小区物业管理公司运营模式探究

徐枫洁

(北京大学深圳研究生院，广东 深圳 518000)



小区物业管理公司运营模式探究

徐枫洁

(北京大学深圳研究生院，广东 深圳 518000)

从小区物业管理公司的实际运营模式分析入手，阐述了代理式和自主式小区物业管理运营模式的优缺点，探究了小区物业管理公司如何构建科学合理运营模式的方法，提供了提高小区物业管理公司资本金的水平，提高小区物业管理公司服务对象的素质，健全小区物业管理公司的管理体系等措施和建议。

小区物业管理公司；自主式；代理式；资本金；服务；体系；运营模式

当前物业管理行业总体来讲呈现出水平迅速增强、质量不断提升的状态，但是增加的速度、提升的水平还是与社会的需要、业主的诉求有着较大的差距，特别是小区物业管理公司运营模式依然存在意识落后、体系不完整等问题，出现了小区物业管理公司运营与业主要求相互违背，小区物业管理公司运营模式过分侵占业主利益的问题，致使二者间呈现出矛盾对立、难于化解的状态，如何构建小区物业管理公司运营的新理念和新模式，进一步整合小区物业管理公司与业主、小区物业管理公司与社会、小区物业管理公司与相关主体的关系就变得非常迫切。应该从小区物业管理公司运营的问题分析入手，探讨小区物业管理公司常见运营模式的利弊，进一步重视业主和相关主体的需要和诉求，从业主和相关主体的根本利益和长远价值出发，建立小区物业管理公司市场化、高效化的运营模式，调整小区物业管理公司的服务和管理重点，缓解小区物业管理公司与相关主体的矛盾，通过小区物业管理公司运营基础、运营模式的调整，实现职能的提升、功能的增长和价值的体现，建立起具有生命力的现代化小区物业管理公司运营模式。

1 小区物业管理公司现有运营模式的问题

现实中物业管理公司的服务存在增加速度、提升水平远远不能满足社会需要与业主诉求的特点，特别在城市化和市场化的背景下，双方的要求和服务存在较大的差距，尤其在小区物业管理公司运营模式和运营理念上依然存在意识落后、体系不完整等问题，出现了小区物业管理公司运营与业主要求相互违背，小区物业管理公司运营模式过分侵占业主利益，小区物业管理公司与相关主体矛盾重重等问题，致使物业管理和服务中出现矛盾对立、难于化解的状态。如何构建小区物业管理公司运营新理念和新模式，进一步整合小区物业管理公司与业主、小区物业管理公司与社会、小区物业管理公司与相关主体的关系变得非常迫切。

2 小区物业管理公司的实际运营模式

在众多的小区物业管理公司实际运行方式中，可以通过运营的种类将运营模式划分为代管式运营和自主式运营两种情况，既有独特的优势，也有自身的问题和不足，更好地研究小区物业管理公司运营，创新其运行的基本模式要从实际情况的分析和研究入手。

2.1 小区物业管理公司的代管运营模式

代管运营模式在很多中小城市和中低档社区中有广泛的分布，特别在小区物业管理初创时期，一般由开发商、土地所有者和社区牵头，委托已经具备小区物业管理的公司实施管理和服务。代管式小区物业管理公司具有管理经验丰富、规模适中、反应速度快、服务质量高等一系列优势，由于这些小区物业管理公司已经具备了相关的资质和资格，因此管理体系上和管理方式上有着一定的权威性和规范性，能够迅速实现小区物业的科学化、系统化管理职能。但是代管式小区物业管理公司还有不可回避的缺点，由于物业管理公司的服务属于代管和代理的特点，导致其不能够深入业主和小区的实际，难于全面尊重小区业主的要求，只能在传统的小区物业管理方式上进行调整，出现对小区和业主特点的不适应，进而产生服务不系统、主题不明确、业主不认可等问题，制约了小区物业管理工作的开展，也影响了业主和社会对小区物业管理公司的评价。

