滨江集团减值隐忧

杨现华

曾经高价拿地争当地王的开发商们如今不得不接受时间的审判，频频出现的巨额资产减值损失正在成为悬在上市房企头上的达摩克利斯之剑。

随着楼市的进一步分化，二三线楼市的房价告别了过去的高增长，而在楼市高景气度时争抢地王的中小房企正在承受高价拿地的恶果。万通地产（600246.SH）和中华企业（600675.SH）成为市场最为关注的两家公司。

两家房企计提资产减值损失是源于在杭州高价拿地，上一年已经亏损的中华企业为此即将戴上“ST”的帽子。然而，在杭州高价拿地的不止上述两家房企，滨江集团（002244.SZ）虽然还未公告可能的损失，但地王地块如今难见销售的事实就在眼前。

房间里不止一只蟑螂

刚进入2016年，中华企业就发布了业绩预亏公告，公司预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损24亿元至25亿元，比三季度时预亏的20亿元左右进一步扩大。

“公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，公司采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备。”中华企业在公告中解释了大幅计提减值损失的原因。

除了部分项目在2015年度不具备收入结转条件导致预收账款无法转化为收入外，计提减值准备是2015年中华企业巨亏的主要原因。2015年全年，公司共计提减值准备约21.36亿元，而前三季度不过9.1亿元。

这意味着，2015年四季度中华企业又计提了12.26亿元的减值损失。公告显示，上海美兰湖铂珏公馆2015年四季度计提存货跌价准备0.7亿元左右，上海松江誉品谷水湾项目计提减值准备2.7亿元左右，而且这个项目之前已经计提了2.58亿元的损失。

公开资料显示，2010年，上海房地产经营（集团）有限公司和中华企业以26.24亿元的价格拿下了上海松江区龙兴路地块，折合楼板价1.11万元，溢价率172%。

在上海这样寸土寸金的一线城市尚且亏损，公司布局的二三线城市亏损则进一步扩大，尤其是杭州地块成了中华企业亏损的泥潭。

中华企业杭州项目是公司计提减值准备的最大亏损源头。根据公告，公司2015年第四季度拟对杭州御品湾项目再计提减值准备7.8亿元左右，而中华企业2013年和2014年已经对此计提了5.1亿元的减值准备。

时间要回溯到2009年年底，彼时中华企业公告，公司以28.1亿元竞得杭州市江干区章家坝地块项目。公司当年的年报披露，章家坝地块计划投资40亿元，规划总建筑面积20万平方米。

2011年，章家坝地块以中企御品湾的名字出现在中华企业的年报中，虽然投资额未变，但总建筑面积小幅扩大至22.3万平方米，投资总金额也由2011年的46亿元提高到2013年年报中的55亿元。

按照2015年半年报中公布的数据，总投资55亿元的杭州御品湾已经投资47.88亿元，按照22.3万平方米的建筑面积计算，在还未完成投资的情况下，杭州御品湾的每平方米投入成本已经达到2.15万元。

如果最终完成计划投资，杭州御品湾的每平方米成本将达到2.47万元，在杭州御品湾项目周围，距离较近的项目是“德信大家”和“绿城·留香园”项目，前者目前报价2万元/平方米，后者目前均价3.6万元/平方米，同样距离较近的万科一项目的售价与绿城类似。

这意味着，即使销售达到后两家企业的高价，杭州御品湾仍然难以给中华企业带来实实在在的利润，这也就不奇怪为何中华企业对这一楼盘连续计提减值损失了。

与中华企业多年对杭州地块减值相比，万通地产对杭州地块的减值计提则稍显突然。在公司大规模计提损失之前，万通地产并没有对杭州项目做出任何损失的预警。

正在筹划定增的万通地产2016年1月13日公告，公司预计2015年将亏损5.8亿元至6.2亿元，这也是万通地产上市15年以来首次出现年度亏损。

至于亏损的原因，万通地产表示，公司拟对正在开发的杭州万通中心项目及杭州上园项目计提减值准备。

根据公司随后披露的上交所回复函，误判杭州楼市使得公司不得不计提减值损失。两个项目中，杭州万通中心总投资19.6亿元，总建筑面积14.1万平方米，截至2015年12月底，累计投资18.5亿元;项目于2011年开工建设，2014年项目整体竣工并交付使用;其中，写字楼的成本约2万元/平方米，酒店式公寓由于交付标准是精装修，成本约2.2万元/平方米。

