楼市闯关“去库存”

陈和午

去库存的方向性手段实际上主要有两种，或者是限供给，或者是促需求。具体而言，要么降低“人”的门槛，使潜在的购房者能够进入楼市;要么控制“地”的供应，通过调节土地供应市场逐步改变楼市供给关系;要么提高“钱”的吸引力，使潜在的购房者增加购买欲望。

新一届政府在2015年中央经济工作会议中对房地产行业的未来发展定下基调，首次将“楼市去库存”由市场行为上升到国家任务层面。此前，中央高层从去年11月以来已频繁表态聚焦去库存这一房地产行业的重点问题。

化解楼市库存压力，不仅可以从宏观上稳定中国经济增速，也能大大降低与楼市库存相关的金融风险。毕竟，当前房地产仍然是支撑中国经济的一个支点，在中国经济“三期叠加”局面和产能出清的过程中，仍然需要房地产市场来进行托底，才能为结构调整和深化改革赢得时间和空间。

那么，楼市究竟该如何去库存呢？从官方解决楼市去库存的路径看，中央强调了农民工市民化、户籍制度改革、鼓励购买、鼓励地产商适度降价、促进行业兼并重组、取消过时的限制性措施等方式，实质上是从供给侧和需求侧双管齐下发力。

需求侧，农民工市民化扩大有效需求、落实户籍制度改革方案、鼓励购买是重点;而供给侧，购租并举、提高产业集中度、适度降价是主要方向。但不可否认的是，本质上没有哪个路径就一定能保证药到病除的，任何一个路径的失真都可能会对楼市去库存造成不利影响。

缘何去库存？

楼市去库存背后的现实困境是—“很多人没房”与“很多房没人”并存。从经济学意义上讲，楼市“去库存”应该是行业“库存周期”的概念，库存变动既是供求作用的结果，也反映了供求关系。

库存周期主要由需求主导，分为主动补库存、被动补库存、主动去库存、被动去库存四个阶段。

一般而言，主动补库存阶段，行业景气、盈利能力呈现上升趋势;被动补库存阶段，行业景气、盈利能力见顶回落;主动去库存阶段，行业景气、盈利能力呈现下降趋势;被动去库存阶段，行业景气、盈利能力筑底回升。

库存去化周期是业内人士计算楼市库存是否合理的一大因素，不少业内人士认为，只要库存的理论消化时间少于15个月，那便是健康的。

但自1998年住房信贷化开始，中国房地产在17年的高速增长下，已经进入“存量时代”。据中国社科院的统计，中国现房库存去化周期高达23个月，期房库存需要4.5年来消化。而经济学家钟伟测算，全国的楼市库存至少是85亿～90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

而且，市场的一个共识是，楼市库存局面存在结构性分化，一二线城市去库存压力不是太大，三四线城市的库存局面比较恶化，市场供需失衡明显。毫无疑问，楼市库存已经成为悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。

实际上，回顾中国的房地产市场，行业的短周期波动平均波长为3年，近十多年来基本上每过3年一次就因为库存过多而进行一次价格回调（2005下半年，2008下半年，2011下半年，2014年下半年），这实际上也可以看作是一种库存周期（也叫基钦周期）。

市场自动出清是40个月左右的库存周期存在的逻辑根基，从这个角度来看，本轮楼市去库存顶多行至中程。而在经济下行的态势下，这种去库存的过程可能还会被延长。

而楼市库存的增加反过来使得房地产开发投资增速明显放缓，不仅对中国经济拉动作用减弱，而且还波及房地产行业上下游的多个行业投资。近日多个部委召开年终工作会议，发改委、住建部已明确将重点放在房地产去库存。

去库存的方向性手段实际上主要有两种，或者是限供给，或者是促需求。具体而言，跟楼市供给或需求密切相关的无疑是人、地、钱，楼市去库存路径也显然脱离不了这些要素。

要么降低“人”的门槛，使潜在的购房者能够进入楼市;要么控制“地”的供应，通过调节土地供应市场逐步改变楼市供给关系;要么提高“钱”的吸引力，使潜在的购房者增加购买欲望。因此，楼市库存化要想取得实效，念好“人、地、钱”三字经就显得十分重要。

路径一：“人”去库存

从人的角度而言，房子得靠人来买，关键是要找到买主，但问题的核心是要弄清楚究竟谁是买主？已经全面实施的二胎政策应该说会对楼市改善性需求有一些作用，有研究估计改善性需求为15%左右，一线城市比例更高一点。

一二线城市人口总量多，如果把限购等措施取消的话，买房的人应该大有所在，关键是想买房人的购买力问题。现在一二线城市房价高企，房价与收入比高达20倍以上，对于大部分工薪阶层而言，随着房价的上涨，其购买力是不断衰减的。

要化解一二线城市楼市库存，从人的因素来讲，第一，取消楼市限购政策会有一些作用，毕竟一二线城市人口总量大，外地人口流入多，不管是购房自住还是房屋投资都是去库存的推动力，但靠农民工市民化接盘商品房的可能性不大;第二，推进购租并举，让所有的人都买得起房的想法并不现实，关键是要分层分类，“结婚必须买房”的观念要转变，租房未必比买房差。

有钱的人可以买商品房，没钱的人可以采取租的形式，对于贫困群体政府需要提供相关保障，公租房也可以覆盖到外来务工人员，不能让“没钱的人无奈买商品房，有钱的人低调住廉租房”的反常现象继续。因此，要加快完善楼市的租赁市场，让租房的人方便放心、住得舒服。

