房地产开发项目全过程成本控制及其应用

林芹惠（福建厦门361000）

房地产开发项目全过程成本控制及其应用

林芹惠（福建厦门361000）

房地产项目成本控制，包括其项目过程中动态成本控制，重点是全过程成本控制，是值得我们研究的课题。本文就成本管理过程的策略及方法，进行了研究，旨在将房地产开发项目当中各个环节成本管理得到有效控制。

房地产开发项目；成本控制；控制策略

1 房地产项目成本控制的现状

经过在福建省多个房地产开发项目进行的调查，发现部分房地产开发企业都因为房地产策划出现失误造成了项目成本损失。另外，大部分企业忽视计划，导致房地产开发的成本失去相应的控制。还有对设计阶段成本控制不够重视，只在意控制项目施工时间段的成本，许多企业在项目施工阶段对材料及质量方面监督，仔细审核预算却达不到应有节约成本的效果，究其原因往往源自于此[1]。

由此不难看出，造成我国现今所有房地产企业存在弊端主要原因就是大多数从事房地产项目建设的企业缺少行之有效的科学的管理方式，并且忽视成本管理。正因为如此，尽早将成本控制体系建立完善，又使其具有一定的科学性是目前的头等大事，这样才能让我国的这些房地产企业的竞争力得到提升，将房地产项目投资成本降到最低。

2 房地产项目的成本构成

（1）土地成本

房地产企业获得土地的时候首先要获得土地权，这样就有一定的费用支出，包括：土地征用费、如果需拆迁房屋对被拆迁的人员根据相关规定支付的拆迁补偿以及对被拆迁人员临时安置的补助费用、土地出让金以及城市配套建设费等等。

（2）前期工程费

在房地产工程项目施工开始之前发生的成本就是前期工程费，其中包括：当所需投资数目较大的时候对项目进行可行性研究产生的可行性研究费、开发项目的时候勘察设计产生的费用、保证水电路通畅以及平整施工场地所产生的费用。

（3）房屋开发费

其中包括附属工程费、建安工程费、室外工程费及其他费用。

（4）管理费

即按照相关规定需缴纳的房地产企业其行政管理部门在对活动进行管理、经营与组织时产生的各种费用。

（5）销售费用

销售费用其中包含房地产项目建成之后所投入的广告宣传费、售楼中心的建造租赁费、销售人员的开支、奖金等等费用。

（6）财务费用

财务费用就是指一旦房地产企业与金融机构发生借贷关系所要支出的利息费用和手续费用等等。

（7）不可预见费

不可预见费即是指对于在房地产项目开发施工的过程中发现的预料不到的成本方面损失所必须的预留资金。

（8）其他费用。

（9）税费。

3 房地产项目成本控制的概念

作为一个房地产项目开发企业其终极目标无外乎利润，在项目收入为不变的时候，如果想要拥有较高的利润那么久一定要保证成本较低。在一个房地产开发企业当中，其企业项目成本的管理水平和整个房地产企业在经济方面所能获得的效益是息息相关的[2]。房地产项目开发企业在其开发项目的过程当中应该坚决将整套成本管理工作落到实处，对每一项支出及其支出后收益加以保证，以此实现提升项目价值的目标。

4 房地产项目成本控制的原则

在整个房地产项目开发的过程当中，各个阶段都有房地产项目成本控制的存在，这是一个从面到点全方位的成本控制。要保证房地产项目成本控制的效果就要坚持一系列房地产项目成本控制的原则：在项目产品的整个生命周期当中将所需成本控制到最低的原则、把整个项目从上到下融为一体对其整体进行成本控制原则、成本责任制原则等等。

5 房地产项目成本控制的过程

成本控制是无处不在的，这个过程是系统且复杂的。其主要由是否要进行此次投资的分析决策、建设项目之前的工作安排、房地产项目在建设以及施工和施工结束后房地产工程的销售与出租阶段组成，而这其中又包括各种纷繁复杂的环节，这些环节与环节之间互相影响又互相制约，在所有阶段与阶段环节与环节之间运用科学合理的成本控制方法才能达到预期中理想的成本控制程度，使房地产项目开发投资所能获得的利益保证在最佳状态。

6 房地产开发项目全过程成本控制应用

由上所述发现，整个房地产项目全过程当中大致分为三大方面，即土地成本、项目实施阶段成本以及市场营销阶段成本。下面我们就来谈谈如何将成本控制手段应用进这三大方面当中。

6.1 如何控制房地产开发项目的土地成本

在房地产开发企业获得土地使用权之前一般都要首先对目标土地价格做出评估，一般常用的方法有比较法、收益法和成本法。在对目标土地进行评估的时候最好要用以上三种方式分别做计算求得结果，综合平均得出目标土地的价格[1]。

