推广街区制是楼市去库存利器？

文丨舒圣祥

推广街区制是楼市去库存利器？

文丨舒圣祥

《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》日前发布。其中提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

所谓街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙；土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。它的优点是可以增加公共道路和路网密度；缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了老人和小孩的交通安全隐患，增大了居住区的近噪音干扰，会降低居住的舒适度和生活品质。

街区制的优点正是小区制的缺点，反过来，街区制的缺点也正是小区制的优点。所以，单纯要论街区制好还是小区制好，站在不同立场肯定会有不同看法。在国外，很多国家意识到街区制的缺陷，开始推广适度规模的小区制，有利于兼顾公共交通和居住品质。而在我们这里，则是在另一个方向上纠偏，只不过，“原则上不再建设封闭住宅小区”的提法，貌似有点从一个极端走向了另一个极端。

确实，我们周遭有很多硕大无朋的小区，生生阻断了公共道路，让公共路网变少变弯，不利于城市交通和市民出行。相比之下，街区制让所有的道路都能发挥公共效益，但同时也会带来安全隐患和噪音污染。所以，本质上并没有“哪个更好”的标准答案，而只有“哪个更合适”的次优选择。从相关网上调查看，公众非常支持单位大院打开大门拆掉围墙，但是对于住宅小区应否逐步打开，显然是有疑虑的。

单位大院本身就是公共财产，打开大门不再封闭，会让公共资源发挥最大公共效益；但是住宅小区不一样，根据《物权法》，小区内部道路属于全体业主共有，是否实现内部道路公共化，应该征得业主同意并且支付相应补偿。这就是公域和私域的差别所在，公域可以通过红头文件的方式调整，私域却必须讲法治必须尊重私人产权。如果《意见》想要落地成为现实，既有法律的障碍，更有民意的障碍。

我注意到，《意见》已经成为某些楼盘的广告素材——街区制来了，再不抓紧入手，就买不到封闭住宅小区了。为了楼市去库存，最近国家推了很多大招，包括降首付降契税降营业税，但实际效果，恐怕还不如这条房产广告，更能刺激人们的痛点。“原则上不再建设封闭住宅小区”的提法，对很多人实在颇具杀伤力。可是，市场的需求明明不在街区制这里，价格也已经体现除封闭性小区的溢价，为何政府规划之手还要去强扭市场之瓜呢？

想起来股市的熔断机制，也是照搬自国外，只可惜水土不服，国内市场不认可，于是很快叫停；那么，街区制呢？在国外是搞的不错，但国内消费者不认可，国内市场不认可，想要开出漂亮的花来，恐怕也是很难的。即便规划部门有意推广街区制，也不应该通过行政命令的手段，而只能在土地出让、税收征管等环节，去发挥引导的作用。至于已经建成的封闭小区，要想它们打开大门，只能通过政府购买道路资源的方式去逐步进行。