关于农房拆迁实行货币化安置的思考

□余姚市国土资源局　姚文莹

关于农房拆迁实行货币化安置的思考

□余姚市国土资源局姚文莹

随着农村工业化，城镇化的快速推进，加强农村基础设施，建设美丽乡村，实施旧城整治，城中村改造一大批民生工程的实施，农村集体土地上的农民住房拆迁工作大量增加，农房拆迁安置已成为新形势下农村土地管理工作的一个新热点，农村拆迁安置事关农村经济社会发展的全景，农民安居乐业，社会和谐稳定的大事，各级党委政府都十分重视。运用行政的、经济的、法律的多项措施，采取调产安置或迁建安置的模式，既维护保障被拆迁农户的合法权益，又保证拆迁安置建设工程的顺利实施。近年来，随着农村经济社会的快速发展，城乡房地产市场的不断发育成熟农房拆迁安置不断更新，已出现了货币化安置的第三种新的模式。虽然目前农房拆迁实行货币化安置的比例还不高，据调查统计，一般只占拆迁安置总数的10%左右，也有个别项目达到30%以上，像马渚镇棚户区改造喻家畈区块拆迁户70户，总拆迁面积20497米，完成签约59户，项目提供两种安置方式调产（期房和房票）和货币安置，在已签约的59户中，选择调产安置的40户，占签约比的68%，选择货币安置的19户，占签约比的32%，但货币化安置的优点已经显现，并正在获得社会的认可和被拆迁农户的拥护，农房拆迁安置工作应紧跟时代步伐，坚持创新发展，大力推进货币化安置的新模式。

一、货币化安置的优势

货币化安置是通过一次性向被拆迁农户支付拆迁补偿款，由被拆迁农户自行购房的安置模式，与传统的调产安置即政府提供新房同被拆迁的旧房同面积调换，进行价格结算的行为和迁建安置即政府提供安置土地，由被拆迁人自行建房的模式进行比较，具有明显的优势。

1.实行货币化安置速度快，效率高

农户拆迁选择货币化安置，按政策规定实行一次性货币补偿，签订拆迁协议后就完成了法定的工作程序。同传统的调产安置或迁建安置相比，不知要快捷多少倍。实行调产安置政府要征用土地，完成规划设计，房屋建造，基础设施配套，安置抽签，交付到户，需要经过诸多环节，一般情况下项目从动员拆迁到签约，最终搬迁至少要二到三年时间，长的需要四五年，甚至拖的更久，政府为调产安置投入的人财物和工作精力十分巨大。处置不当很容易引发信访问题，成为社会不稳定因数，同时被拆迁农户因安置过程漫长，造成长期租房，居无定舍，生活不便，心生怨言。

2.实行货币化安置没有善后问题

实行货币化安置的拆迁户选择市场运作，自行解决安置房，不需要临时过渡房，基本上没有善后问题，然而无论是实行调产安置还是迁建安置，拆迁户即使同意签约，单在建设造房，搬迁入户过程中，直至入户以后的管理，都会遇到各种各样的困难、问题和要求，比如安置房的分配、房屋，公建设施，周边环境，交通道路，包括子女就学，老人接送商业网点等等，都可能成为拆迁安置工作中的障碍。

3.实行货币化安置体现了拆迁户完全自主选择

货币化安置对被拆迁农户来讲，最大的优点是完全可以自主决定安置，体现了个性化择房的权利。据调查有以下三种情形的被拆迁的农户具有选择货币安置的意想和愿望：一是对政府提供的安置房的区位环境不喜欢，要求自主购房，方便工作生活；二是急需资金，被拆迁农户的旧房面积大，有多套安置房，且又另有住宅，因此，选择货币化安置，资金可另作它用；三是被拆迁农户早已外出，在村里只有户口，住房却无人居住，借拆迁这样的机会，选择一次性货币化安置，货币化安置给这部分离土离村的农户创造了一次新的工作和生活保障，体现了拆迁安置工作的人性化。

4.实行货币化安置有利于推动房地产市场去库存

这些年，余姚市凭借优越的地理环境，人文资源和经济社会发展潜力，招商引资，对外开放，引进了一批在全国有影响力的房产开发企业，如万达，保利，绿城，众安，世贸，银亿等，建造了一批设计新颖，管理先进，设施配套，质量保证，环境优美的房产，据统计截至2015年，全市已建成的商品房待销售面积达到270万平方米，正在开工建设的商品房面积有5000余万平方米，按以往每年平均销售量分析，要消化已建成的商品房，至少要6-7年时间。实行农房拆迁货币安置，让一部分有条件的农户进城购买商品房，既对目前房地产市场去库存，盘活存量，具有积极的意义，又对推进农村人口想城镇转移，加快城市化建设步伐，起到十分重要的作用。

二、货币化安置的制约因素

农房拆迁实行货币化安置是对国家、集体、个人都有益的模式。然而目前被拆迁农户选择货币化安置的比例却不高，究其原因是多方面的，从政策和工作层面上分析，主要有三个因素。