2.2 小区物业管理公司的自主运营模式

自主运营模式在大中城市和高级社区和小区内有着独特的生命力，并发挥着示范和创新的双重功能。自主运营模式主要依靠高素质的业主和开发商以及相关主体的多方位协商和多层次交涉进行的小区物业管理主体，实施对小区物业的管理、维护、增设、修改等主要职能，并对小区物业重大事件有着监督、控制和导向的功能。自主运营模式的优势在于小区物业管理公司的产生来源于相关主体诉求的相互结合和相互妥协，这就保障了小区物业管理公司职能、定位的规范性，使物业管理工作能够适应小区物业和业主的特点，容易凝聚业主和相关主体的共识，为管理质量和服务质量的提升提供先决性的条件和基础。同时自主运营模式也存在很多的劣势：一方面，自主运营模式需要高素质的业主作为前提，由于很多业主没有公共意识和参与意识，导致小区物业管理公司难于开展服务和相关管理工作。另一方面，自主运营模式的建立需要漫长的时间作为先决条件，而业主迫切的服务需要往往会压缩自主运营模式的建设时间，容易产生小区物业管理公司功能和服务上的不足和缺陷。

3 小区物业管理公司未来运营模式创新的重点

小区物业管理公司想要获得运营方式、模式和体系上的转变、调整和创新，必须结合整个物业产业发展的规律，同时必须尊重小区物业管理行业变革的方向，确立运营模式转变和创新的突破口，确定运营模式变革的重点，这样才能起到事半功倍的作用。

3.1 提高小区物业管理公司资本金的水平

小区物业管理公司想要告别低水平的运营状态，创新运营新模式必须从资本金的增加入手。实践中小区物业管理公司要获得业主的广泛认可，提高业主对小区物业管理公司的资金支持，使小区物业管理公司能够有充足的资金和资源作为保障，进一步优化小区物业管理公司的运作，使小区物业管理公司运营能够达到更高的水平。

3.2 提高小区物业管理公司服务对象的素质

小区物业管理公司要将自身定义为服务企业，同时将业主作为工作的核心，要有计划地培养和提升小区业主的综合能力和自身素质，经常开展对业主的教育和宣传工作，进一步提升业主文化水平、公共意识、参与意识和公共利益观念，用主动的方法和策略影响业主，为运营模式升级和创新提供基础性支撑平台。

3.3 提高小区物业管理公司全体人员的技能

小区物业管理公司服务人员要不断提高自身的服务技能，对服务项目、服务内容和服务质量进行有效提升，适应小区物业管理和服务业主的新要求和新需要。小区物业管理公司管理人员要不断提高自身的管理能力，通过管理素质的提升为小区物业管理上台阶、上层次提供基础保障。小区物业管理公司决策人员要持续提高决策水平，特别应该有计划地提升公司运营方向、服务重点、管理体系的决策能力，实现小区物业管理公司在日常经营上的持续创新。

3.4 健全小区物业管理公司的管理体系

运营模式的创新和发展需要完整而健全的管理体系作为前提，小区物业管理公司必须将管理体系的建设列为核心的任务，并在未来时间内持续加以强化。今后小区物业管理公司要健全财务管理体系、服务管理体系等核心体系的建设，使管理系统符合现代化小区物业管理行业发展的需要，更多地发挥管理体系的价值和功能，为公司的未来发展提供平台和基础。

4 结语

小区物业管理公司想要获得发展，必须将职能和利益、诉求和实际做到紧密结合，要将现代信托模式和股份制模式引入小区物业管理公司的运营中，实施小区物业管理公司内部的整合，达到运营模式的创新与变革目标，更好地将金融、管理理念纳入运营模式的实践中。要看到小区物业管理公司的经营和服务尚处于肇始的关键阶段，要继续在运营模式和管理改革方面入手，借用小区物业产业发展的大趋势，把握物业管理发展的关键时期，通过理论与实践的深层次整合和结合获得小区物业管理行业综合而全面地发展。

[1] 孙丽娜.小区物业管理存在的问题及措施[J].经营管理者，2014，(02)：214-215.

[2] 赵素萍.中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析[J].宁波职业技术学院学报，2012，(04)：161-164.

Research on operation mode of residential property management company

XU Feng-jie

(Shenzhen Graduate School, Peking University, Shenzhen 518000, China)

Starting from the analysis of the actual operation mode of residential property management company, this paper expounds the advantages and disadvantages of the agent and autonomous operation mode, explores on how to build the scientific and rational operation mode, proposes measures on improving the capital level, enhancing the quality of service object, and perfecting management system of residential property management company.

Residential property management company; Autonomous; Agency; Capital; Service; System; Operation mode

2016-09-08

徐枫洁(1986-)，女，文学硕士。

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