水平越高,房价越低,则居民购买住房的能力越强;反之,收入水平越低,房价越高,居民就越难以购买住房。于是可以将住房消费H进一步设定为居民收入与城市房价的C-D函数,即:

式(2)中,B为常数,W为居民收入,P为城市房价,γ 、φ均为大于零的参数。

另外,房价上涨通常会导致企业生产成本上升,具体表现在两个方面:一是房价上涨导致居民生活成本增加,企业必须增加工资,否则,员工难以继续维持原有生活水平;二是房价上涨将导致地价上升,从而提升企业使用厂房用地的成本。由新古典经济学企业生产理论可知,企业的劳动力需求取决于产出水平和生产要素的相对价格。也就是说,在其他条件不变的情况下,由于房价上升增加了企业生产成本,企业可能会减少对劳动力的需求,城市就业机会相应减少。基于此可将就业设定为产出和房价的C-D函数,即

式(3)中,C为常数,Q为企业总产出,P为城市房价,ρ、η均为大于零的参数。最后,把式(2)和式(3)代入式(1),然后对房价P求导,可得:

式(5)表明,房价上涨将抑制人口城镇化。换言之,房价上涨不利于农业转移人口市民化,最终导致城市半城镇化水平上升。

3 计量模型、变量与数据说明

3.1 计量模型

为了验证房价对人口半城镇化的影响,首先对(4)式右边取对数,然后化简,得到如下实证模型:

式(6)中, i = 1,2,…,N,代表城市;U为城镇化水平,借鉴现有研究的做法[10,13-14],用人口半城镇化率,即常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差表示。图2是2010年中国各地区的半城镇化水平,东部地区半城镇化率较高,而中西部地区相对较低。房价(lnp)是本文关注的核心变量,用商品房屋销售价格的对数表示。考虑到工资是居民收入的最主要来源,用在岗职工工资的对数作为居民收入(lnW)的代理变量。再用人均国内生产总值的对数作为产出变量(lnQ)的代理变量;εi表示随机误差项。需要指出的是,由于人口半城镇化率是度量城镇化水平的一个负向指标,因而预期房价系数为正,即房价上涨将推高人口半城镇化率。

此外,考虑到可能还有其他因素影响地区城镇化水平,本文分别从经济、社会公共服务、人口因素三个方面再加入一组控制变量(Z)以缓解遗漏变量偏误,最终设定模型如下,

控制变量及其测度具体如下:(1)GDP增长率(gdpg)。经济增长越快,创造的就业机会越多,该变量的预期符号为负;(2)产业结构(tsst),用第三产业产值与第二产业产值之比表示。因服务业具有较强的就业吸纳能力,该变量的预期符号为负;(3)人口结构(struct),用0—14岁和65岁以上人口占总人口比重表示,该指标上升,意味着青年劳动力的减少,从农村进入城市的人口可能减少,因此,预期人口结构系数为负;(4)人口增长率(pgro)。人口增长越快,社会经济承受的压力越大,该变量的预期符号为正;(5)城市规模(lnupop),用城镇常住总人口对数表示。城市规模越大落户条件越严,预期符号为正;(6)人力资本(lnedu),用平均受教育年限来衡量。人力资本度量了劳动技能,有利于促进人口城镇化,因此预期符号为负;(7)市政公共服务(amen),用城市市政公用设施建设固定资产投资总额占城市GDP的比重表示①城市市政公用设施建设固定资产投资主要包括城市供水、燃气、集中供热、公共交通、道路桥梁、排水、防洪、园林绿化、市容环境卫生建设等。。增加公共服务可提高城市承载能力,预期符号为负。以上变量数据均来源于《2010年中国人口普查分县资料》、2011年《中国城市统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》和《中国城市建设统计年鉴》。最后需要说明的是,限于数据的可获得性,本文样本主要是2010年281个地级及以上城市的数据。表2是主要变量的描述性统计。

图2 2010年中国各地区半城镇化分布Fig.2 China peri-urbanization in 2010

表2 主要变量描述性统计Tab.2 Descriptive statistics of main variables

3.2 内生性问题

内生性是困扰计量模型的主要难题,其主要来源为反向因果、遗漏变量偏误和测量误差。(1)房价上涨可能抑制农业转移人口市民化,推高半城镇化水平,但是,农业转移人口向城镇集聚,增加了城市的住房需求,进而推高城市房价,因此,这种反向因果关系可能会高估房价对人口半城镇化的影响。(2)由于房价上涨导致城市生活成本高企,一部分农村人口宁肯留守农村而不愿意进城务工,还有一些农业转移人口可能因无法承受高房价而返回农村,这些情形又会低估房价对人口城镇化的影响。(3)虽然本文加入了一系列控制变量以缓解遗漏偏误,但是不可能控制所有的影响因素,比如偏好等不可测量的因素。(4)房价的测量误差也可能造成内生性问题。为此,本文结合中国土地供给的特殊性,寻找影响城市房价的外生性冲击,采用工具变量方法来解决OLS估计的内生性问题。

