当前我国保险公司境外不动产投资研究分析

易媛媛 新华人寿保险股份有限公司王颖 中煤建工集团有限公司



当前我国保险公司境外不动产投资研究分析

易媛媛 新华人寿保险股份有限公司
王颖 中煤建工集团有限公司

摘 要：对发达国家保险公司来说，不动产投资一直是其众多资产配置中一项稳定而不可或缺投资选择，在经历了2007年全球金融危机之后，国内外经济变化甚大，我国保险公司已经开始更多的参与到跨境投资交易当中，境外不动产市场的投资也是关注的重要方向。

关键词：保险资产配置 境外不动产投资 现状 策略

我国的保险资金投资制度是由中国保险业监督管理委员会（以下简称：中国保监会）建立完善并且不断推进的。保险资金投资范围从早期单一的银行存款、股票、债券到2007年首次批准境内保险公司申请开展境外投资业务，中国保险业机构开始进行资产的国际化配置。当前，在境内资本市场持续低迷、固定收益资产收益及无风险收益率整体快速下滑的环境下，如何做到保险资金有效的境内外资产配置是境内保险公司面临的问题。随着中国保监会2010年颁布的《保险资金投资不动产暂行办法办法》及随后的一系列文件，规定了保险公司可以通过直接或间接的方式参与境外不动产的投资。在全球进入后金融危机时代的大背景下，以及国内的面临“资产荒”难题下，研究保险公司境外不动产投资管理具有重大意义。

一、保险公司资产配置定义分析

（一）保险公司资产配置的定义

保险公司的运作模式简单可以看作为从客户（通常指被保险人）处收取保费，同时，当保险事故发生时，有义务赔偿被保险人的经济损失。保险资产配置指的就是保险公司如何通过有效的投资管理来实现保费的保、值增，从而应对未来一定时期内预计的赔付发生。随着保险业的迅速发展，保险公司之间的竞争日益激烈，从国际保险行业的经营状况来看，大多数国家的保险公司其保险业务本身都是亏损经营的，其都是通过预期投资收益来弥补直接承保业务的损失。近年来，国际大保险机构的实践也有效地验证了资产配置对于保险业发展的重要性。投资业务开始与承保业务并驾齐驱，成为保险公司发展不可或缺的两个轮子。

（二）保险公司资金性质及投资特点

首先，保险公司的资金来源于保单的销售，纯保费部分都是负债，以准备金形式提取，这是保险公司资金最大的来源。其次，寿险保单的合同期限通常在15年以上，甚至终身，以寿险责任准备金的形式存在，负债久期长；而产险保单的资金来源驻留期限通常不长，但是有两个因素使得其资金的可利用期限延长：一是续保的保单稳定性强，二是超过一年期限的保单以及长尾保单。第三，保险公司的可投资资金的来源增减比较平稳，不会大幅波动，累积规模较大。

保险投资的资金性质约束了其投资的“三性”排序为：安全性、收益性、流动性，安全性是前提，流动性是基础，收益性是目标。从保险公司投资的逻辑上不难看出，在其资产配置中固定收益工具为主要投资对象。

二、保险公司境外不动产投资的必要性

（一）我国保险公司国际化资产配置的现状

在理清了保险公司资产配置及资金性质的一般内涵和特点后，我们先来关注以一下国内保险公司境外不动产投资所处的环境及资产配置所面临的问题。

第一，监管政策的不断放宽鼓励国内保险公司进行全球化资产配置，在控制风险的前提下进一步扩大不动产投资额度。2010年，中国保监会颁布了《保险资金投资不动产暂行办法》，办法规定保险公司除可进行不动产的直接投资外，还可以投资不动产金融产品。随后，中国保监会又颁布了《关于保险资金投资有关金融产品的通知》、《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》、《关于调整保险资金境外投资有关政策通知》等相关文件，对保险公司开展境外投资及不动产投资进行了进一步的规范。

第二，国际化资产配置价值凸现，加速保险公司境外资产配置步伐。2014年以来，中国经济进入“新常态”，产能过剩、劳动力成本上升、房地产交易量价齐跌等问题加大国内经济增速下滑的压力。

2015年以来，央行三次降息，三年期定存利率由4%降为3.25%，10年期国债收益率已经从4.72%下行至3.56%，长期视角看，国内固定收益资产收益率的相对优势将逐步缩小，在市场及政策的双重引导和调整下，以往较高的无风险利率现象将不复存在，保险资金国际化配置的相对价值将逐渐显现。