举例说明：

例1：福建地区有一块项目土地，其面积为29538.9m2，此块土地的开发用途为住宅，使用年限为70年，土地起报价为2000万元。这块土地的规划指标主要为建筑总面积≤32000m2；建筑密度≤40%；绿地率≥40%；建筑高度≤30m。

经过三种计算方式对目标土地进行测算得出：

（1）比较法经计算后得出结果为：3018万元；

（2）收益法经计算后得出结果为：2469万元；

（3）成本法经计算后得出结果为：2835万元。

经过分析后发现，此块目标土地作为建立住宅用地，使用开发销售的运作模式，运用成本法是最科学合理的，比较法因为与之类似的案例不足，且各个案例之间会有个性差异，而收益法只是对目前情况下的租赁收益进行了计算，待房地产项目建成销售出去其利益会大大高于租赁收益，各方面综合看来得出三种计算法综合计算的权重，分别为：

（1）比较法权重0.35；

（2）收益法权重0.15；

（3）成本法权重0.50。

经过计算后此块目标土地的大致价格为：

3018×0.35+2469×0.15+2835×0.50

＝2844.15万元。

例2：福建地区有一块项目土地其面积为36795.3m2，其为商业用途，土地使用年限为40年，土地起拍价为7500万元。这块土地主要的规划指标为：总建筑面积小于等于90000m2；建筑密度≤40%；绿地率≥25%；建筑层数不超过12层。

经过三种计算方式对目标土地进行测算得出：

（1）比较法经计算后得出结果为：8046万元；

（2）收益法经计算后得出结果为：9226万元；

（3）成本法经计算后得出结果为：8535万元。

经分析后发现，此块目标土地为商业用地，开发完成后主要进行租赁运作，此种模式下采用收益法计算是最为科学的，成本法因其与市场价格不符所以是辅助计算方法，比较法与之类似的案例不足，且各个案例之间会有个性差异，各方面综合看来得出三种计算法综合计算的权重，分别为：

（1）比较法权重0.3；

（2）收益法权重0.4；

（3）成本法权重0.3。

经过计算后此块目标土地的大致价格为：

8046×0.3+9226×0.4+8535×0.3

＝8664.7万元。

通过上述两个案例不难发现，土地价格的变化与权重大小息息相关，所以在计算土地价格的时候选择适当的权重是非常重要的，应该综合考虑。对一块目标土地进行综合评估的方式其基础就是传统的土地价格评估方式，将这些方式考虑周全、经过仔细的研究、分析得出。此种方法对影响土地价格的各种因素考虑周全，是比较适合对土地价格进行评估的方式[2]。

除此种土地价格成本控制之外还有对房地产项目土地成本直接或间接进行控制的方式。

6.2 如何控制房地产开发项目在实施阶段的成本

房地产开发项目的实施阶段主要分为决策、设计、招投标、施工及竣工几个阶段，在项目的决策阶段主要要对建设当中的各种条件充分进行考虑，对所有费用进行仔细估计，作出多个适合方案择其优。在房地产开发项目的设计阶段要在合同、经济、组织、技术与信息管理等等多方面采取措施，做到监督和审查的严谨，争取在设计阶段就找出方案中未来将发生的问题，并在分析和研究后解决不必要的问题[3]。在招投标阶段应综合考虑选择性价比最高的单位。在项目施工阶段应该实施科学管理，做到不浪费材料也绝不偷工减料，以保证工程的质量，避免人力财力方面的损失。在项目竣工后，要做好核算，总结经验，为日后企业的其他工程提供参考。

6.3 如何控制房地产开发项目销售阶段的成本

房地产开发企业所开发的房地产项目在进入营销阶段的时候就证明已经进入到项目尾声了，这是整个房地产开发项目全过程的最后一站，在国家房地产主管部门对监管力度进行加强的同时，房地产企业自身也要加强自律和整合以对整个市场的和谐有序作出贡献。其主旨在企业内部、企业之间进行营销合作，开启房地产营销的一种新的模式等等，任重而道远[3]。

7 结语

本文旨在阐述房地产开发项目全过程的成本控制及应用，研究了对房地产开发企业有效的成本控制措施和管理方式，如此便可对房地产企业自身的调整加以促进，让开发商把更多目光聚集在产品质量的提升上，使房地产产业发展得更加理性。

[1]罗昌财.土地财政、房地产调控与土地增值税制度[J].现代经济探讨，2014，1（8）：10～14.

[2]蒲 雷.“报商模式”下房地产销售成本及其控制[J].武汉理工大学学报（社会科学版），2015，8（3）：438～443.

[3]周永斗.浅谈如何提升房地产成本的控制与管理[J].房地产导刊，2015，3（8）：29.

TU723.3

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2095-2066（2016）34-0223-02

2016-11-23