浅谈住房公积金贷款的风险与防范

何玉敏



浅谈住房公积金贷款的风险与防范

何玉敏

新疆博尔塔拉蒙古自治州住房公积金管理中心

摘 要：住房公积金制度已经逐渐成为我国政策性住房金融的核心。住房公积金制度设立的初衷主要服务于城镇住房体制改革，是房改的一个“中心环节”，在制度设计上主要偏重于职工的权益，操作重心在于制度的推广。随着住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要、在个人住房贷款中所占比例越来越高，现已开始逐渐进入风险暴露期。住房公积金贷款风险管理的重要性和迫切性已不容忽视。现就住房公积金贷款的风险与风险防范谈一下自己的观点。

关键词：住房公积金；风险与防范；贷款风险

一、个人住房贷款风险的概念

按金融学的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。因此，金融风险是指金融机构在金融业务活动中，由于各种无法事先预料的不确定因素的影响，而使其金融资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性。而个人住房贷款作为一种金融资产，狭义上理解是指借款人及其担保人未按合同约定偿还贷款本息导致贷款发生损失的可能性。

二、住房公积金贷款的主要风险与成因

住房公积金贷款属政策性住房贷款，其发放对象基本上是有固定收入且按时缴存住房公积金的参缴人，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。住房公积金管理中心一般面临的贷款风险分两类，即系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要有市场风险、制度风险与政策风险，非系统性风险主要有信用风险、抵押物风险和操作风险。

三、住房公积金贷款的风险防范措施

住房公积金贷款风险防范除需要加强产业研究、洞察政策变化、提高前瞻判断、遵循审慎原则、规范市场竞争外。还要采取如下的措施：

1、强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，达到风险控制与风险承担主体的统一

即住房公积金贷款均由住房公积金管理中心自行审批，受托银行负责办理放款及回收贷款的业务。

2、建立科学的住房公积金贷款审批机制

住房公积金贷款涉及面广、人多，它不仅覆盖住房公积金管理中心所在城区，还要遍布市所管辖的县镇，如果没有一套合理科学的贷款审批机制，住房公积金贷款管理就会失控，势必面临很大操作风险。为防范贷款决策中操作风险，科学合理进行住房公积金贷款审批。以博乐市市住房公积金管理中心为例，博乐市住房公积金管理中心贷款实行分级审批制度和大额贷款集体会审制度。信贷人员根据自己的岗位与权限对贷款进行分级审批，超过权限的，要报送上一级权限审批，遇到大额贷款还要以会议或会签的形式进行集体研究审批，实现了信贷审批决策的科学化和民主化；

3、完善贷前审查制度

住房公积金管理中心收到借款人的申请及相关材料后，要对借款人和抵押物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节。一要在公积金中心内部建立信贷人员责任制度。信贷人员要对自己审批的贷款项目负责到底，一旦出现风险，要追究相应的责任。而且要把信贷人员的工作长期化，以保证信贷工作的长期性、连续性和稳定性。二要加强贷前审查的深度和广度。既要审查贷款申请人的资信和其所提交的相关材料，又要加强对抵押物的审查。要与借款人进行面谈，了解其贷款的意图，利用个人征信系统对借款人资信进行审查，对于抵押物的审查要着眼于易于保值，易于变现，易于抵押以及易于估价的房地产。三要对委托银行建立考核机制。根据财政部要求，住房公积金管理中心应按一定的标准向委托银行支付贷款代办手续费，因此，管理中心对委托银行要将代办手续费与贷款工作质量挂钩，根据考核情况支付手续费。

4、严格贷中审查

在贷款审查中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。通过人民银行的信用评价系统，对商业贷款和信用卡使用过程中有不良记录的住房公积金缴存人，在其申请住房公积金贷款时，通过降低贷款额度、增加保证人等方式，应对可能出现的信用风险。

5、加强贷后管理

贷后管理是从贷款发放之日起到贷款本息收回之日止的贷款管理。一笔贷款业务经过审批之后，开始进入还款阶段，这个阶段对于住房公积金管理中心来讲也很关键。在漫长的还款期内，由于各种不确定因素的存在而使住房公积金贷款存在出现各种风险的可能。要加强贷后管理，首先，要建立住房公积金贷款业务档案，该档案要从借款人申请贷款时开始将借款人的相关资料一记录在案，以备今后检查之用。其次，建立信息化风险预警体系。对借款人贷后的信用信息要认真收集，如借款人依合同约定归还贷款本息情况借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况保证人保证资格和保证能力变化情况抵押物保管及其价值变化情况有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律法规相抵触需要变更、修改和补充之处贷款资产风险程度、变化情况及趋势其他关系到债权实现和保障的内容而且要细分不良贷款的具体成因，对有不良个人信用行为的居民，通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在发生不良信用行为之后，不仅在公积金管理中心的监控预警机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。最后，根据住房公积金贷款业务档案，将住房抵押贷款划分风险等级，风险越大，检查的频率越高，并对检查的结果提出相应的解决方案。

6、强化贷款担保，转移贷款风险，建立贷款全额担保模式

博乐市住房公积金管理中心自成立之日就引入了住房置业担保机构。中心与担保机构签订合作协议。担保公司按照协议将担保保证金划到由住房公积金管理中心在贷款委托银行开设保证金资金专户，若发生逾期贷款，住房公积金管理中心及时通知担保公司负责催收，并在次月按发生的月应收逾期贷款金额从保证金资金专户划取，担保公司及时补足保证金。中心加强对担保机构的监督与考核，定期对担保公司的运作情况进行评估，确保其规范运营。自中心与担保机构合作以来，贷款逾期率不断降低，截止到今年4月底，逾期率为0.16‰，贷款风险不仅被全部转移到担保机构，而且极大地减轻了信贷人员工作压力，保证了公积金的安全。

7、引入专业的房地产评估机构

通过对房产的评估，规避因权属不清、交易行为不真实、所购房产已经抵押等造成贷款发放后损失的可能性。2007年，博乐市住房公积金管理中心在全市范围内选择了13家资信良好的房地产评估公司作为中心的合作伙伴，双方每年签订一次合作协议，中心制定了《个人贷款抵押房地产评估机构管理办法》，平时加强对评估公司的考评，发现有不良操作的，及时追究相关责任人的责任，履范不止的，在下年度与其解除合作。通过与房地产评估公司的合作，抵押物的质量与绝对价值都有了保障，控制了房地产价格风险，减小了贷款风险，收到了很好的效果。

总之，随着我国住房公积金资金规模越来越大，住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要，贷款余额在个人住房消费贷款中所占比例越来越高，贷款风险也日益加大，关注并合理防范住房公积金贷款的风险已不容忽视。住房公积金管理中心要以预防为主，以自身制度完善，合理控制为基础，不断强化贷款风险管理，从源头上防范贷款风险产生。如何防范贷款风险，管住、管好住房公积金，从而维护社会安定、和谐，是值得我们深入研究的问题。