第三，国内房地产市场受宏观调整，风险逐步放大。自1998年全面实行住房制度改革开始，中国的房地产市场取得了迅猛的发展。无论是投资、销售量还是价格，都取得了较快的增幅。中国的房地产市场一直在发展、调控、放松调控，快速发展的循环着。

自中央新一届政府上台后，对于房地产市场的基本态度是逐渐减弱行政干预的手段，尽量多的发挥市场本身的调节作用，在这一指导思想下，前几年房价过高的现象出现了一定的松动现象。进入2014年以后，房地产投资额逐步下滑，房地产市场进一步分化，各地纷纷放开限购，打折促销的楼盘也越来越多，楼市逐步进入调整期，房地产市场的风险在进一步放大。

（二）境外不动产投资的优势

不动产投资是国际主流保险公司的重要配置选择。长期以来，不动产投资是发达国家保险资金投资组合中不可或缺的一种选择。

近两年海外大型保险公司的不动产投资占其可投资资产总额的比例始终保持在1%以上，其中英国保诚保险公司不动产投资占可投资资产比例最大，2013年和2014年分别达到5.72%和5.94%，相比较我国保险公司中，只有平安保险集团较为突出，分别达到1.65%和1.38%。

境外不动产投资具有更符合我国保险公司投资目标的优势。收益更高：境外不动产投资提供比国债、投资级企业债等低风险固定收益品种更高的收益率；久期匹配更适合：目前国内可提供给保险公司配置的长久期资产选择较少，国债最长期限为10年期，然而寿险保单多以15年或更长久期的产品为主，很难做到久期的最佳匹配，同时，前十年境内房地产市场的高速增长又导致优质不动产资产的价格过高，致使租金收益不满足保险公司负债成本的要求，而境外商用及办公物业在遭受金融危机后的大幅贬值后于近几年开始回暖，投资回收期较长，收益率较为稳定，与保险资金负债长久期特点匹配程度较为符合；分散风险：境外不动产投资能够有效降低组合风险，根据历史经验，不动产与股票资产、债券资产的价格波动规律并非完全一致。

三、全球主要地区不动产投资机会

（一）全球不动产投资环境

从我国保险公司跨境交易的案例不难看出，目前欧美发达地区仍然是全球不动产配置的首要选择。其中，由于英镑贬值导致伦敦不动产价格对境外资本的吸引力加大，伦敦自2011年开始蝉联三年全球不动产交易量的榜首位置，而纽约作为世界金融中心，紧随其后名列第二名。

从收益率方面来看，2012年下半年开始，全球主要商业地产收益率均有显著回升，而英国和美国的商业地产收益率要明显高于全球其它地区平均收益率；

（二）美国房地产市场分析

2006年，美国爆发次贷危机，经济水平直落低谷。美国房地产市场受到次贷危机的影响，一路下跌。2007年开始，美国逐步实施量化宽松政策，向市场注入流动资金。奥巴马政府上台后，继续积极的量化宽松政策，消极的局面逐步得以改善，经济也逐步复苏。

作为美国房地产市场最重要的指标，新屋销售、新屋开工数据反映出明显的周期性，持续时间最长的周期当属1991年至2009年，跨度达19年。其中，1991年至2005年为上升区间，2005年至2009年为下降区间，两项数据由高点跌至低谷的幅度均超过70%，振幅强于历次房地产周期。经历断崖式下跌之后，美国楼市从2010年开始缓慢复苏，新屋开工数较新屋销售先行企稳。2011年起，新屋开工数和新屋销售数据开始出现反弹，一直持续至今。结合2014年的月度数据来看，在美国逐步缩减并拟退出量化宽松政策的作用下，美国的新屋开工数和新屋销售数据在2014年的6、7月份出现一定的回落，房地产市场的反弹近期略显虚弱。

房屋价格方面，两大楼市景气指数全美住宅建筑商协会/富国银行住房市场指数、标普/CS房价指数在2005、06年均快速下行，2009年至2011年在底部区域呈现窄幅震荡走势，反映期间民众购房意愿不足，而房价较为明确的改善则是始于2011年末，两大指数一致向上。美国一线城市，如纽约，房价已经恢复并超过2008年以前的水平。楼市回暖的迹象较为突出，量价齐升的格局初步形成。

美国商业办公物业市场正在复苏，近几年空置率持续下降，预计近年将接近历史平均水平。

综合来看，当前的美国房地产市场正处于上升周期的初级阶段，向上空间较大。面对愈趋降低的房贷成本和处于历史低位的整体房价水平，结合民众收入的稳定增长和消费信心的提升，未来房地产市场的复苏有望进一步延续，对于经济的贡献度也将逐步回升。