三四线城市，住宅消费大多是以本地居民自住需求为主的，刚需和改善性需求是当地楼市的重要支撑。但现实中，一些三四线城市房子供应和当地经济、人口并不匹配，房价更呈一线化走势，而户籍、教育、社保、土地等问题又使得农民工并不能真正成为土著市民。

化解三四线城市楼市去库存，从人的因素讲，第一，降低农民工市民化门槛。这是中央闯关楼市去库存提出的重要路径之一，但农民工市民化不仅仅是一个经济命题，更是一个政治命题，不能再穿新鞋走老路。

要想靠农民工市民化加快去库存，关键是要放宽中小城市农民工落户，并给予农民工真正的市民待遇，这不单单是一个户籍身份的问题，教育、劳动就业、社会保障、农村土地等方面都很关键，单边突进解决不了问题，这也意味着楼市去库存需跳出楼市看库存。

第二，降房价是有效手段。《人民日报》近日连发六文喊话“楼市去库存不能只靠政府，降价才是王道”。房子降价会让人 的购买力提升，开发商采取降价策略也符合市场经济规律，但关键是要解决中国楼市降价衍生而来的一些怪相，如有的业主退房，有的业主要补偿，甚至有极端的打砸开发商售楼处等。

第三，推进“人”背后的产业发展。一些三四线城市之所以楼市库存严重，“有城无业”的情况也比较普遍，缺少产业支撑和就业机会，想让农民工市民化是很困难的。

路径二：“地”去库存 ？

从“地”的角度而言，中国楼市问题归根到底是土地问题。多年来，政府一直控制着土地这个龙头，垄断了土地供应，形成了对土地财政的高度依赖。

但地方政府一家独大的土地供应状况，其并不能真正做到有效调节土地供应量，现实中地方政府大肆卖地，造成新房集中上市，“地王”与“鬼城”并存，土地供应与住宅供应失衡。例如，江苏常州楼市的“高库存”就主要是由于在2009～2012年这4年供应量过大所致。

正如中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌所言，一二线城市商业用地供应量过大，住宅用地明显不足，反过来三四线城市住宅用地供应过多，而商业用地有待进一步开发，真正好一点的商业综合体在三四线城市还有很大的需求。

要化解楼市库存，从“地”的角度来讲，要严格控制土地出让规模，改变土地供求失衡的格局。一二线城市应适当限制商业用地供应，加大住宅土地有效供应而避免“地王”频出;而三四线城市需适当限制住宅土地供应，先消化庞大存量，并增加商业用地供应，配套完善百姓置业相关设施。

江苏常州在楼市高库存的压力下，这两年土地供应被牢牢控制着，2014年仅1月份成交了一幅纯住宅用地，2015年截至目前住宅用地0成交，通过“只有出，没有进”的方式加快常州楼市去库存的速度。

不过值得注意的是，控制土地出让规模只是治标措施，治本还得改变政府一家独大供应土地的格局，在这一点上农村土地改革要深化，集体土地入市应提速。

路径三：“钱”去库存。

楼市库存大的背后是缺“钱”，开发商缺钱、融资链绷紧;购房者缺钱，贷款难度加大;地方政府缺钱、财政有点着急;银行也缺钱，存款流失成为常态。

现在中央聚焦楼市去库存问题，市场对于宽松政策预期已明显升温。想购房的人很多，“农民工市民化”在消化楼市库存方面也有潜力，但关键还是“钱”的问题。羊毛出在羊身上，“钱”去库存最终还是要在购房者身上作文章，可能路径主要有：

第一，降利率。利率下降可以让购买者的融资成本降低，减少购房负担，增加置业动力。不过当前中国经济已经进入低利率时代，利率下调的空间仍存在但已不大，而且利率太低本身也是风险，放水带来的泡沫问题不容忽视。

第二，降首付。降首付比例相当于降低楼市的准入门槛、给优质及首次购房者主动加杠杆，能够缓解购房者的资金压力。

去年10月，央行放出大招，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。目前首付款比例仍有下调空间，不管是商业银行房贷首付还是公积金房贷首付，也不管是购房者首次置业还是二次置业。

第三，降税费或增补贴。目前我国房地产交易环节税费较多，买卖方税费较重，降低税费是有利于去库存的。例如取消二手交易的营业税、对契税进行减免优惠，这些都可以直接降低购买者的负担，有利于促进房子的交易。

也可以探索实施首套房个税抵扣个贷利息，这是最直接、最能刺激消费的“钱”政策，直接给予购房者减缓资金压力。但据媒体了解，这一措施还只是在研讨阶段，并没有出台相关文件。此外，也可以通过财政补贴支持居民或特定群体买房。目前已有安徽和河南多个城市采取了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。

第四，加大住房保障货币化。随着“补砖头”的空间越来越小，“补人头”的空间越来越大，货币化住房保障的比重会越来越高，政府直接充当购房者加大收购力度效果应该说是会很显著的，当然耗用的财政资金也不容小觑。

在财政资金紧张的情况下，政府发债回购房屋可能是一个选择。目前四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点政府回购商品房，但各地政府回购商品房的行为并没有明确的法律依据。

此前，住建部副部长王宁在全国农发行贷款工作经验交流会暨公租房分配入住工作年度总结会上透露，货币化安置在棚户区改造安置中的比例大幅提高，成为2015年棚改工作的一大亮点。《人民日报》近日刊发的《更好发挥社会保障稳定器作用—中央经济工作会议解读》释放了“要利用货币化安置，打通保障房商品房之间的通道”的信号。