值得注意的是,中央政府通过土地用途管制制度和土地审批制度对土地供给指标进行严格的控制①《土地利用年度计划管理办法》第九条。。自2003年开始,中央实行了偏向中西部的土地供给政策[15-16]。这一政策不仅减少了土地供给量,而且使得建设用地供应向中西部地区及中小城市偏移。在2004—2014年期间,全国审批建设用地年均增长率仅约为1.85%,一些年份甚至为负增长,而全国GDP年均增长率超过了10%。图3表明,中西部土地出让面积占比在不断上升,与此形成鲜明对比的是,东部地区虽然人口在不断流入,但是土地供应占比反而在减少。此外,国家为了鼓励发展中小城镇并限制大城市的规模,其住宅用地的年度增幅基本呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征②中国土地勘测规划院《全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告》,2015年。。不难发现,中央土地供给与城市土地需求明显错配。为了更准确地反映错配程度,本文构建了土地供给错配指数,用Misall表示,即Misall = (本地城市土地出让面积/其余城市土地出让面积之和)/(本地城市GDP/其余城市GDP之和)。如果Misall = 1,说明土地供给与经济需求是相匹配的;Misall越小于1,说明城市土地供给相对越稀缺;反之,说明土地供给相对过多。通过计算全国281个地级市及以上城市的错配指数,可知全国所有城市平均值与中西部城市平均值均大于1,并在2003年之后持续上升(图4),而30个省会大城市①不含拉萨、香港、澳门、台湾。的土地供给错配指数小于1,并且呈现不断下降的趋势,尤其是北京、上海、广州、深圳四个特大城市的错配指数非常小。以上这些特征表明中西部土地供给相对越来越过剩,而大城市的土地供给则相对越来越稀缺。

图3 中西部土地出让面积占比Fig.3 Ratio of land leasing areas in Midwest

图4 土地供给错配指数趋势Fig.4 Misallocation trend of land supply

综上所述,中国建设用地指标供应不是根据人口半城镇化率来配置的,也没有以非农业人口数为标准进行供应②《城市建设用地分类与规划建设用地标准(GB137-90)》提供了城市建设用地指标分配的具体依据。。另外,考虑到影响农村人口是否迁入城市的主要因素是收入水平与生活成本的高低,而土地供给又不会直接影响人口流动,所以土地供给错配相对于半城镇化率而言是外生的。因此,以土地供给错配指数作为房价的工具变量,进一步构建计量模型如下:

其中式(8)为工具变量法第二阶段估计方程(2sls),式(9)为第一阶段估计方程。式(8)各变量含义同式(7),式(9)中Misall表示土地供给错配指数,预期其系数λ1为负,其他变量含义同式(8)。

4 实证结果与分析

4.1 基本回归结果

表3报告了OLS回归的基本结果,其中第一个回归报告了模型(6)的结果,没有加入其他控制变量,而第二个回归则加入了其他经济变量和人口因素变量,第三个回归则进一步加入了人力资本和公共服务两个变量。从第一列到第三列,大部分变量系数都是高度显著的,并且模型拟合优度显著上升。另外,考虑到加入控制变量后可以减轻遗漏变量偏误,下面以第三个回归为基准进行解释。

房价(lnp)系数都在1%的水平上显著为正,符合前文理论分析的预期。房价上涨1个百分点,导致人口半城镇化率上涨约0.1157个百分点。工资(lnW)的系数符号为正,但不显著,可能是因为工资对人口半城镇化具有正反两方面的作用:一方面工资上涨会增加居民收入,提高农业转移人口买房落户转化为市民的能力,降低半城镇化率;另一方面工资上涨会增加企业用工成本,导致其减少用工,同时,工资上涨也可能吸引更多的农业转移人口进入城市,从而推高半城镇化率。因此,工资对人口半城镇化的净效应不显著。人均GDP(lnQ)的影响显著为正,可能是经济增长吸纳了更多农村人口向城市转移,从而推高了半城镇化水平。

