浅谈房地产开发项目的质量控制

石启远 （淮北海容实业有限责任公司，安徽 淮北 235000）

浅谈房地产开发项目的质量控制

石启远 （淮北海容实业有限责任公司，安徽 淮北 235000）

文章以目前房地产项目中出现的最典型的房屋质量问题的分析为入手，详细分析其成因，并结合这些典型问题就如何做好建筑工程质量控制给出六点措施建议。

工程质量；成因分析；控制措施

0 前言

近年来，随着城市化进程的加快，商品房开发得到蓬勃发展，极大地改善了城市环境和城镇居民的生活条件，但同时，诸如屋面外墙渗漏、墙面楼板开裂等工程质量问题引起人们的广泛关注，由此引起的矛盾日益突出，成为社会焦点之一。因此，如何提高开发项目的工程质量，减少工程质量的投诉，密切开发企业、物业管理企业与业主的关系，也是摆在开发企业面前的一道课题。本文将就目前房地产开发项目中存在的典型质量问题及其成因分析，并结合这些问题谈一下如何做好房地产开发项目的质量管理。

1 典型的质量问题及其成因分析

目前在开发的住宅项目中业主投诉的质量问题中典型的是两大类，一是渗漏问题，二是裂缝问题。这两类问题最集中，不仅影响业主日常的使用，而且也影响观感，根据工程实践，笔者对其问题做详细的分类并就其产生的成因做如下分析。

