房地产业的税费负担及其负效应分析

赵海燕

（黑龙江八一农垦大学会计学院，黑龙江 大庆 163319）

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房地产业的税费负担及其负效应分析

赵海燕

（黑龙江八一农垦大学会计学院，黑龙江 大庆 163319）

基于房地产业在国民经济发展中的重要地位，从分析其税费负担入手，在阐述房地产业税费构成的基础上，界定其税费负担的含义，并据此分析过重的税费负担带来的负面效应。分析表明房地产业的税费负担过重造成房价居高不下，民众福利受挫；官员寻租现象普遍，极易滋生腐败；税收风险加大，加大征税成本。由此建议地方政府在为房地产业减轻负担和加强监管方面要出台有力举措，以减轻税费负担过重所带来的负面影响。

房地产业；十税一费；税费负担率；官员寻租；税收风险

2014年以来，随着楼市的低迷，我国房地产业的运营成本不断上行，整体发展举步维艰。尤其是三线城市的房地产企业，面临着自身无力解决的两大难题：一是由于国家连续出台的调控政策抑制了房地产的私人投资需求而产生大量房屋剩余；二是住房的刚性需求者仍感觉支付乏力的高额房价。面对此状，很多刚性需求者保持观望，期待着房地产商能进一步让利销售。然而，令房地产商苦不堪言的是房屋价格的降价空间实在有限。因为在房屋价格中，除了开发建设成本外，巨额的土地成本和繁重的税费负担占据了房价的绝大部分比重，当前的房价已经使开发商的利润压至最低，几乎没有下行的空间。不仅如此，沉重的税费负担还同时会引发一系列的其他问题，无论对房地产业还是经济社会都会产生很大的负面影响。因此，在房地产市场低迷期，房地产企业沉重的税费负担应该引起地方政府的足够重视并适时对政策做出调整。

一、房地产业税费构成

房地产业的税费，指从事房地产开发建设的企业向政府支付的各种税收、行政事业性收费和取得土地的成本。因为各项行政事业性收费与税收一样都是政府强制征收的，土地成本是政府通过拍卖等方式从房地产企业取得的按规定期限支付使用出让金，这些费用都是以政府为受让对象，带有很大程度的强制性和固定性，一同构成了房地产企业不可避免的负担。

（一）房地产业税收体系

我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面税制改革后形成的，是目前我国税制体系中涉及税种最多的一个行业税收体系。当前国家的18个税种中有10个涉及到房地产业，分别是增值税（2016年5月1日开始由营业税改征）、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税和契税，其中后5个税种是仅针对房地产业征收。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。所以，人们通常用“十税一费”来概括房地产业的全部税收。

房地产企业的生产经营活动过程可分为土地征用环节、交易环节和保有环节。“十税一费”覆盖到房地产业的每一个环节。在土地征用环节，即房地产开发商取得土地时会涉及到契税和耕地占用税；房地产交易环节会涉及增值税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税和印花税；房地产保有环节涉及房产税和城镇土地使用税。这些税种多为地方税，当地政府拥有其税收收入的征收权。

除此以外，房地产企业还要承担从建筑企业转嫁过来的间接税，如建筑安装的增值税及附征的城市维护建设税和教育费附加，这些税种虽然是从建筑企业转移过来的间接税，但也是房地产企业向政府的税收贡献，加大了房地产企业的税收成本。

（二）行政事业性收费

除以上所列的税收外，房地产企业还需向政府缴纳各种费用。由于房地产业投资巨大、生产周期长和开发过程复杂等特征，为加强对房地产的监管和约束，多数政府部门（包括规划、建设、工商、邮政、水利、电力、环保、公安、城管等部门）都设有针对房地产的收费项目。这些政府性收费按性质可分为以下三类：一是项目性收费。具体包括为城市基础设施建设筹资和公共配套设施建设筹资的收费，前者主要指城市基础设施配套费、人防工程建设费、供水设施工程补偿费、水电增容费、电网改造费等，后者主要指商业网点配套费、教育设施配套费等。二是管理费和手续费。主要包括规划管理费、立项管理费、开发管理费、施工管理费、拆迁管理费、土地测量费、鉴证费、房地产租赁合同审核费等。这类费用虽单项收费额不高，但因收取部门多、收取范围大，致使最终的收费总额也不容小觑。三是各种证件工本费。主要包括国有土地使用权证工本费、建设用地规划许可证工本费、建设工程规划许可证费等。据不完全统计，政府对房地产业的所有收费项目超过100种。虽然并非每一个房地产业企业都会囊括所有费用，但一般而言，一个房地产企业涉及的政府性收费都不少于20种。