（三）英国房地产市场分析

英国房价平均每20年翻一番，上升为每10年一个周期，并随同3-4年的降低或平稳年限。前一轮的房价增加始于1998年并在2008年结束。并随后进入3-4年的调整进程，2011年，英国房价基本调整结束，国际投资者始逐渐增多，并在2012年有所增加。2013年是新一轮房价增加的起点。

英国的房屋自有率比较高，大概在70%左右，加之英国建筑使用周期长、规划严格等因素，因此英国房地产市场更多的是二手房的投资交易为主。近两年来，由于国际投资客的不断增多，英国伦敦的楼市价格已经出现了很大的涨幅。

2009年末开始，英国房屋空置率逐年递减，截止到2015年房屋空置率为6%，逼近历史最低水平；英国房地产租金逐渐上涨，到2015年达到平均每平方尺64.5英镑历史最高水平。

同时，伦敦市中心供应紧缩，较历史平均水平仍有近30%供给缺口。

同美国相同，英国商业办公市场同样进入涨幅期，近几年空置率持续下降。租金收益稳定增长，但资本升值有可能受到英国潜在的升息影响。在2015-2019年期间，预测平均总体收益率为5.9%/年。

另外，英国对于国际投资者的税收制度也比国内更加合理，投资性物业对于非英国本土的投资者不征收资本利得税，租金收入税率为20%，并且可以抵扣贷款等成本支出，这也是其不动产市场极具吸引力的原因之一。

（四）欧元区国家房地产市场分析

欧洲市场方面，2008年的欧债危机爆发后，欧洲发达国家的楼市也受到影响，价格出现大幅下跌。但近几年，德国、法国等欧洲主要城市房地产市场已经开始复苏，虽然增幅较英美市场相比仍然较弱，但稳定的租金收益仍然较具吸引力。

（五）汇率影响

对于任何国际投资者来说，在进行跨境投资时，汇兑损益问题是其关注最关键问题之一。尤其不动产投资涉及金额巨大，所以我国保险公司在进行境外不动产投资时有必要对目标项目所在国家的汇率走势进行研究、预判。

2015年上半年，人民币兑美元汇率在6.11-6.16之间波动。从美联储释放的信号来看，其在年内或明年初加息的可能性较大，多数机构预期美元对人民币的双向波动加剧，长期看好美元走势向好。

英镑方面，2015年上半年受英国大选影响，英镑大幅反弹。英国经济持续走强，预计2016年底或2017年英国加息预期强烈，长期看好英镑。

欧元方面，财政货币双宽松拉动欧元区经济走出底部。欧洲央行推出量化宽松政策将持续到2016年9月，短期内预期欧元持续贬值，但多数机构长期看好欧元。

四、我国保险公司境外不动产投资策略

（一）境外不动产投资的方式

境外不动产投资按房地产行业不同阶段而存才不同的参与方式，从而获得的相应收益并承担相应风险。

（二）我国保险公司境外不动产投资案例及侧率分析

受惠于近年来监管政策的不断放开，自2014年开始，国内保险公司陆续开始试水境外不动产投资，下表列出了近两年来我国主要保险公司的境外不动产投资案例及方式。

综上，我国保险公司在进行境外不动产投资策略应为：首先，投资标的应该以核心城市的优质商业物业为主，此类型物业在经历金融危机后开始进入价格上涨阶段，经营风险小，未来升值空间较大；第二，在投后管理阶段，应当优选由原经营单位继续管理，这样可以进一步降低经营风险，获得稳定的经营型现金流；第三，做好事前研究工作，由于境外不动产投资资金量巨大、交易环节复杂、并受宏观经济环境等因素影响较大，所以在选择进行境外不动产投资前，我国保险公司应当进行充分的研究分析，从而做到事半功倍的效果；第四，保险公司应当构建从上至下的投资流程，包括：项目筛选、项目立项、尽职调查、投资审批至交易执行各个阶段。

参考文献：

[1]IMF World Economic Outlook（WEO) Update；July 2015

[2]姜茂生．我国保险资产管理发展现状、问题与对策研究．科学决策.2014年10期

[3]王荣．浅谈保险资产管理公司的资产负债匹配管理．上海保险.2012年05期

[4]中国保监会.保险资金境外投资管理暂行办法，2007年7月

[5]中国保监会.保险资金境外投资管理暂行办法实施细则，2012年

[6]宋子斌.我国保险资金境外投资必要性研究，中国知网，2007年06期

[7]沈烈.保险公司资产负债管理，积极科学出版社，2009年9月