我国土地估价业的改革与发展

文/迪拉热.牙库甫　乌鲁木齐市国土资源交易中心　新疆乌鲁木齐　520006

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我国土地估价业的改革与发展

文/迪拉热.牙库甫乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐520006

当前，我国土地评估行业发展现状良好，但不可否认存在一定的问题，如公信力不高、没有足够的风险意识、监管力度不强等，针对这些问题要进行彻底的改革。

土地估价业；改革；发展

随着我国经济的不断发展与城市化进程的推进，土地行业成为了组成经济发展的重要元素，土地评估也在这样的社会大背景下得到了飞速发展，尽管在发展中我国土地估价业的整体机构和规模、人员素质、竞争能力等得到了很大的提高，但难免存在不少问题。

1.影响我国土地评估机构发展的因素

1.1当前行业发展的内外客观因素影响

客观来看，目前我国土地评估行业在发展中应用的体制还没有与市场发展要求相适应。早在1999年，我国的国土资源部就发布了有关土地评估机构和政府部门脱钩等通知，根据要求与规定［1］，所有的在册土地评估机构都要针对脱钩进行改制，但受到了传统经营观念和体制的影响，还是存在很多机构没有彻底进行脱钩改制，无法实现企业化经营，也没有相应的市场研究，深受行政管理干扰的案例，在服务范围与质量方面都与市场需求有很大的差距，严重影响了机构自身的发展。

1.2土地估价行业严重缺乏公信力

由土地资产评估体系来看，在执业的同时多元化的评估方法为评估工作带来了一定的便利，但也存在很多评估机构刻意迎合对象要求暗箱操作实现结果的现状，于是导致结果的展现具有较大的主观性和随意性，这些现状都对土地估价行业公信力形成威胁。

1.3土地评估机构缺乏风险意识

在估价过程中，土地评估机构是单独的经济法人，需要承担相应的业务与义务，同时享受一定的经济效益，承担一定的法律责任。既然属于事业单位的范畴，那么背后会有行政主管部门管理，有效减少了风险，但在当前面临的市场环境下，土地评估机构有了企业单位的身份，需要面对的是各个机构不同发展程度的各种风险，如税收、发展、法律等等，不但增大了风险性，而且还会产生很多问题，而我国目前的土地评估机构并没有对风险制定相应的抵御措施［2］。

1.4土地评估行业缺乏相应的监督力度

这主要表现在监督主体设置方面，由于设置不够明确，存在不少恶性竞争的现象，很多估价的重要工作并没有针对实际的业务，而是注重公关，比如回扣成为一种默许的行规，影响评估服务质量，损害利益，危害声誉；估价机构故意压低收费价格获取竞争性，由于评估机构的收费是全国统一性质的，但一些评估机构为了争取份额降低收费标准，严重影响了行业声誉；同行业之间存在互相诋毁的现象，由于监督不利的影响，导致市场竞争中行业出现不合理格局。

1.5土地评估行业工作人员素质与水平不高

在具体的评估工作中，有些事务所在评估师与评估能力上表现不足，对行业的情报资料收集不全，或是缺乏对市场运行规律的认识，还有的甚至不主动去了解有关房产部门和国土资源信息，也没有安排实地的勘察，造成一种不严肃执业的现象。

2.当前制约土地评估行业发展的原因

总结制约土地评估行业发展的原因，大致可以分为三点，分别是监督主体的不明确、行业竞争环境的恶劣以及工作人员素质的低下。首先，监督主体不明确表现为两个方面，不统一的收费标准和收费情况的评估混乱。其次，尽管国家部委至地方协会针对土地评估师的专业素养有具体的要求，但具体到检查方法上大多都是报告听取与评估，效果很差。再者行业竞争非常混乱，评估机构要面临自身生存的压力，又要经受各种外部不公平的竞争，市场上常出现的关系战、价格战都需要评估师自身职业道德素养的提高来抵御，同时还要增强风险意识。最后是评估人员的素质，这与传统的经营观念和体制息息相关，且缺乏了市场竞争意识，无法达到当前市场发展的需求。

3.我国土地估价业的改革与发展

3.1开拓新业务，坚持多元化发展

随着经济的改革与发展，土地评估行业与业务的推进迎来了更多的机遇，如征地价格评估、划拨土地使用评估等，当前市场考验的是行业的创新能力。如今，土地市场也日益完善，要进行业务拓展才能保证经济效益，相关部门要将其作为新的产业发展方向。比如登记代理就具有强大的发展潜力，适应市场竞争力的发展成为一种综合性业务，土地评估机构要尽快拓展相关业务，实现多元化的创新，才能创造更大的利益空间。针对业务拓展受限问题，可以从综合性的一条龙服务领域开拓，各个评估机构应该加大规模效应，提高规模效益，打造品牌［3］。

3.2推动行业自律，充分发挥约束作用

可以借鉴国外的一些做法，如土地估价师准则、行业职业道德规范等，明确能做与不能做的行为，将自律落到实处，同时建立相应的客户反馈和投诉的体系，比如专栏等，实现实时有效的监督，引导建立共同价格纲领，起到共同制约作用，并实施交叉检查制度，规范行业秩序，形成良好的竞争机制。

3.3强化行业道德建设，构建良好执业环境

强化行业协会和国土资源主管部门对诚实守信原则的宣传力度，特别要加强执业人员道德方面的教育，强化专业技能的获取，树立风险意识，同时大力打击行业运作中缺乏职业道德，产生危害作用的行为与个体，积极构建良好的执业环境。

3.4强化行政监督力度，坚持健康发展

评估行业市场化的趋势已无法改变，尤其是评估结果审查制度的取消，大大增大了行业风险，因此，首先必须做好控制风险的工作，各个机构强化内部项目管理，全面提高评估报告的水平与质量，做好规避风险的工作，提高服务质量，改善服务环节，完善服务内容，从行业长远发展的角度出发，学会运用并建立保险制度，实现评估工作的质量与效果。其次，要实现行业间的联合，通过建立健全行业机制，保证优胜劣汰，完善内部运行机制，减少受到外部因素的影响，确保自身在外部环境改变过程中有良好的适应能力与发展能力。最后，从整体上强化行政监督力度，国家相关部门要针对土地评估机构做好定期审核工作，不断促进土地评估行业取得良好健康而长远的发展。

［1］李霞.浅谈我国土地估价业改革与发展［J］.产业研究，2009，12（06）：179-180.

［2］丁家桃.中国入世与中国中介服务业的发展［J］.技术经济与管理研究，2014，4（14）：234-235.

［3］汪普查；张伯祖.武汉土地估价业的现状及发展趋势［J］.湖北省土地学会成立二十周年论文集，2010，11（12）：46-48.