（三）土地出让金

土地是房地产企业从事生产经营活动必然依赖的自然资源。土地出让金是国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给房地产企业，并向房地产企业收取的土地使用权价格。由于土地资源的国有性、有限性及房地产企业的竞争性，使房地产企业在取得土地时承担着高额的土地使用成本。土地出让通常采用招标挂方式。土地出让时以工业用地、商业用地和住宅用地三种用途分别计价。从大庆看，三种用地中住宅用地成交量最大，近几年一直占到全部用地的80%以上，价格从2011年开始就超过1000元/平方米，2013年的交易均价更是达到了1879.28元/平方米。

从以上房地产企业的税费构成看，名目繁多的税费和高额的土地成本，构成了房地产企业沉重的负担。

二、房地产业税费负担分析

房地产企业的税费负担（简称“税负”），指房地产企业作为纳税人对国家政府承担的税费负荷，通常用纳税人在一定时期向国家缴纳的税费与生产经营成果之间的比例关系来反映，这种对比关系称为税费负担率。现实中，由于对税费范围界定不同，计算房地产企业税费负担率指标有三种口径：

本文分析房地产企业的税费负担，旨在反映房地产企业对政府的资金贡献，因此采用大口径税费负担率进行说明。学者研究发现，从全国平均水平来看，房地产业的大口径税费负担率达到60%左右。据兰德咨询统计，房地产开发经营中涉及的“十税一费”，约占房产销售收入的13%～15%；各类行政事业性收费，约占房产销售收入的8%～12%，各项税费合计约占房价的20%～25%，个别三、四线城市甚至高于25%；土地出让金占到房产销售收入的40%。税费和土地出让金总额占销售收入的比重超过60%。这一比重在国际上的平均值是20%，由此可见，我国房地产业地价及税、费比重明显过高。具体到某一个城市（镇），还存在地方政府在税费征收过程中的层层加码，税费比重更高得离谱。

从行业对比看，房地产业的税费负担在所有行业对比中一直稳居首位。中国社科院财经战略研究院研究人员经过计算得出，2013年我国百元GDP平均税负为21.09元，其中第三产业平均为24.06元，而作为第三产业的房地产业却高达46.73%。可见，仅从税收角度而言，房地产业的税收负担在行业中已遥遥领先。如果再加上名目繁多的各种行政事业性收费和政府出让金，房地产业所承担的税费负担在行业对比中更是独占鳌头。可见，无论是税费种类的规定，还是计税金额的规定，没有任何一个行业像房地产业这样承担着如此沉重的负担，房地产企业承担的税费负担已经远远超过其行业承受范围。

不仅如此，我国房地产行业的税费制度不完善，征收管理混乱，很多地方政府自行设置一些不合理的收费项目，税费重复征收现象非常严重，进而不同程度地进一步加重了房地产企业的税费负担。

三、房地产业税费负担的负效应分析

房地产业是经济关联性极强的产业，在房地产市场低迷期，过于沉重的税费负担，不仅使房地产企业自身发展举步维艰，而且还会因此产生一系列负面的传导效应。

（一）税负过高必然导致房价居高不下，民众福利受挫，不利于社会稳定

过高的房地产税费不仅影响着开发环节，甚至还波及到二级、三级市场。以商品房开发为例，各项税费都会被计入房产的开发成本，最终转嫁为消费者负担的房价中，这将直接影响购房者的切身利益。较高的税费迫使房价难以下调，继而抑制了住房潜在需求的有效性转化，不利于开拓商品房消费市场。一般而言，房屋价格由土地出让金、拆迁补偿、税费支出、建筑安装成本、利润等项目构成。据调查得知，在近两年房地产市场低迷期，三线城市的土地出让金（包括拆迁补偿）加上税费支出都占到了房价的60%以上，建筑安装成本占到房价的30%～35%，利润不到10%。从价格上看，房地产商的获利空间已经非常小了。在二级市场，由于大量的税费存在，消费者反映商品房价格已超出他们的承受能力。在三级市场，二手房产交易过程中，除了正常的交易价格，买卖双方还要负担契税、增值税等约10.47%的税费，而这些最终都会通过楼价直接或间接地转嫁给买家，且以上测算还没有考虑到银行按揭及公证费用。当前房产市场增值困难，沉重的税费负担使得大多数房屋转让者即使加值10%转让依然会“入不敷出”，补偿利息损失更是不可能。

从以上对房价构成的分析中可见，税负过高必然导致房价过高。因此，即使在市场低迷期，房地产商也不会主动降价，因为降价就意味着面临着亏损的风险。高房价，极大地侵蚀了消费者的利益，这种高价格如果超出普通民众可承受的范围太多时，就会增加社会不稳定因素，不利于和谐社会的建立。