万通地产介绍，毗邻杭州万通中心项目的某精装酒店式公寓报价下调至1.7万元至1.8万元，下调了约4000元/平方米。

杭州上园项目预计总投资14.9亿元，建筑面积11.5万平方米，截至2015年12月底，累计投资11.5亿元。项目于2013年开工建设，2015年6月结构封顶，截至2016年1月，未取得预售证，尚未开盘销售，住宅的成本约1.8万-1.9万元/平方米。

“2015年10月，某位置相近且与杭州上园项目同期拿地的住宅项目，开盘价1.3万元/平方米，对杭州上园项目的定价产生直接影响。”万通地产表示。

万通地产在公告中表示，2016年1月公司批准杭州区域销售策略，酒店式公寓销售价格下调10%-20%，杭州上园住宅销售价格下调20%-30%，经测算，杭州万通中心酒店式公寓减值金额在1.2亿元至1.4亿元，杭州上园项目住宅减值的金额在4.7亿元至4.8亿元。

2013年5月，经过几十轮的竞价，万通地产以7.63亿元拿下杭州上园项目地块，折合楼面价9145元/平方米。2015年半年报显示，杭州上园总投资15.79亿元，总建筑面积11.45万平方米，这意味着项目的成本达到1.38万元/平方米。

而杭州上园项目周边目前在售的楼盘均价基本在1.4万元/平方米至1.6万元/平方米，因此上园项目若想盈利几乎没有可能。

根据中国指数研究院的数据，在百城价格指数中，杭州楼市2015年的价格指数在1.6万元/平方米左右，四季度并没有明显变化，万通地产在2015年前三季度并没有任何计提减值的情况下，却在当年最后一个季度集中计提巨额损失，其中背后的隐情市场不得而知。

无论是中华企业还是万通地产，都因为在杭州楼市高价拿地如今尝到了恶果，那么对于曾经高价争得杭州“地王”称号的其他房企来说，日子是否好过点呢？

滨江集团的地王之困

从2010年拿地到现在基本建设完毕，滨江集团当初耗资逾18亿元拿下的地王地块-杭州杨家牌楼地块即将入市，但公司披露的信息显示，楼盘销售似乎没有那么畅快。

五年多前的2010年11月底，经过十余轮的竞争，滨江集团以总价18.06亿元夺得杨家牌楼地块，折合楼面单价25735元/平方米，创下了当时杭州地价的新纪录。滨江集团的2015年半年报显示，杨家牌楼地块命名而来的西溪明珠项目计划投资的23.2亿元已经投入22.14亿元。

公开信息显示，西溪明珠项目选择了楼市黄金档——2014年的金九银十时节开盘，可公司当年年报显示，销售远不如人意。滨江集团的2014年年报披露，西溪明珠开盘至年底的预售金额累计不过1.81亿元，与当初拿地时“地王”的风光相比，如今的销售只能用惨淡来形容了。

如果开局不利，通过后期营销及销售政策的调整，也可以扭转局面，但一年来这样的事情并没有发生。滨江集团的2015年半年报显示，西溪明珠项目的预售金额从年初的1.81亿元缓慢增加至3.27亿元，预售比例只有15.6%，是滨江集团主要预售房产项目中预售比例最低的一个。

西溪明珠的拿地楼面价接近2.6万元/平方米，如果加上建筑成本、税费成本和时间财务费用，西溪明珠目前3.5万元/平方米左右的售价显然难以支撑公司的盈利要求。曾经的地王如今成了滨江集团盈利的累赘。

虽然如此，在2014年11月时，滨江集团曾在互动平台表示，公司西溪明珠项目计划于2016年6月底前开始交付，项目不存在减值迹象，因此没有计提资产减值准备。如今一年多之后，在上市房企纷纷对杭州项目做出大额减值之时，滨江集团是否为之所动呢？

中华企业杭州御品湾每平方米投资成本达到2.47万元，3.5万元/平方米的售价公司仍计提减值损失，滨江集团楼面价已经超过2.5万元/平方米，目前公开数据显示西溪明珠的售价也不过3.5万元/平方米上下，计提减值损失恐怕在劫难逃。