竣工前后房产建筑面积测绘差异原因分析

陈 迪

（温州市立民房地产测绘有限公司，浙江 温州 325000）

竣工前后房产建筑面积测绘差异原因分析

陈 迪

（温州市立民房地产测绘有限公司，浙江 温州 325000）

导致房产建筑面积竣工前后产生测绘差异的原因有很多。文章仅从计算规则改变、设计规划变更、施工误差及人为因素等四个方面来分析其原因，希望为未来房产面积测绘工作带来技术理论参考价值。

房产建筑面积；竣工；测绘差异；原因；误差；设计变更

房产建筑在竣工前后会存在预测算面积与实测面积，前者表示购房者与开发商所签署买卖合同中所标注的面积，购房者要根据这一面积来支付房款。但实测面积就是在竣工以后房屋产权登记的实际面积，它体现在房产证上。预测算面积与实测面积是存在差异的，所以房产开发商一定要找到测绘差异原因，缩小这一差异为购房者所带来的损失，避免与购房者产生利益矛盾纠纷。

1　房屋建筑面积计算规则的变更

我国在房地产建筑面积测绘方面主要遵循《房产测量规范》及相应的省或地方房产测算细则，它就明确了房屋产权面积的具体测量要求，其原则性非常灵活，符合目前房地产市场发展规律。不过随着房屋建筑风格的逐渐革新，房产测量也在个别细节上出现了不统一现象，再加之原《房产测量规范》中规范细节存在不细致等问题，所以在房屋建筑竣工前后的测绘层面出现理解差异，计算标准出现不统一问题。现在很多地方没有明确出台相应的规定，主要还是参照当地房产面计算法则，对于计算规则也有很多地方做了一些调整，也就导致建筑面积存在很多的差异。如浙江省为此最新出台的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》对《房产测量规范》中规范细节进行了补充。具体来说，预测算面积与实测面积分处于房屋建筑建设的不同阶段，特别是在竣工前后会由于计算规则而出现面积差异。根据新旧计算做法对比来看，主要阐述以下四点测绘差异。

（1）有关房屋中空处墙段是否挖净空还是按轴中线挖空，还未有完全统一。一种情况挖净空理解为中空处半墙属于套内面积，另一种沿轴中线挖空，认为中空1/2墙体没有使用功能，不算面积。其实际对本套内面积影响较大，目前一个测绘单位要保持预测与实测处理方法一致，但不同的测绘单位理解也不同，因此国家及省细则应对其进行明确。

（2）多功能综合楼有关筒体的分摊计算方法。在原做法中，筒体按照谁使用谁分摊计算，如今的新做法则作出了相应细化，如多功能综合楼按自然层数平均分摊至各个功能区（无论该层是否使用处在本层的筒体）很多项目设计部门还依据建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005，未按省细则，个别项目未有房产预测。因此实测计算规范不同，分摊不同造成的分项面积统计出入较大。

（3）房屋建筑原设计中单栋服务的物业管理用房要计入到分摊项中分摊给各个住户，但是按照目前城市房产登记中心的新要求，如今的单栋服务物业管理用房无论是为单栋或是多栋服务都要单列不分摊。因此，竣工前后也会有差异。

（4）房屋建筑中原有的梯间中空是否计算面积规范并未细化，规范仅对梯间计算高度。层次有要求而梯段内的中空大小是否计算面积没有细化，由于不同测绘单位理解不同，也会造成竣工前后面积差异的原因。

如果不是政策改变需要履行新方法，则应该按照原方法来进行测绘计算。一方面是为了通过房地产行政主管部门的审批，一方面也是为了确保测绘差异的最小化。

2　房屋建筑面积设计的变更

对待出售商品房而言，其预售面积计算方法必须借助规划审批的施工图，但实际上报建图本身局部并不够合理，经常需要在房屋报批后重新修改设计才能明确其具体功能。所以说利用原报建图进行预测算面积测绘，就必然会产生竣工前后的测绘差异。一个项目变更修改是正常的，但很多变更修改并未重新经过规划，住建部门审批。这样变更是无效的，如果施工按未重新审批方案变更，那么竣工前后房产面积差异变大，验收也会变得困难。

3　房屋建筑面积施工本身及人为误差

由于施工技术或规则变更所产生的面积测绘差异非常关键，也是目前竣工前后预测算面积与实测面积不同的主要原因。原则上施工中的每一次技术变更都要得到相关部门批准才可继续进行，但考虑到工期有限且审批耗时较长，所以很多施工单位都是在未经审批背景下自行决定施工技术变更的，这就使得房屋竣工前后产生面积测绘差异。从技术角度讲，在施工变更中所产生的实测建筑面积与预测算面积存在差异非常常见，产生差异的主要因素主要有以下五点。

（1）房屋建筑整体的长度与宽度发生变更，这也会引起建筑面积的变更，从而引发竣工前后房屋建筑面积测绘的误差。另外建筑物外墙体厚度的变化也会引起同样的测绘误差效果。

（2）某些高层住宅、商业服务建筑在实施改建翻新时产生使用功能改变，这也会导致房屋、楼层间的建筑面积发生设计变更，这一点也必须在改建前与购房者明确，以免产生矛盾纠纷。

（3）当某些设备用房在建设尺寸或分摊范围方面产生变化时，也会引起竣工前后面积测绘的巨大差异。

（4）房屋建筑在幢的水平交通与垂直交通面积上会产生竣工前后的增减，这也导致了具体房屋分摊面积的增减，所以面积测绘差异也就此产生。

（5）房屋的套内建筑面积也会发生改变，它也是引发预测算面积及实测面积差异的主要原因。比如说在竣工前设计时图纸上房屋设计为飘窗，它是不计入面积的，但在施工中则选择了落地窗并计算全面积；在预测算面积中阳台采用的是开放式阳台，计算1/2面积，而施工时则改为封闭阳台，计算全部面积。这些都会导致套内建筑面积在竣工前后的测绘差异。

4　房屋建筑面积的测绘人为因素计算误差

现代房屋格局设计复杂，这也加大了房产面积测绘的实操难度，所以竣工前后房产建筑面积测绘误差也存在于计算错误方面。这种错误一般发生在预测算面积阶段，而实测阶段又因为有预测算的数据对比使测绘差异被放大。简单来说包括以下两点。

（1）分摊方面由于个人理解不同，使前后测绘数据存在差异，如局部的建筑内楼梯的分摊面积去向计算错误，有些测算人员会将二层以上楼层的的楼梯分摊面积分摊给一层，或分摊给某些未使用楼层，这就导致了竣工前后建筑面积测绘的较大差异。

（2）测绘人员的细心程度不同造成差异如在预测算面积时所参考的电子图版与纸质图不符，需要在精心核对后才能发现其中差异，这就很容易导致预测算面积与实测面积之间的测绘差异。如对复式别墅住宅来说，图纸中虽然标注有阳台，但由于平面图纸中阳台被屋顶楼板所覆盖，就很容易造成漏看，导致其漏算。

5　结束语

综上所述，竣工前后房产建筑面积出现预测算与实测结果的测绘差异也是不可避免的，但测绘本身要分析测绘差异所产生的原因，这样才能更有效的针对去预防和注意尽量缩小甚至避免它们的产生。

［1］宋军.竣工前后房产面积测绘差异原因分析［J］.测绘与空间地理信息，2013，36（8）：210-211+213.

［2］赵海云，何宗宜，王晓霞，等.房产面积测量的系统性研究［J］.测绘科学，2014，32（6）：63-65+38.

［3］房产测量规范［S］.GB/T 17986.1-2000.

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1671-3818（2016）09-0129-02