我国房地产泡沫的成因分析

汪建顺

(安徽省休宁县房地产管理中心,安徽 休宁　245400)



我国房地产泡沫的成因分析

汪建顺

(安徽省休宁县房地产管理中心,安徽 休宁245400)

摘要：我国房地产业存在严重的泡沫已是不争的事实，近日国际货币基金组织(IMF)的报告指出，目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿 m2。西南财经大学2014年的调研报告也指出，我国大量城镇住房处于闲置状态，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%，相当于4 898万套，远高于美国、日本、欧盟等国家。房地产泡沫经济的危害是不言而喻的，房地产泡沫的长期存在，会导致房地产市场产品结构失衡，抑制了其他产业的发展，对金融系统带来巨大的金融风险，也会影响市场经济的正常秩序。

关键词：房地产泡沫;房地产市场;政府政策措施

0引言

房地产业作为产业支柱之一,与国家经济可持续发展和人民日常生活密切相关。所以,对房地产泡沫经济的研究不仅具有理论上的探索意义,也有实践上的指导价值[1]。

泡沫经济是指资产价值超越实体经济,宏观经济状况很容易失去可持续发展的能力。由于缺乏实体经济的支撑,其资产会像泡沫一样极易破裂,经济学上称为泡沫经济。泡沫经济发展到了一定程度,往往由于投机的市场预期导致资产价值快速下降,这就是所谓的经济泡沫破裂[2]。

1我国房地产行业现状

从当前国内房地产的经济来源分析,房地产投资仍处于平稳发展趋势,占全社会固定资产投资相当大的比例。从经济增长的角度来看,除了2008年有小幅下降,从2004年到2010年,仍然是一个快速增长的状态,2011年,随着国内房地产调控政策的颁布,数据逐渐开始下降。

从房地产市场销售的角度来看,销售量出现一定的波动,从2004年到2014年,销售继续增长,即使在2008年中期,有一个短暂下降,但从全年看,销量仍在增加,国家统计局公布的数据显示,2010年全国商品房销售面积为10.43亿m2,比上年增加了10.1%,首次超过10亿m2。尽管面临着严重的房地产市场问题,商业房地产开发投资同比增长仍达到33.2%。房地产销售价格和销售量都是不同的,虽然调控力度很大,但近年来价格将保持高位,尽管个别地区略有回落。从房地产市场需求看,中国城市化运动的影响以及居住在城市里的年轻人住房的主观意志,其房地产刚性需求依然强劲[3]。

2我国房地产行业存在的问题

中国房地产行业始于20世纪80年代,1998年全国停止福利分房后实施住房货币化,房地产业开始真正发展起来。90年代,在发达国家积极的财政政策冲击下,固定资产投资的快速增长,房地产投资占GDP的比例逐渐增加。随着经济水平的不断提高,城镇居民住房需求增加,房地产业得到了快速发展,近20年的时间发展取得了显著成效，但随之问题也逐渐显现出来[4]。

2.1房地产投资规模不断扩大

据资料显示，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例逐年增加。1999年，房地产开发投资为4 010.17亿元,2004年达到1.315 825万亿元,房地产投资增长平均每年为1 000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2014年,完成房地产开发投资9.5万亿元,比上年增长9.47%。

随着开发规模快速增长，2004年,国家住房建筑面积从1999年的5.685 8亿m2上升到14.045 1亿m2,增加了8.359 3亿m2,平均年增长率为25%,房地产开发规模逐渐扩大。房地产开发指标的增长率超过10%,接近30%的最高水平。

2.2地区发展不平衡

(1) 房地产发展规模和增长速度存在地区差异。对于完成房屋建筑面积,东部占据较大比例，这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早。

中部地区的增长速率基本处于领先水平,并显著高于全国平均水平。随着生活水平的提高,中部和西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例增加[3]，地区之间的差距正在逐渐缩小。

