业主委员会备案制度与主体资格研究

赵 瑞

江苏汇丰锦律师事务所

业主委员会备案制度与主体资格研究

赵 瑞

江苏汇丰锦律师事务所

业主委员会作为业主自治组织业主大会的执行机构，业主委员会制度能否良好运作、健康发展，不仅关系到业主维护自身权益目的的实现，同时也关系着我国公民社会的构建与发展。我国业主委员会制度产生、发展较晚，相关法律法规不健全。因此，要想对我国业主委员会制度进行研究，应首先对业主委员会法律地位作出准确定位，然后才能为业主委员会制度在司法实践中的有效运行奠定基础。

业主委员会；备案制度；主体资格

在现阶段，我国物业管理中典型的问题，仍然在于业主委员会制度不完备和政府职能越位的问题。例如，一些地方政府在备案制度上不恰当的越位，侵犯了业主的自治空间；又如，在业主委员会行使权力过程中，其主体性的司法认可也存在各种法律问题。鉴于此，本文仅就备案行为的性质以及是否可诉、业主委员会的主体资格等问题展开分析，探索业主自治管理组织的构建。

1 业主委员会概述

1.1 业主委员会的概念

业主委员会，是指由业主大会选举产生，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的机构。其外延取决于业主、业主大会两个概念，业主是业主大会与业主委员会的上位概念。

《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。从《物权法》的有关规定来看，应作限缩性解释，即业主是区分所有建筑物内专有部分的所有权人，不包括仅有一个产权人的独立房屋所有权人。根据《物业管理条例》第八条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，是全体业主自我管理、自我服务、自我教育的自治性组织。而业主委员会则是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

1.2 业主委员会的特点

首先，业主委员会是集体意志的践行者。业主委员会不能独立于业主大会而存在，业主大会可以决定设立或者不设立业主委员会。其次，业主依照法定程序选举业委会委员而组成业主委员会。这里有两点做出了限制：要成为业主委员会的委员必须具有本物业管理区域的业主身份。业主委员会需要业主依照法定程序及议事规则的规定共同选举产生。最后，业主委员会是在基于法律、法规和业主的委托的前提之下维护全体业主利益。对业主存在损害他人合法权益的行为，业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

2 业主委员会备案制度的分析

业主委员会是业主自治组织，基于业主的意志而设立，从选举产生之日起即成立。根据物业管理法规的规定，业主委员会选举产生后要向物业行政主管部门备案。笔者认为物业行政主管部门的备案行为仅仅是行业管理的方式，并不是业主委员会成立的法定条件。国务院法制办对《关于〈物业管理条例第十六条的请示〉》的答复明确表述，《物业管理条例》第十六条第一款规定中的“备案”是一种告知，不具有行政许可的性质。

但备案行为并不是就没有任何法律效果，一个小区只能有一个业主委员会，所以备案机关对小区的业主委员会进行备案，具有唯一性和排他性，但这并不是“实际影响”。对业主委员会造成“实际影响”的是业主大会选举这一事实行为，而不是备案部门的备案行为。如前所述，对某一业主委员会予以备案并不意味着该业主委员会就具有合法性，而撤销对某一业主委员会的备案也不能当然推定该业主委员会就是非法的。因此，笔者认为对于业主委员会的备案，属于告知性备案，不具有行政审批或行政许可的性质，对于全体业主的权利义务不产生实际影响，不应属于行政诉讼的受案范围。

3 业主委员会主体资格问题

3.1 关于业主委员会主体资格的立法争议

我国现行立法对业主委员会的民事主体资格的法律地位问题，并无十分明确的规定，但在业主委员会的诉讼主体资格上却有着不同的规定。

《物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。该款也同时规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，但对于业主委员会是否具备诉讼主体资格问题，并未明确规定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。也就是说业主委员会不是公民，也未取得法人资格，又并不具有自己财产，不具备“其他组织”的构成要件，不具有诉讼主体资格。

3.2 关于业主委员会主体资格的理论争议

(1)业主委员会具有法人资格。因为业主委员会经政府有关部门依法核准后即具有以自己的名义，实施民事法律行为和参加民事诉讼活动的能力，并且业主委员会有自己的章程，即《业主公约》；有如物业管理用房，公共设施专用基金，物业维修基金等作为自己的独立财产；还有对内协调和处理业主、物业使用人的关系，对外代表全体业主选聘或者解聘物业管理企业，签订物业服务合同，故具有独立承担民事责任的能力。

(2)业主委员会不具法人资格，但具有非法人团体的资格。因为根据《物业管理条例》第16条第1款的规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门备案。据此，凡依法选举的业主委员会经过备案后，就成为合法设立的非法人团体，可以从事相应的民事活动和诉讼活动，但不能独立承担民事责任，其民事责任最终由全体业主承担。

业主委员会制度符合我国目前的发展模式，从运行来看，目前存在诸多问题，事关多方利益；从原因来看，主要是由于我国相关制度的不配套。相信通过对相关法律制度的梳理、法律规定的完善，这一制度必定能为维护广大业主的利益提供坚实的法律保障。

[1]徐道稳：《业主委员会：社区治理的结构性要素》，《甘肃行政学院学报》2011年第6期。

[2]何玉云，方奕阳.论业主委员会的民事主体资格[J].黑河学刊，2014，11：72-74.