物业专项维修资金使用困境的出路——由电梯安全事故频发引发的思考

戴晶晶，刘天宇

(南昌大学公共管理学院，江西 南昌 330031)



物业专项维修资金使用困境的出路
——由电梯安全事故频发引发的思考

戴晶晶，刘天宇

(南昌大学公共管理学院，江西 南昌 330031)

刘天宇(1990—)，男，汉族，山东淄博人，南昌大学公共管理学院政治学理论专业2014级硕士研究生。

摘要：日益频发的电梯安全事故反映了当前我国物业管理专项维修资金普遍存在使用难的问题。造成这一困境的原因包括制度设计不合理、申用程序不够科学、相关主体操作不规范以及监管不到位等。而破解这一困境涉及多中心治理与多主体参与的格局，以实现持久性的共同利益。

关键词：专项维修资金；使用困境；多中心治理；集体行动

近年来我国电梯事故频发且呈上升态势，引起了人们对共用设施设备安全的担忧。就2015年而言，全国共发生电梯事故58起，死亡46人。电梯事故频发其中一个重要原因是电梯使用到了一定年限，而维修保养、更新改造工作却不到位。专项维修资金作为房屋的“养老金”，其现实使用率却很低。探讨如何破解这一困境，利用好专项维修资金对共用设施设备进行维护、更新改造具有重要的现实意义。

1专项维修资金使用的困境

1.1法律法规过于理想化，实操性不强。根据《物权法》等法律文件规定，提取使用专项维修资金的前提是要有“双2/3”的同意。然而从大量的实际案例显示，业主表决程序实际操作起来都是繁琐低效而令人失望的。相当多的业主对社区之事不关心，或者很难联系到本人，还有的业主认为共用设施设备的维修不利于其自身利益干脆就采取消极甚至反对态度。

1.2使用审批程序过于繁琐，且效率低下。就向上的申请程序而言，一般向相关部门申请专项维修资金的程序包括提交申请材料、外勘、审核、公示和资金划拨的过程，这些程序涉及的部门多，一旦某一环节或在某一单位卡住了，整个申请过程就会拉得很漫长，甚至半途而止。再者，通知到实际召开业主大会通过共用设施设备维修方案的时间冗长。

1.3管理主体比较混乱，权责境位不明。现阶段对于专项维修资金并没有统一的管理模式及主体，主要存在着政府代管模式、物业服务企业代管模式和业主自管模式。管理主体的复杂和不确定，没有形成统一的管理模式，所以容易产生管理上的漏洞。除管理模式不统一导致管理主体混乱外，多种模式在同一个地区并存状态也使专项维修资金呈现出多头管理问题。

1.4监督管理不到位，越位与缺位并存。首先，主管部门对专项维修资金的使用管理存在越位现象。现实中政府代管是主要模式，以至于业主无法有效申领使用。同时，主管部门往往不对外公开专项维修资金使用和管理情况，资金使用和管理信息不透明，再加上监管不到位，容易产生资金被挪用、侵占的风险。

其次，业主委员会的长期缺位。我国许多小区没有成立业主委员会或者已成立的业主委员会工作执行不力，致使广大业主对专项维修资金的管理和使用情况并不知情。由于缺乏有效的监管，有的委员擅自利用手中的权利，挪用、侵占维修资金的情况时有发生，使得业主委员在管理维修资金方面未能发挥预期的积极作用。

2破解困境的出路

解决专项维修资金使用难问题，关键在于提高其使用效率，既包括申领程序上的办事效率，也包括对使用效果的考察。

2.1修改调整现行的法律规范。应及时梳理目前涉及专项维修资金的法律规章，避免相互矛盾和不统一的情况。《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》是构建我国目前专项维修资金制度的基本法律法规，但存在着相关规定原则性太强、上下位法不统一、不具备操作性等问题。上述规定将政府行政主管部门的监督权、管理权取代了维修资金所有权人的处分权，其实是侵犯了业主的权力。

2.2优化程序，提高申用流程效率。维修资金管理主体应针对实际情况适当放宽使用条件，优化申用程序。在向上申用程序中，涉及维修资金使用审批的多部门或者一部门内的多环节可以联合办公、集中办理。如在申请表填写递交程序上采用网上填报，主管部门提供一站式电子政务服务。

2.3明确管理主体并进行正确的角色定位。首先应该进行产权的确定，产权界限的明晰是公共池塘治理的首要原则。当前存在着的政府代管、物业服务企业代管和业主自管三种模式中，专项维修资金使用率最高的是业主自管模式。

2.4制定专项维修资金的使用细则和标准。各地方政府可以结合本地区实情以及物业共用设施设备的特征，制定更为详细的规定和操作标准。比如针对电梯维修等紧急情况下专项维修资金的使用可以建立“绿色通道”或者维修资金预支平台等创新性使用办法。另外还应建立紧急情况的认定机制，设立包括业主代表、物业服务企业和质监部门在内的专业鉴定机构。如果属紧急情况，则可以直接开启“绿色通道”程序，预支专项维修资金，使专项维修资金由“事后诸葛”转变为“雪中送炭”，这种实施细则大大提高了专项维修资金使用的效率，对破解电梯故障等紧急情况维修难题具有较强的针对性。

2.5建立共用设施设备保险金和信托制度。结合保险业务和信托业务，在业主自管模式下，可以对小区共用设施设备进行投保以及将专项维修资金委托信托公司代理管理。对于维修支出大并且具有明显使用年限的物业共用设施设备，由业主大会通过后可以对其进行投保，以减轻物业共用设施设备专项维修资金的负担。

参考文献：

[1]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊，2009(31).

[2]埃莉诺·奥斯特罗姆.公共事物的治理之道：集体行动制度的演进[M].上海：上海三联出版社，2000.

[3]肖剑锋.成都市房屋专项维修资金使用保障的创新实践[J].中国房地产，2012(11).

中图分类号:F294.1

文献标志码：A

文章编号：1671-1602(2016)08-0182-01

作者简介：戴晶晶(1991—)，女，汉族，甘肃兰州人，南昌大学公共管理学院土地资源管理专业2014级硕士研究生，研究方向：房地产经营与管理。