刍议集体土地领域上不动产登记的相关问题

文/刘丽凌 大连市旅顺口区村镇建设办公室 辽宁大连 116041

刍议集体土地领域上不动产登记的相关问题

文/刘丽凌 大连市旅顺口区村镇建设办公室 辽宁大连 116041

随着我国实行《不动产登记暂行条例》这一政策，房地统一新体制将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产进行统一登记管理，标志了我国的不动产统一登记制度已经确立起来。同时，与国有土地相比，集体土地上不动产在登记过程中也暴露着较多的问题。本文主要就集体土地上不动产登记的有关问题进行分析与探究。

集体土地；不动产登记；问题

1、以伪造集体使用权证、房屋所有权证申请换发不动产登记的有关问题以及处理措施

自登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”以来，全国发放不动产权证书势在必行，但在实际操作中发现，存在着以伪造的集体使用权证、房屋所有权证进行不动产登记的换证申请，主要表现为以下几种形式：

1.1证书伪造信息伪造

经审核提供的集体土地使用证和房屋所有权证，其载体不是真实的，也就是说所提供的不是发证部门颁发的证书。所提供的证书内容与实际情况不相符合。申请人从一些不法的渠道获得或者仿制一些证书来骗取不动产的等级，从而获得利益。

1.2证书真实信息伪造

非法申请人通过一些非正常的渠道，骗取已经套好印章的证书，尽管该许可证书是真实合法的，但是证书上的内容却与实际信息不相符合。

1.3证书伪造信息真实

非法申请人通过不法的渠道获取一些高仿制的集体土地使用证和房屋所有权证，这些证书虽然与真的证书非常相似，但是经对比核查，属于虚假证书，然而证书上填写的内容与登记簿信息一致。那么该如何对这些问题进行处理？

首先，要对有问题的集体土地及房屋产籍进行摸底调查，与公证、司法、公安等相关部门进行联系，及时到不动产登记部门核查集体土地使用证和房屋所有权证的真伪，以便确保不动产权利人的权利得到保障。

其次，认真整理归档土地、房屋产籍档案，不动产登记以来，由于各部门整合档案管理相对混乱，对证书的真伪审核带来很多不便。加强对档案的管理力度，严把真伪审核关。如果申请人坚持认为自己所提交的证书是真实的，那么登记机关可以与当地法院进行联系，通过司法鉴定部门来进行仲裁。

2、对于房屋超建部分的不动产登记申请的处理

农村房屋的建造因为受到许多因素的影响而导致存在着一些几种情况，第一是未批就建的情况、第二是边批边建的情况、第三是少批多建的情况、第四是批东建西的情况。此外，与城市房屋不同，农村房屋除了用于居住之外，通常还会考虑农业生产的需要，例如在居住房屋的边上搭建简易的猪圈、厕所等。

以上这些情况都造成了土地审批手续会与实际的情况不相符合，从而给登记机构的相关工作带来了很大的困难。对于这些问题，登记机构应该如何进行处理。究竟是按照规划审批面积进行登记，还是按照实际建造面积进行登记，下文针对这个问题进行分析。

例如，规划批准的是建设一个两层的楼房，但是实际却建造了一个三层的楼房【2】；规范批准的是申请人可以建造一个100m2 的用房，但是实际上业主却建设了200 m2的用房。第一种属于加层违章现象，第二种属于扩建违章现象。那么究竟如何处理呢？依据《城乡规划法》的有关条例，在乡、村规划区内，如果没有依法取得建设规划许可证，或者是没有按照建设规划许可证进行房屋建设的，那么由村、涉农街道人民政府出面，对这些问题进行责令停止建设的处理，让业主限期改正，如果逾期未能改正的，那么可以强制拆除。故此，对于规划审批所允许的是建造两层的楼房，而实际却建造了三层的楼房这一情况，就属于没有根据规划建设许可证的规定来进行建设。至于规划批准的是100m2 的用房，但是实际却建设了200m2 的用房，那么登记机构可以认定其中100m2的用房，其他的则属于违章建筑。

3、对于房地权利人不相同的处理

3.1在实务操作过程中，有可能会出现以下两者不相同的问题，一个就是土地审批手续的使用人，另一个就是规划审批手续的建房人，这两个主体不一致。根据我国相关法律法规，房屋 所有权与土地所有权的主体需保持一致的原则，所以，上面两个主体如果不一致是不能去办理不动产登记的。然而，对于已经存在的这一事实，笔者建议可以采用和谐处理的办法，如果规划审批手续的建房人想要获得房屋的所有权，那么他就要去征求土地使用权人的认可，并且向土地管理部门进行申请，以取得合法的土地使用手续，这样才能够去进行房屋首次登记。

3.2在实务操作中，有可能会出现以下两种主体的不一致情况，一个是登记簿所记载的房屋所有权人，另一个是土地使用权人，这两个主体存在着不一致的情况。如果房屋所有权人将自己的房屋进行转让时，可以同土地使用权人一起去进行不动产转移登记，在双方都同意将不动产权力转让给受让人，那么建议可以给予办理不动产转移登记【3】。

3.3租赁土地上的有关不动产登记的问题

在集体土地上，通过租赁方式进行房屋建造的现象非常多，租赁土地的期限有长有短，有的仅仅两年，而有的达到数十年。租赁形式有许多种，有些的是想村委会进行直接租赁，有些的是通过转租的方式所取得。笔者认为，如果建房人取得了相关部门审批的规划许可证，并且也是按照规定进行建造，那么如果不给于登记的话，就会使建房人的合法权益受到了侵犯。所以，对这这种类型的登记，为了防止出现土地权利与房屋所有权利益不一致的情况，登记机构还要取得相关的证明，例如土地所有者的证明、土地出租房的证明，土地管理部门对建房人的不同产登记证明，这样可以防止出现矛盾。租赁土地房屋经过初始登记之后，如果需要进行以下几种登记时，第一个是转移登记、第二个是抵押登记，也需要得到以下几方的同意，才能够进行登记办理，第一是土地所有者、第二是土地管理部门、第三是土地出租方。

结语:

总之，对于不动产登记中所出现的各种问题，登记机构可根据我国的法律法规进行相应的处理。如果是特殊情况，如土地租赁上的关于不动产登记的问题，那么可以经过多方证明，通过土地所有者、土地管理部门采用协调处理的办法，尽可能的防止出现矛盾。这样一来，既防止因为矛盾而导致其他一方的合法权益受到损害，又能确保登记的工作能够更好的开展。

[1]万孝红.集体土地上不动产登记有关问题的思考[J].中国房地产,2015,13:37-39.

[2]张双根.论房地关系与统一不动产登记簿册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[J].中外法学,2014,04:925-955.

[3]汪波平,赵科才.我国农村集体土地登记制度的反思与重构——以不动产统一登记为背景[J].厦门特区党校学报,2016,03:67-74.