房地产开发项目全过程造价控制要点分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建业住宅集团(中国)有限公司 2.河南省精中建设有限公司

房地产开发项目全过程造价控制要点分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建业住宅集团(中国)有限公司 2.河南省精中建设有限公司

从当下房地产发展情况来看，全过程造价控制与管理在当下得到了较为广泛地应用。工程造价注重对房地产建造过程中的预计开支和实际开支情况进行把握和分析，从而对房地产建造过程中存在的资源浪费现象进行解决，更好地降低消耗，提升房地产建造的经济效益。本文在对该问题分析过程中，注重结合当下房地产造价控制与管理的实际情况，对现阶段存在的问题进行分析，并提出有针对性的解决措施，以期更好地促进房地产的发展和进步。

房地产开发；全过程；造价控制

1 关于工程造价构成及特点

(1)我国工程造价的含义。房地产工程项目，属于建设工程项目中的一个类型，比其他的一般工程项目更具有挑战性，相对更为复杂。房地产工程造价指的是对建设工程项目实施过程中对固有资产的投资支出。包括：①设备及工器具购置费用；②建设安装工程费用；③工程建设其他费用；④预备费；⑤建设期贷款利息；⑥固定资产投资方向调节税年月后停收该税种。

(2)对房地产项目工程实行全过程造价控制的理解。造价管理控制工作对房地产项目工程的实施各个阶段的进行具有至关重要的意义，房地产工程的造价包括项目的初期策划阶段、项目的中期工程实施建设阶段、项目的后期工程结束阶段，它是由有一定顺序的系统过程构成的。全过程的造价控制是就整个房地产工程项目而言，它是指工程单位为了获取最大的经济效益，对整个施工过程中产生的所有费用进行管理控制，采取相应的措施方法，适时的对工程设计方案和施工计划进行优化，使人、财、物发挥最大的利用效率。

2 房地产工程造价控制现状

近年来，我国的建筑行业得到了蓬勃地发展，这从很大程度上也推动市场经济不断地发展，但是我国的建筑市场相关造价管理体制有待完善，在具体房地产项目的施工过程当中，许多的企业都采用定额计价的管理模式，而该种模式很多的方面都存有一定漏洞和不足之处。目前，我国坚持推行造价工程量清单计价的管理模式，不过应用效果如何还不是十分的明显。一般情况下，按照施工单位的等级水平，来确定不同的房地产项目收费标准，某些施工单位的资质比较低，房地产企业为获得更多经济利润，大多会挂靠于某些大型的建筑单位中，一旦建筑项目中标以后，在实际施工过程中偷工减料，不按照项目合同组织施工，盲目地降低施工成本，严重影响了建筑项目的施工质量。总之，我国建筑行业的造价控制整体水平不高，在很大程度上制约了建筑行业的可持续发展。

3 加强房地产开发项目全过程造价控制

3.1 科学决策，加强投资估算

在进行房地产投资决策过程中，要注重采取科学决策方式，能够对投资进行较好的预算。房地产投资，要注重对实际情况进行把握，并能够根据建筑项目情况，保证投资决策能够为后期发展创造有效条件。这样一来，科学决策，加强投资估算，在项目建设初期，就能够根据相关数据信息，对房地产建造过程中产生的费用问题进行解决，从而保证造价控制更好地满足实际需要。

3.2 加强管理，重视图纸设计

在进行图纸设计过程中，要切实把握工程建设情况，能够建立专业化的设计团队，保证施工方案设计，能够更好地满足实际施工需要。这一过程中，要加强造价人员和设计人员的有效交流，能够建立相应的配套协作模式，更好地控制设计阶段产生的成本，从整体上降低实际成本消耗。同时，图纸设计过程中，要注重对图纸设计效果进行检测，切实保证其具有准确的参数设计，能够更好地指导施工，有利于造价控制和管理对图纸的应用。

3.3 完善招标，加强造价制定

在进行招标过程中，要注重对投标单位的实际情况进行考察，并对标书内容进行考核，切实保证投标单位的相关内容真实可靠。同时，制定科学合理的招标方式，注重“评标、议标、核标”，能够保证招标阶段，对造价情况进行明确。

3.4 施工建设阶段

施工阶段成本控制的关键：①做好材料的定货；②要严格审查承包商的索赔要求；③合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主要是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

3.5 房地产竣工结算阶段对工程造价的控制

竣工验收阶段工程造价主要包括：①竣工结算的编制与审查；②竣工决算的编制；③保修费用的处理；④建设项目后评估等。

(1)竣工结算的概念

工程竣工结算是指按照相关合同的约定，施工单位承包的工程完成且质量查验合格，向发包单位进行最后的工程项目的费用结算。办理工程价款竣工结算的公式为：

合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金

竣工结算工程价款预算(或概算)合同价款施工过程中预算或

合同价款调整数额-预付及已结算工程价款-保修金。

(2)工程竣工核算的审查

工程竣工结算审查是竣工结算阶段的一项重要工作。工程竣工核算需要经过严格的审查，经过有关部门审查核定的房地产工程项目的竣工结算是核定建设工程造价的依据。

3.6 保证支付，坚持动态管理

房地产造价管理过程中，要对原有工程价款的支付方式进行改善，在保证支付到位的情况下，要注重运用动态管理理念，更好地提升房地产造价管理水平。动态管理，要注重全面地对问题进行分析和考虑，能够从建筑单位本身、业主等多个层次出发，建立长远目光，对房地产造价控制和管理存在的问题进行有效解决。

结束语

房地产工程全过程造价控制是一项系统的、复杂的工作，需要在工程施工的各个阶段进行管理，所以，相关单位要对项目工程施工的全过程的造价工作进行严密的动态控制，最大程度上实现建设资源优化以及经济利益最大化。希望本文的提出能够为相关工作者提供一定的参考价值。

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