其他控制变量跟预期基本是一致的。其中,GDP增长率(gdpg)的提高、产业结构(tsst)升级、人力资本(lnedu)以及城市公共服务水平(amen)的增加均能降低半城镇化水平。此外,人口结构水平(pstr)的系数为负,这可能因为随着中国出生人口“婴儿潮”的消退,青壮年劳动力减少,以致进入城镇务工的农业转移人口减缓,从而半城镇化率下降。人口增长率(pgro)与城市规模(lnupop)的系数为正,这是因为人口增长率越高,城镇化的压力越大;而城市规模越大,城市拥挤效应越大,并且农业转移人口市民化的门槛也越高。

4.2 2sls估计结果

表3的OLS回归结果表明房价上涨显著推升了半城镇化率,抑制农业转移人口的市民化,但是,潜在的内生性可能导致估计结果存在偏误。因此,根据前文分析,以土地供给错配指数作为房价的工具变量,采用两阶段最小二乘法(2sls)对模型(8)和(9)进行估计。表3的第4、5列分别报告了两阶段最小二乘法(2sls)估计结果,其中,工具变量F值11.824大于弱工具变量检验的经验值10,这表明不存在弱工具变量问题。

表3 实证回归基本结果Tab.3 Basic results of empirical regression

首先,从第二阶段估计结果来看,房价对人口半城镇化率的影响仍然显著为正,而且该变量的回归系数(20.2624)是普通OLS估计结果(11.5707)的1.7倍,这表明解释变量的内生性使得OLS回归低估了房价上涨对人口城镇化的抑制作用。在其他条件不变的情况下,如果房价上涨1%,人口半城镇化率增加0.2026个百分点,这再次表明房价上涨是抑制人口城镇化的非常重要的因素。其他变量估计结果跟OLS估计基本一致,不再赘述。

其次,在第一阶段估计结果中,土地供给错配指数(Misall)是本文重点关注的变量,其系数高度显著为负,表明土地供给错配指数越小,房价会越高。也就是说,土地供给越稀缺,房价越高,显然,这是符合常理的,也跟前文理论预期完全一致。工资(lnW)、人均GDP(lnQ)、产业结构(tsst)和城市人口规模(lnupop)对房价均有显著正向影响,因为这些因素增加住房需求从而推高了房价;人口结构(pstr)对房价有负的影响,可能是随着城市劳动力的相对减少,降低了住房需求,而人力资本(lnedu)对房价有负向影响,其原因有待进一步的分析。

4.3 进一步分析

4.3.1 子样本分析 2003年后中央土地供给政策发生了巨大变化,土地供给政策开始向中西部倾斜。因此,本文首先把2010年全部样本分为东部、中西部两个子样本,然后利用2000年人口普查数据进行反事实检验。

表4第一个回归和第二个回归报告了区域子样本2sls估计结果,对比可知存在明显的区域差异,其中,第一阶段Misall都是显著为负的,但是,第二阶段回归中,房价(lnp)只在东部地区是显著为正的。这可能是由于土地供给向中西部倾斜,东部土地供给减少直接导致东部地区房价上涨,造成住房成本上升和就业机会减少,进而推升了东部人口半城镇化率;而在中西部地区,尽管土地供给增加能够降低房价,有利于促进农业转移人口市民化,但是其产业基础较薄弱,职业发展机会相对较少,农村人口大多愿意流向东部发达地区而不是在中西部安家落户,因此,即便中西部房价下降,其对人口半城镇化的正向作用也不显著。

从理论上来看,2000年土地供给没有发生明显的错配,应不会对房价产生显著的影响,因而房价不会推高半城镇化率。表4中第三个回归报告了以2000年中国人口普查分县资料的相关数据作为样本的2sls结果,可知土地供给错配指数和房价系数均不显著,符合理论预期,间接表明土地供给错配会推高房价进而抑制人口城镇化。

表4 2sls估计结果:分年份和地区Tab.4 2sls estimation results: different years and areas

综合表4第(1)—(3)个回归结果,可知2003年土地供给政策收紧且向中西部偏移,导致了东部房价快速上涨,进而推升半城镇化率。

4.3.2 分移民来源地分析 农业转移人口依来源可划分为省内移民和省外移民。表4第4和第5列报告了分来源地的回归结果,表明房价上涨对来自省外的农业转移人口影响更大,即来自省外的更难以转化为市民。这可能是因为地方政府对省内移民市民化有更多的政策性照顾,而外省移民则面临更多的障碍。

4.3.3 稳健性检验

(1)检验工具变量外生性。好的工具变量不仅要求与内生变量相关,而且还要不直接影响被解释变量。为此,直接把土地供给错配指数(Misall)放入模型(7),采用OLS进行回归。表5第一个回归结果显示Misall系数并不显著,这从统计上进一步验证了工具变量的外生性。另外,为了进一步检验工具变量估计的可靠性,本文运用对弱工具变量更不敏感的LIML、GMM2S方法进行估计,结果见表5第2、4、5列,这与2sls估计结果是一致的。