(2) 城镇居民居住水平存在地区差异。随着中国人口的不断增长，人均建筑面积仍在增长,反映了城市居民生活水平提高,但是各个地区因为存在着差异性而略有不同。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区(24.91) >西部地区(23.25)>中部地区(22.06)。这是因为经济发达的东部地区,房地产市场更加活跃,居民的可支配收入最高。虽然房地产开发中国西部并不完善,但是,西部人口密度小,拥有相对宽松的生存空间,中部地区人口密度大,经济不是很发达,所以人均住房面积最小;从经济增长速度观察，西部地区(5.1%)>中部地区(4.6%)>东部地区(3.6%)[5-7]。

3房地产泡沫经济成因分析

3.1房地产的特殊性

在一定时期内的房地产商品供求不平衡、推销和合同交易成本低,这是一个泡沫载体具有的一个条件，所以容易产生房地产泡沫,是泡沫的主要载体之一。

3.2土地的有限性、稀缺性

土地的自然供给是固定的，城市化过程中的城市面积可以扩展，但土地资源是稀缺有限的。在土地资源相对稀缺的中国,随着经济的发展及人口的增加,人们拥有对稀缺土地需求有无限扩张的趋势，这需要经济发展的客观要求和对土地的需求利润,利润在土地需求驱动下获得土地权益作为盈利的手段。土地权益是一种虚拟资本,它可以反复转让。马克思曾经指出:“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的”。因此,土地资源的稀缺性以及虚拟资本会使地价脱离土地的利用而产生泡沫[8]。

3.3房地产市场的不充分性

由于房地产市场的信息充分、商品品质、买卖者自由出入、交易双方数量众多这4个条件存在显著差异, 因而任何一方不会出现垄断局面，所以房地产市场是一个准市场。由于买方缺乏信息和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,通常价格成交并不反映财产的实际价值。

3.4房地产贷款倾向性

由于房地产具有不可移动性和保值增值性,银行愿意为房地产贷款,在宏观经济发展很好的情况下,政府也鼓励投资,银行利率就会较低。据统计,1992、1993年,海南房地产开发资金占社会固定投资的1/3。大量的资金流向房地产行业,信贷盲目扩张和大量的短期外国投资,为房地产泡沫的产生留下了隐患。

3.5土地供应和税收制度的缺陷

(1) 税费繁多,交叉重叠。当前房地产税收体系的税收繁多,有双重征税和纳税交叉现象。以税代租、以费代税、以费挤税等问题严重,大大增加了纳税人的税收负担和税收成本。这种情况不仅助长了乱收费的不良风气,使住房价格回升,而且削弱了税收的宏观调控功能。

(2) 轻保有、重流转现象严重。保有环节包括房产税和城镇土地使用税,约占房地产税总额的2%,不仅设置少、低税率,还有很多的减免税收的规定；而流转环节包含土地增值税和其他税等6种税种,总体税收负担水平较高。流转环节税收负担重和容易转嫁税收负担,可能会导致房地产开发企业在开发阶段的负担税收和政府支出是安排在公共物品的预算成本,通过转移到房地产买家,应由买方承担通过一次性的购买行为负担流转环节的税收,直接导致房地产市场价格高;保有环节属于更轻的税收负担,会使开发商囤积土地成本和房地产闲置成本相对较低。目前市场上囤积现象越来越严重,大大助长了房地产的投机性需求。

(3) 计税依据不科学,税率缺乏弹性，分税制立法体制不健全 ,难以适应房地产的区域性特点，税收征管辅助制度不健全,导致税收流失。

我国还缺乏严格的财产登记制度,对税收征管力度产生影响。同时,与房产税密切相关的房地产价格评估制度和房地产税评估政策不健全,税务机关内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要,加上税收法律、法规不健全,由此产生的逃税现象非常严重。

3.6政府部门存在的问题

1993年沿海地区房地产很繁荣,许多公司都挂靠政府职能部门或者金融机构,其大部分资金都是从挪用公款、贷款或借款等方式获得的,政府为了地方利益和短期利益而低价批地。可见,政府租金、寻租、腐败和贿赂也是形成泡沫的原因之一[9]。