1.货币化安置的补偿价格还不够科学合理，缺乏吸引力

宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例规定，货币化安置的商品房平均价格采用上月（市区）相关部门测定公布的被拆迁房所在地段与安置房同类房屋等级的商品住宅的平均价格，货币化安置价格一次性确定静态不变，但拆迁安置过程周期长，市场房价变化大，特别是受国际国内经济形势影响瞬息万变，被拆迁农户担心房价变化，选择调产安置，由于政府提供的现房安置的房源不足，需要采取临时过渡，根据被拆迁面积每月给予租房补助，到期未能按时交付安置房的，加倍给予补偿，一般每年至少可以获得租房补助少的几万元，多的达到十几万元，每月有稳定收入，感觉很划算，而选择货币化安置的农户就无法享受。

2.政府没有出台鼓励支持被拆迁农户选择货币安置的政策

目前货币化安置或只是调产安置和迁建安置模式的一种补充，只是针对被拆迁农户的具体情况，单个拆迁项目制订的安置方案，没有把货币化安置模式提高到应有的位置，作为农户拆迁安置首选，政府制订统一的政策，鼓励支持实行货币化安置。

3.宣传引导的力度还不够

货币化安置是在市场经济条件下产生的一种新的农房拆迁上模式，由于缺乏完善的政策措施，深入宣传引导手段不够，至今尚未形成社会氛围，也还未被多数拆迁农户所了解和接受。任何新生事物的成长，都需经历一个不断发展的过程。农房拆迁实行货币化安置是拆迁安置工作的制度创新，同样需要不断完善，为广大农房拆迁户所拥护和接受。

三、意见和建议

1.制定积极合理的农房拆迁货币化安置的价格标准

在市场经济下，货币化安置必须遵循市场经济规律，发挥经济利益驱动机制的推动作用，优惠的货币化安置价格标准，让拆迁户在同传统的安置模式的比较中，感受到选择货币化安置有优惠，不吃亏，从根本上激发选择货币化安置的热情和积极性。制定合理的货币安置价格标准，不仅要让被拆迁农户买得起普通商品住宅，作为政策导向和激励举措，还应当略低于商品房的平均价格，同时还要考虑安置期间商品房市场价格变化因素，增加适当的价格系数。并要将政府和用传统的调产安置过程中，建造拆迁安置房投入的人财物支出，包括基础设施和环境配套等方面的建设投入，进行量化细化，用货币的形式补偿或先奖励给实行货币安置的农户，让他们真真切切地感受到实惠和优惠，主动选择货币化安置的新模式。

2.建立实行货币化安置的农户进城落户的绿色通道

在国家法律法规和政策允许的前提下，对实行货币化安置进城购房的农户所产生的税费，应给与减免或缓交，并明文规定优惠农户，鼓励和引导被拆迁户到城镇安家落户，并享受城镇居民同等待遇。有些地方探索试行房票制度，被拆迁农户可以凭拆迁安置的房票到自己喜欢的城镇购房。房票不仅可以抵扣房款，还可以享受价格优惠。要更好地发挥政府在推进农房拆迁实行货币安置中积极作用，制订政策措施，优化服务保障维护市场秩序，确保货币化安置新模式实施到位，持续推进。

3.培育成熟的房产市场

农户拆迁选择货币安置，一般不是不要房子而是需要选择具有个性化的住宅，因此培育成熟的房地产市场，实行公开公正公平交易，向选择货币化安置的农户提供丰富多样的商品住宅，提供多远选择十分必要。采取政府搭台，房产公司唱戏，不定期地举行商品房推介交易活动，把目前分散的由房产公司各自掌控的库存房产全部晒出来，建立统一的交易平台，供市场选择，实现被拆迁户与房产开发公司自主对接。政府要对接纳货币安置的房产公司给予政策上的支持，调动积极性，鼓励推动房产公司千方百计促销去库存，激活房地产市场。房地产公司要积极推行一条龙便捷服务，保障被拆迁农户高兴购房，安心落户。

4.加大实行货币化安置的宣传力度

农房拆迁实行货币安置是农村集体土地上房屋拆迁安置工作的新模式，必须加大宣传力度，相关的政策措施要让被拆迁户清清楚楚，明明白白。尤其是货币安置的相关政策，货币安置模式的优点，货币安置实施的方案，货币安置的价格标准和优惠措施等等，要原原本本地告知农户，积极营造社会氛围，激发被拆迁户踊跃选择货币化安置的热情和积极性，消除顾虑，凝聚正能量，尤其是要教育鼓励党员干部积极带头，身体力行，主动选择货币化安置为村民做表率，俗话说村着村，户挨户，村民看干部，只要党员干部真心实意地拥护支持货币化安置模式，主动带头，就会得到有效推广，成为村民群众拆迁安置的首选模式。