楼市政策收紧内房投资趋缓

文|鲁政委

楼市政策收紧内房投资趋缓

文|鲁政委

望京笔记

鲁政委，湖北省随州市环潭镇人，经济学博士，兴业银行首席经济学家，市场研究总监。2010年被上海市政府确定为”上海金融领军人才“、“首届沪上十大金融创新人物”，在金融界和百度新闻联合评选的“2011年度中国最受关注的十大经济学家”中以“前瞻”名列榜首；2010年度和2011年度连续两年“第一财经金融价值榜之最佳中国分析师”。

市场普遍认为，内地房价存在着“三年一周期”的特徵：从70大中城市二手住宅价格指数来看，中国主要城市的房价增速大约每三年会经歷一个“上涨─下跌”的轮迴。这是房价的周期，而房地产投资的周期却鲜有人关注。事实上，中国的住宅新开工面积波动也具有鲜明的周期性特徵，而这种周期性特徵在近年来发生了重要变化。同时，供地、房地产销售与投资之间的联动关系也发生了改变。

本文将围绕房地产周期的新特徵展开讨论。

1、房地产周期的新变化

以2012年7月为分界，中国的房地产周期发生了四个重要变化。

第一，新开工涨跌周期缩短。在2012年7月之前，中国住宅新开工面积增速大约每两至三年会经歷一轮“从上涨到下降”的波动。然而，2012年7月之后，新开工增速的波动周期已显著缩短，目前只有十五个月左右。

第二，销售相对于投资：从领先到同步。2012年7月之前，商品房销售增速往往领先于房地产投资增速，销售增速见顶早于投资增速见顶约半年以上。例如，在2009年至2011年的房地产周期中，房地产销售增速于2009年11月见顶，但房地产投资增速在2010年5月见顶。但在2012年7月之后，商品房销售增速和房地产投资增速呈现同步变化。例如，今年房地产销售增速和投资增速同时在4月见顶。

第三，供地与新开工：从领先到几近同步。2012年7月之前，住宅用地供应的增速领先于住宅新开工面积的增速。在2009至2011年的楼市周期中，100城市住宅地供应面积增速在2010年2月见顶，而住宅新开工面积增速在2010年7月见顶。2012年之后，住宅地供应增速与住宅新开工面积增速的变动时点更为接近。在当前所处的楼市周期中，100城市住宅地供应增速在2016年3月见顶，而住宅新开工面积增速在2016年4月见顶。

第四，新开工与施工：从领先到同步。2012年7月之前，住宅新开工面积增速领先于施工面积增速。例如，在2009年到2010年的楼市周期中，新开工面积增速于2010年5月见顶回落，而施工面积增速直到2011年2月才见顶回落。二者相差9个月。2012年7月之后，新开工面积增速和施工面积增速的变化时点更为接近。2012至2014年的楼市周期中，新开工面积增速于2013年2月见顶，施工面积增速在两个月后见顶。新开工面积增速在2014年2月开始回调，而施工面积增速在2014年3月开始回调。

2、楼市新特徵的背后

房地产周期的变化，实际上体现了2012年前后中国楼市政策的三大变化。

首先，2012年7月起，政府开始徵收土地闲置费。2012年6月，国土部发布《闲置土地处置办法》，对未动工开发满一年的闲置土地按出让或划拨价款的20%徵缴土地闲置费，对未动工开发满两年的闲置土地可以收回使用权。这一办法从2012年7月起开始实施。土地闲置费的徵收有效减少了开发商的囤地行为，使土地供应增速和新开工增速的变动时点更加接近。

其次，2012年后中国土地供应的顺周期特徵有所减弱。在2009年到2010年初，随着住宅价格的攀升，100城市的住宅地供应面积也出现了快速的增长。而在2013年，尽管住宅价格同比涨幅持续扩大，住宅地供应面积的同比增速却在2013年2月触顶，而后波动下行。2016年的前九个月，住宅价格同比增速走高，但住宅地供应面积同比增速并未出现明显的提高。

顺周期的土地供应使开发商在楼市火热期购入大量土地。考虑到从土地购入到投入开发需要一定的时间，加之可能存在的囤地行为，购置的土地可能需要一定的时间才会被逐步消化。这导致楼市销售热度退却后，新开工面积和房地产投资仍然能够在短期内保持一定的增长。而当土地不再顺周期供应后，房地产销售对投资开工的影响时间缩短。这不仅使销售与投资开工的变动时点更为接近，也使新开工面积的反应更为敏感，引起新开工面积增速的波动周期缩短。

再次，土地供应有所减少。2012年末至今，土地购置面积增速大部分时间为负，待开发土地面积增速也呈现出下行趋势。土地供应的减少加速了房地产库存去化的进程，使新开工面积对施工面积的影响更为明显，导致新开工面积增速与施工面积增速的变动时点更为接近。

3、房地产投资展望

了解房地产周期的新特徵对于预测明年的房地产投资有着重要的意义。

一方面，过去有一种观点认为，房地产投资增速滞后于房地产销售增速。因此，今年的楼市繁荣可能对明年一季度甚至上半年的房地产投资起到支撑作用。然而，现在房地产销售与投资的变动时点更为接近，加之楼市政策收紧，明年的房地产投资增速可能随着销售增速的下滑而回落。

另一方面，考虑到土地供应增速与新开工面积增速的变动时点更为接近，扩大土地供应将更快地影响到房地产投资。这意味着，如果明年土地供应增速有所回升，将对房地产投资形成一定的支撑。