1.1 渗漏问题及成因

1.1.1 渗漏问题

这一类问题大致可分为屋面渗漏、外墙面渗漏、外窗边渗漏、厨卫间渗漏。

1.1.2 成因分析

1.1.2.1 屋面渗漏

①防水材质性能较差，假冒伪劣材料流入施工现场，材料的防水性能及耐久性能不足导致防水效果较差；

②设计时考虑周致使防水层上翻高度不足，卷材收口不严；

③在施工防水层上部工序时对防水层的保护不当，造成防水层破坏且未予以修复；

④对烟道、排气管等突出屋面部位处理不到位，使防水层出现进水点；

⑤屋面结构层混凝土质量把控不严，养护措施不到位，支撑体系拆除过早造成混凝土出现裂缝。

1.1.2.2 外墙渗漏成因

①混凝土墙对拉螺栓未采用带止水环对拉螺栓，螺栓孔封闭不实；

②外墙砌筑时砂浆灰缝不饱满，竖向灰缝有瞎缝、透亮现象；

③外墙保温层及粉刷层出现空鼓、开裂现象；

④外墙雨落水管等固定件处未打胶封闭。

1.1.2.3 外窗框处渗漏成因

①窗洞四周粉刷未按规范施工致使粉刷层与砌体之间有孔洞、空隙或出现空鼓；

②窗框与粉刷层发泡剂不饱满，有漏打现象；

③打胶前清理不干净致使部分密封胶粘结不牢；

④窗台外高内低，排水度不足。

1.1.2.4 厨卫楼地面渗漏成因

①厨卫间管道未按设计要求设置套管，设置套管的对套管密封处理马虎；

X射线荧光光谱法在医药健康及生态环境领域的应用…………………………………………………… 王 英等（20）：2876

②使用劣质防水材料，防水性能及耐久性较差；

③厨卫间混凝土防水翻边未做到与楼层混凝土同时浇筑；

④蓄水试验走过场，发现渗漏处理不彻底，且未重新做蓄水试验。

1.2 裂缝问题及成因

1.2.1 裂缝问题

主要有：混凝土现浇楼板、梁的结构裂缝；框架结构中填充墙与混凝土墙（柱、梁）之间的粉刷裂缝。

1.2.2 成因分析

1.2.2.1 混凝土梁板裂缝成因

①混凝土水灰比过大，养护措施落实不到位，致使水分过早蒸发而造成混凝土产生收缩裂缝；

②混凝土楼面过早堆放材料或者吊装材料时产生较大冲击荷载而造成裂缝产生；

③混凝土保护层厚度控制措施不当造成混凝土保护层厚度不足或过大，致使混凝土表面产生收缩裂缝；

④混凝土板中预埋管线交叉过多而未采取避让措施或未采用履盖加强钢筋网片，致使该处混凝土薄弱导致应力集中而形成裂缝。

1.2.2.2 填充墙裂缝成因

①墙体拉结筋固定方法不正确，多采取后锚方法，导致锚固不牢，使拉结筋未起到应有作用；

②砌体在组砌时未按规范要求施工，砌筑高度、间隔时间、灰缝厚度达不到规范要求，与墙、柱交叉处出现瞎缝、透亮等现象；

③砌体混凝土与梁、墙、柱交接处防裂措施落实不到位，镀锌网固定不规范；

④墙体未提前浇水润湿，未落实分层抹灰以及后期养护不足等。

2 质量控制措施

建筑工程质量的好坏及问题的多少，不仅取决于施工图的设计质量，更取决于施工队伍的管理素质及技术能力，取决于五方责任主体对于各项质量保证措施的落实、原材料的质量管控及检验批分部分项工程以及分户验收等各环节的把握。

为了确保工程质量，减少问题的发生，笔者认为应采取以下各项措施。

①做好施工图设计管理工作。根据以上典型的质量问题，结合以往开发项目中出现的投诉突出的质量问题，进行认真梳理，找出症结所在，扎实做好《施工图设计任务书》的编制。在任务书当中，有针对的明确施工图的设计深度，明确重点部位需有节点详图的要求，以及对质量通病的防治措施提出明确具体的要求，也可以适当在《住宅工程质量通病防治技术规程》的基础上结合工程实践适当加强防治措施或提高部分材料的质量等级及标准。比如防止墙体开裂措施上，可加强一遍玻璃网格布，明确镀锌网的固定方法和质量要求，防渗漏方面可提高防水材料的技术的标准，卷材上翻收口高度提高等等，同时要求设计院加强图纸内审工作，对照设计规范和建设单位的设计任务书的要求强化内部审核，特别是对质量通病的防治措施是否有遗漏，是否有针对性。

在施工图设计完成后，建设单位除了按规定做好施工图审查外，可采取外聘专家的方式，对施工图进行评审，重点评审基础和主体结构方案的合理性、科学性，对设计任务书中提出的设计深度是否达到要求、质量通病防治措施是否切实可行，是否满足设计任务书的要求，各专业是否有矛盾之处，通过评审进一步完善施工图，从而达到从源头控制质量通病发生。

②建立施工企业、监理企业特别是优秀施工企业项目部的名单库，通过与开发企业同行或是建设主管部门等相关渠道了解市场上管理规范、社会信誉良好、项目班组人员健全稳定、有较强的经济实力和技术能力的施工队伍、监理企业情况，开发企业再组织相关人员进行系统考察，从这些名单库中优选施工单位和监理单位，确保参建主体资格符合要求，避免出现挂靠、转包等现象的发生，为保证工程质量打下良好的施工管理队伍基础。

③编制科学、规范并且符合市场要求的施工招标文件，为项目管理提供更有针对的制度依据，在招标文件编写内容上除满足常规要求外，在招标文件中须明确施工企业在投标时要保证项目部主要人员须与考察项目的人员一致，不得更换项目部主要负责人，不得变相转包，同时重点包括：须结合项目的特点有针对性的编制质量通病防治专项方案特别是要对裂缝渗漏防治的详细的施工工艺措施，并经由开发企业组织召开的专家评审；明确建筑材料质量的管控措施;明确各检验批、分部分项工程检查验收的规定明确在检查过程中查出问题的整改落实及复查的要求，和对偷工减料等问题的处理规定；明确约定对有特殊施工工艺的要求以及对不按要求施工不按要求整改等情况如何处理等等，做到重点突出，注重落实，职责分明，执行有据。