（二）税负过高加大了房地产业的寻租行为，使房地产业成为滋生腐败的温床

众所周知，近些年我国房地产业寻租现象极为严重，由此导致的贪污腐败案件触目惊心，不可计数。房地产业之所以成为寻租的重灾区，与其高额的土地成本和税费负担脱不了干系。

房地产企业对土地有着天然的依赖，拥有土地就相当于拥有了财富。然而高额的土地出让价格极大地冲减着企业的利润必然会引发开发商不规范运作的冲动，开发商在取得土地环节的寻租行为非常普遍。现实中，根据政府提供土地方式的不同会产生不同的土地寻租行为，如果是协议出让土地方式，供需双方经常“暗箱”操作，政府部门以明显不合理的价格将土地出让给用地企业，从而获取小于甚至等于其所寻租金费用的私下利益；如果是在招拍挂出让土地方式下，寻租行为就更为隐蔽，作为寻租者的开发商会首先取得相关部门默许，然后与其他竞争者私下达成协议，以支付现金方式使对手退出，最后以较低的招标价获得使用权。土地的政府垄断性使地方政府部门成为寻租现象滋生和蔓延的“肥沃土壤”，房地产业已成为官员纷纷落马的黑色领域。据不完全统计，近年来因以权谋私、贪污受贿而受到审查的政府官员中，涉及土地批租问题的占到一半以上。除土地以外，由于地方政府税费政策不完善，在税费上缴中也存在很大寻租空间，因税费涉及的政府部门多，所以房地产领域寻租对象非常广泛，各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门都会成为寻租对象。近期国家税务总局调查了7省市的各种涉税问题，发现近90%的问题涉及房地产业，这与房地产商和相关部门的寻租、设租活动是分不开的。此外，房地产业还面临着一些根植于“集体寻租”行为的不合理收费现象，即有关部门通过更高级的合法形式来掩盖不合理的寻租事实。这不仅提高了居民的购房成本，也加大了房地产业的成长负担，从长远来看会限制房地产业的健康发展。

站在寻租者个人的角度，寻租活动收益大于成本，是一种“正和的博弈”；但立于整个社会的位置，寻租活动却是一种“负和的博弈”。从短期看，房地产寻租盘剥了消费者剩余；从长期看，寻租又可能将房地产推向“你发财、我发展、成本社会掏”的畸形增长模式。这种易发房地产泡沫的增长模式的破灭条件一旦成熟，必然会引起经济下滑，进而冲击整个社会的福利水平。

（三）税负过高导致房地产业涉税风险不断加大，使征税成本不断提高，造成极大的资源浪费

涉税风险是企业的涉税行为因未能正确遵守税收法规而导致企业未来利益的可能损失，主要包括企业未按照税法规定承担纳税义务而导致的现存或潜在的税务处罚风险和因未主动利用税法安排业务流程导致的应享受税收利益的丧失。

过重的税费负担使房地产企业与地方政府之间的博弈从来没有停止过。地方政府为了追求经济目标和官员政绩不断通过土地出让和税费征收提高财政收入和GDP，而房地产企业为了降低成本提高企业利润率也不断在抵制税费上做文章。因此，在房地产企业从事活动的每一个环节，都存在着涉税风险。比如，在取得土地环节，企业通过虚增拆迁安置费的方式减少土地增值税和企业所得税的缴纳；在交易环节，销售未完工开发产品收到的“预收账款”和收取购房定金及其他代收款项时不足额申报缴纳营业税；以房抵工程款、以房抵银行贷款等未视同销售申报缴纳营业税、企业所得税和土地增值税。

针对房地产业涉税风险现状，国家对于房地产业的税务检查也在不断加大力度。查阅国家税务总局专项年检通知文件发现，在2002—2013年列示的年度专项检查行业中，只有房地产业是连续12年均在榜列之中的。虽然每年的检查侧重点不同，如有的年份侧重检查房地产营业税或所得税等单项税种，有的年份把所有涉税种列为检查对象，但是连续12年针对一个行业的检查足以说明房地产业已被列为我国税收征管的重点监查对象，所有这些，不可避免地加大了行政成本，造成了社会资源的不合理流失。

四、结论

税收是国家重要的经济调控手段，在房地产业发展的低迷期，地方政府运用税收调节经济时要考虑到房地产业的承受能力，顺势而为。作为政府而言，在房地产开发、交易、保有全链条上各个环节的税收、收费和土地成本要适当做出让步，给企业留有一定的利润空间。同时，要加强对地方政府各部门税费征收过程中不规范行为的监督和整治，帮助房地产行业顺利转入健康上行的发展轨道。

[1]李相国，刘俊彦,杨万贵.浅谈房地产市场平稳健康发展[J].会计之友，2011，（05）:10-12.

[2]蒋宇清.房地产开发企业税费负担调查——基于S市的案例[D].山东大学硕士学位论文，2015：23－30.

〔责任编辑：宋洪德〕

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1002-2341（2016）06-0121-04

2016-10-04

赵海燕（1970-），女，教授，管理学博士，主要从事财政及税收问题研究。