中德住房储蓄银行产品新模式探索

孙秋媛

摘 要：住房储蓄是一种新型的住房融资模式，本文从期权的视角分析中德住房储蓄银行产品合同条款，并针对现有产品的缺点，提出了房地产价格指数基金等相关衍生产品和组合贷两种解决方案。

关键词：住房储蓄；期权；房地产价格指数；组合贷

一、引言

商业信贷、公积金、商业信贷与公积金组合模式是我国居民的主要购房方式。住房储蓄是一种新型住房融资模式，中德银行产品合同要求借款人先进行一定比例的储蓄，储蓄的金额达到合同贷款金额的50%且评价值到8，银行对其配贷，此模式又被称为“先存后贷”模式。最早起源于德国，在欧洲各国均有推广。住房储蓄作为居民购房的辅助模式，并非购房的主要方式，但对居民购房的资金需求起到了重要的补充作用。

本文以中德住房储蓄银行为例，从期权的视角解析了住房储蓄合同条款，针对住房储蓄在我国推广面较小的原因，提出以房地产价格指数基金为基础的衍生产品方案，以期解决住房储蓄产品存在的问题。

二、中德住房储蓄银行产品介绍

中德住房储蓄银行成立于2004年，总部在天津，由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同出资建立，是国内唯一一家专业住房信贷银行。中德银行已成为天津支持保障房开发和消费的主要银行之一，保障性住房信贷余额61亿元，占本行全部贷款的60%。截至2011年9月底，中德银行房地产信贷业务总量已在天津市银行同业中位居第6位，信贷资产余额104亿元，管理住房储蓄合同260亿元，管理委托贷款余额508亿元。

“先存后贷”房贷模式，只要客户与银行签订储蓄贷款合同。按月存款，当存款总额达到合同金额一半时，就可向银行申请和存款金额相当的低息购房贷款，最低利率仅为3.3%相当于基准利率7.05%的4.7折。“先存后贷”模式下的最高额度为总房价的70%，即市民仅需首付三成，剩下的七成申请贷款。同时，只要是参与了住房储蓄的人，都可以申请贷款。对一套房还是二套房没有限制。但中德银行会按照国家相关调控政策的规定，对二套房贷利率实行上浮。

但是，德银行仅向本行储户发放个人购房贷款。客户与中德银行签订住房储蓄合同按月存款，合同金额为贷款额的2倍，存款总额达到合同金额一半时，就可向银行申请购房贷款。也就是说，如果市民要申请60万元房贷，必须先在该行存入30万元才能申请贷款，而存款年利率在1.5%左右。相比银行按揭贷款，“先存后贷”模式对购房者来说更为划算。

三、期权分析

合同的买卖双方：中德住房储蓄合同的买卖双方显然是中德住房储蓄银行和客户，中德住房储蓄银行作为中德住房储蓄合同的卖方，客户作为中德住房储蓄合同的买方，双方签订了住房储蓄合同之后就具有了期权性质的权利义务关系。

标的资产：仔细分析中德住房储蓄合同条款，我们不难发现中德住房储蓄合同的标的资产其实是一定的资金流，客户客户进行存款时，客户卖给中德住房储蓄银行一定的资金流，而客户进行贷款时，由中德住房储蓄银行卖给客户一定的资金流。

标的资产的买卖：分析明白标的资产之后，标的资产的买卖就显而易见了。客户存款时，中德住房储蓄银行进行资金流的买入，客户进行资金流的卖出；而客户贷款时正好相反，中德住房储蓄银行进行资金流的卖出，客户进行资金流的买入，以此形成对标的资产的买卖。