4房地产泡沫经济的防范措施

(1) 强化土地资源管理,通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。

根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各种类型土地的供应比例,实行土地出让公开招标制度,控制部分城市土地价格过高。

坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压，严惩无正当理由的闲置土地和房地产领域的非法活动。

(2) 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息及时收集、整理和分析,对市场运作做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理地引导市场,为政府宏观决策提出合理的建议。加快构建和完善房地产业的宏观监测系统,通过土地供应、税务和完善售前管理措施，及时进行必要的干预和调节,有效防止房地产泡沫的形成。

(3) 整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。严格审查住房开发贷款条件,加强住房开发贷款管理。房地产开发贷款的对象应该是具备房地产开发资质、高信用评级的房地产开发企业,贷款应该主要投向适销对路商品房开发项目,企业自有资金不应该低于开发项目总投资的30%,总投资开发项目必须有4证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。

加强个人住房贷款的管理,禁止发放零首付的个人住房贷款。商业银行个人住房抵押贷款,应严格评估抵押财产的实际价值,办理抵押登记手续,贷款的比例和实际价值最高不得超过80%。商业银行应该仔细分析开发项目的有关情况和房地产开发企业,注意防范特定风险与时间相关的期房。

(4) 全面研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来,国家推出了一系列税收政策鼓励住房消费,清理了一批住房建设和消费的不合理的收费,有效降低居民购买负担，继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费力度,理顺商品住宅的价格构成,鼓励普通住房消费[10-11]。

加强金融信贷监管，控制投机性资本的源头，提高金融机构透明度，防止金融机构的债务泡沫[12]。

5结束语

房地产业被列为我国支柱产业,对国民经济可持续发展有深远的影响,但近年来房地产市场的热度也引发了房地产泡沫经济的争论,一些人认为中国的房地产行业处在一个泡沫经济破裂的边缘。同时,有许多人认为只是我国房地产存在一些结构性过热,不会影响中国经济,尤其是大型房地产公司和建设部研究中心认为中国房地产具有良好前景,中国的房地产行业将继续上升。房地产泡沫的争论已经变得非常敏感，因此,全面研究分析我国房地产经济现状和存在的问题，具有现实指导意义。

〔参考文献〕

[1]李果仁.如何看待房地产泡沫[J].广西市场与价格,2003(9):15-18.

[2]邱群霞,秦厉.试论我国的房地产泡沫的判定及其预控机制[J].海南金融,2005(5):41-44.

[3]吴晓黎.浅析房地产泡沫迷像——兼与《房地产泡沫迷像揭底》一文作者商榷[J].中外房地产导报,2003(13):15-16.

[4]刘世轩.中国房地产泡沫经济问题[J].辽宁经济,2003(8):91.

[5]蒋德锋,张晓莉.房地产泡沫测度指标系数的设计[J].市场周刊,2004(9):60-61.

[6]徐玲玲.当前房地产泡沫争论之辨析[J].商场现代化,2005(9):23-24.

[7]天津塘沽区房地产管理局.创和谐房管助改革新篇[J].中国房地产,2006(5)：7.

[8]张坤,喻瑶.浅析房地产泡沫的成因与预防措施[J].新西部(下半月),2008(8):30.

[9]刘维新.房地产泡沫产生原因分析[J].中国土地,2003(2):3-4.

[10]柳应皝.房地产泡沫及防范[J].福建建筑,2004(4):89-90.

[11]曾红霞,张岳君,曾向阳.房地产泡沫的形成机理与防范[J].华中农业大学学报(社会科学版),2004(2):62-64.

[12]李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J].山东理工大学学报(社会科学版),2004,20(2):32-34.

收稿日期：2015-11-20；修改日期：2016-02-17

作者简介：汪建顺(1968-)，男，安徽休宁人，安徽省休宁县房地产管理中心工程师．

中图分类号：F293.35

文献标识码：A

文章编号：1673-5781(2016)02-0272-03