通过约定，明确如何处理双方分歧，减少扯皮的发生，对一些质量通病控制落实提供依据，确保措施的落到实处。

④重点做好施工过程的质量控制。以上各项措施是事前的质量预制，是保证工程质量的前提条件，而事中的质量控制措施的落实才是确保工程质量的重点。

在施工过程中，通过不同方式调动五方责任主体的力量，齐心协力加强协调配合，严格按照施工图、相关施工规范、质量通病防治专项方案以及招标文件的要求，规范原材料进场的验收、复试，严禁以次充好，降低标准；对各分项工程坚持样板引路，高标准严要求，达到要求后方可以样板为标准全面铺开；做好日常巡查、旁站、巡检、平行检，不符合设计及规范要求的及时提出，特别是未按照质量通病防治专项方案要求施工的坚决予以返工处理，直至达到要求为止，加大对重点部位、重要工序加大检查力度及频次，特别是主体结构的工序，及易出现裂缝及渗漏的要全面跟踪施工，对检查出的问题严格按照合同约定予以处罚并监督整改落实，做到整改有措施、有落实、有复查，不能大事化小，小事化了；严格分部分项及竣工初验的验收程序，在验收前要制定验收流程与方法，准备好检查工具，做到分工明确，实物及资料的全面检查，杜绝走过场，做样子，监督施工企业做好自检、互检、交接检，督促监理企业严格按监理规范及监理规划做好巡查、旁站工作。

⑤扎实做好分户验收及各功能性检查，把好最后一道关。在工程完工后，在施工企业自检后报监理组织进行分户验收，分户验收须由物业公司专业人员、业主代表、施工方、监理方及开发企业工程技术人员组成，按照分户验收的要求逐户逐间进行检查，不限于检查房间尺寸、楼层高度、墙面、楼地面、顶棚粉刷质量、门窗配件是否齐全、开启推拉是否灵活，重点检查顶棚、楼地面、墙面是否有裂缝，是否有渗漏等质量通病；扎实做好管道通球试验，厨卫、屋面蓄水试验，外门窗的淋水试验等功能性试验，及时对检查出的问题统一汇总，安排专人逐项整改落实，并逐项进行复查，直至整改符合要求为止。

⑥建立与质量挂钩的工程质量奖惩机制，提高项目参建人员的质量意识与责任心、积极性。参与项目建设施工企业、监理企业及开发企业的工程管理人员的工作积极与主动性，与最终工程质量有着密切的关系，因此有必要建立跟工程质量挂钩的奖惩机制。一方面在与施工企业、监理企业签订合同时或在招标文件中明确奖惩措施，制定奖杯奖励计划；二是由开发企业牵头，建立质量奖励基金，建立日常检查奖惩制度，对班组奖优罚劣，提高班组的积极性和质量意识;三是开发企业将工程质量以及后期业主的质量投诉等情况跟公司项目部工程人员的工资与绩效挂钩，充分调动各方人员的积极性，从而达到内外因素综合联动形成合力，助力工程质量的提升。

3 结束语

工程质量不仅关系开发企业的社会形象，也更关系业主的能否安居乐业，做好建筑工程的质量管理工作是每个工程管理者的责任和使命，它贯穿于工程设计、施工、验收各个环节，是一个复杂系统工程，各个环节的工作缺一不可，需要做好事前的预控、事中的落实、事后的检查整改，需要工程管理者更加注重加强业务学习、掌握管理技能，不断提高技术水平和创新管理措施和方法，需要各参建方及各个专业通力协作配合，确保做到重点突出、落实有力，抓出实效，最终让我们的建筑工程建成真正让社会满意、业主安心、经受的起历史考验的合格工程。

DB341659-2012，安徽省住宅工程质量通病防治技术规程[S].

F293.30

B

1007-7359（2016）06-0195-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.06.076

石启远（1970-），男，安徽淮北人。