期权费：中德住房储蓄合同中明确规定“A类合同按签署时合同额的 1%收取服务费，如果客户提高合同额，收取的服务费为提高额的1%；B 类合同按签署时合同额的0.6%收取服务费，如果客户提高合同额，收取的服务费为提高额的0.6%。当客户达到配贷条件，获得贷款之前，再收取贷款额的1%作为贷款服务费。”因此这部分服务费可视为期权费，但是实际上的期权费却不止于此，其合同中规定的“存款利率为年利率0.5%或 1%”是远低于市场上商业银行的同期存款利率（最新的商业银行一年期存款利率为1.75%），因此这部分利差也应视作期权费的一部分。所以总的来说，中德住房储蓄合同的期权费包括其服务费和利差。

到期日：中德住房储蓄在达到配贷要求后即可进行配贷，即期权中的到期日。中德住房储蓄合同中规定了配贷需满足的条件“在评价日，合同的最低评价值达到8；在评价日，合同达到了最低存款额，即50%的合同额；在配贷截止前，住房储蓄者对我行的书面询问已及时做出回答，表示接受配贷。”因此其到期日与评价值、存款额以及存入时间等因素有关。而评价值=存款*利率*时间*系数。

执行价格：中德住房储蓄合同表面上的执行价格就是其所大力宣称的“最低3.3%的贷款利率”。

四、中德住房储蓄银行合同分析

（一）中德住房储蓄合同特点

购房者需要按合同规定，以活期利率0.5%，先存满贷款合同的50%金额，存款期一般为3年，满足中德银行的存款要求，且满足评价值为八，方可获得固定利率为3.3%的贷款，同时可获得政府资助的1.5%的贴息贷款。

（二）住房储蓄的期权性质分析

期权费=服务费+同期市场投资利率-同期活期存款利率-政府贴息利率

其中同期市场投资利率以三年期国债投资利率为基础。

中德住房储蓄银行和客户作为合同的买卖双方，以未来发生的现金流作为标的资产，客户支付期权费约为1%+4.25%-0.35%-1.5%=3.4%的利率，执行价格为固定利率3.3%，对于很多客户因期权费过高，放弃签订合同。损失三年（存款期）利率为1.75%的利息，换取固定利率3.3%（远低于同期贷款利率）且还款时间为九年的利息支出，总体来看住房储蓄具有存在的价值和意义。

（三）住房储蓄产品适用性问题

住房储蓄在德国占有很高的份额，但是在我国发展却不尽如人意，通过上述期权视角分析合同条款，排除了产品问题。

中德住房储蓄合同一般存款期为三年，假设客户需购买100万价值的住房，需存款五十万，签订合同先存三十二万，今后三年每月存款5000元，三年后存款额到达贷款综合的50%，在此假设客户同时也达到评价值为8的条件，即符合配贷条件。考虑国内房价年平均增长率5%，三年后的房价为115.7625万，此时客户需额外支付15.7625万，客户对于这笔额外的钱无力支付，即使达到了配贷条件，也可能放弃贷款。因此我国房价上涨才是影响住房储蓄适用性的主要因素。

五、结论

住房储蓄作为一种新型的住房融资模式，因国内房价一直在上涨，住房储蓄产品推广面受限，本文提供了房地产价格风险管理的工具，具有期权属性的住房储蓄合同加上远期（期货、期权）合约可以有效规避房价波动风险，从长远角度来看，住房储蓄银行及相关部门可以推出这一组合产品，促进住房储蓄的推广发展，实现客户和住房储蓄银行的双赢，整个房地产市场和资本市场参与者的共赢。

目前，因国内尚无上述衍生产品，住房储蓄银行可以通过组合贷的新型模式解决房价上涨问题，为广大购房者提供更加可靠有效的合同条款，推动住房储蓄在我国的发展，实现我国房地产市场的繁荣健康！（作者单位：首都经济贸易大学金融学院）

参考文献：

[1] 中德住房储蓄银行网站.http：//www.sgb.cn.

[2] 杜光平，2005：《中国住房金融体系研究》西南财经大学硕士论文.

[3] 梁景宗.住房储蓄银行现状与未来发展模式初探[J].华北金融.2011（10）.

[4] 孙凌杉.德国住房储蓄初探及其对我国公积金制度的启示[J].现代营销（学苑版）.2013（05）.