表5 稳健性检验Tab.5 Robust check

(2)分位数回归。分位数回归有不易受到极端值影响的优势,可避免异常值造成估计偏误。本文估计了0.25、0.50和0.75分位点的结果,回归系数仍是高度显著的,再次表明了结果的稳健性。

5 结论与政策建议

近10多年来,中国采取了偏向中西部的土地供给政策,同时出现了房价和人口半城镇化率迅速上升的现象。为弄清它们之间的因果关系,本文以土地供给错配程度作为房价的工具变量,研究了房价对人口半城镇化的影响,并有效克服了计量模型的内生性问题。本文的主要研究结论有:(1)土地供给错配推高了城市房价,进而推升了半城镇化率。即房价上涨抑制了农业转移人口的市民化。房价每上涨1个百分点,半城镇化率将上升约0.2026个百分点。(2)2003年以后土地供给政策收紧且偏向中西部以及限制大城市的土地供应造成了土地供给错配,是房价上涨的重要根源。(3)不管来自省外还是来自省内的农业转移人口均受到房价上涨的负面冲击,但是省外农业转移人口受到的影响更大,表现出更高的半城镇化率。

本文的政策含义在于:要解决半城镇化问题,有必要调整限制大城市并鼓励中小城镇发展的政策。中西部地区和中小城镇虽然得到了更多的土地和政策照顾,但是由于缺乏发展现代产业的集聚优势,经济发展缓慢,就业机会少,即便放开户籍限制,农民也不愿意迁入。相反,大城市就业机会多,发展前景好,可吸纳大量农业转移人口,但是现有政策却在限制大城市的发展,迫切需要加以改变,应增加东部地区、尤其是增加大城市的土地供给。2016年中央《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》(国土资发[2016]123号)提出要“建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制”,也就是说土地供给要与需求相匹配,是非常及时的。但是,需要指出的是,新政策仍然是限制大城市土地供应,“原则上不因吸纳农业转移人口新增建设用地”。可以预计,随着城镇人口进一步增长,大城市的房价和企业生产成本仍将继续上涨,农业转移人口在大城市落户也将变得更加困难,大城市半城镇化率会更高。

此外,即便在现有的土地政策下,如果允许建设用地指标跨区域交易,市场也能够自我校正,实现有效配置。北京、上海等一线城市土地稀缺,边际产值高,而中西部城市以及小城市的土地供给过多,边际产值较低。一线城市可以向中西部城市和小城市购买用地指标,用于经济开发。而出售土地指标的城市则获得了土地出让收益,可用之于改善民生和发展适合当地禀赋优势的产业。当一线城市的土地开发收益和购买用地指标成本相等时,交易就会达到均衡。显然,市场交易可以促进城市间的分工合作,提高城市生产效率。因此,应打造可供建设用地指标全国交易的平台。

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(本文责编:王庆日)

Research on Misallocation of Land Supply, Rising Housing Prices and Peri-Urbanization

WEN Le, PENG Dai-yan
(School of Economics, Huazhong University of Science and Technology, Wuhan 430074, China)

Our results found that 1)the misallocation of land supply pushes up housing prices, while the rising housing prices drive up the rate of peri-urbanization; 2)both the rural-urban migrants within or from other provinces are heavily affected by the rising of housing prices and the influence of rising housing prices on rural-urban migrants from other provinces is greater than that on the rural-urban migrants within the province. That is to say, the rate of peri-urbanization from outside rural-urban migrants is much higher. In conclusion, the rising housing prices is harmful to the urbanization of rural-urban migrants, and the misallocation of land supply is the source of high housing prices. Therefore, the policy that constrains big cities and encourages the development of small and medium-sized cities is not desirable to solve the peri-urbanization problem.

land economy; peri-urbanization; housing prices; misallocation of land supply; urbanization of rural-urban migrants

F301

A

1001-8158(2016)12-0018-10

10.11994/zgtdkx.20161207.152600

2016-09-20;

2016-11-28

湖北省社科基金一般项目“倾向中西部的土地供给政策如何推升了房价”(2015198);中央高校基本科研业务费HUST(2014WZ06)。

文乐(1989-),男,湖南益阳人,博士研究生。主要研究方向为发展经济学,城市经济学。E-mail: wellerwen009@163.com

彭代彦(1964-),男,湖北仙桃人,教授,博士生导师。主要研究方向为发展经济学。E-mail: pengdaiyan0880@126.com

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