保障性住房融资困境及其破解建议

樊瑾莉

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000

保障性住房融资困境及其破解建议

樊瑾莉

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000

自2009年启动大规模的保障性住房建设以来，纵已取得显著地成绩，且越来越多的中低收入群体受益，但资金规模的扩大意味着：要想实现住房保障的可持续发展，就需要中央与地方政府及有关方面共同探索融资新路，获得多元化的融资。

保障性住房；融资

一、保障性住房的资金当前主要融资方式

当前看来，我国保障性住房的资金主要有以下几个方式：财政、住房公积金、银行贷款以及土地出让的净收益。

(一)2008年金融危机之后，国务院政府工作报告中第一次对住房保障投入，因为廉租房被认为有保民生促增长的双重功效，所以廉租房的投入更多。当前，我国中央以及地方政府主要以中央的财政资金为主，来支持保障性住房建设，其比例为1∶4左右。

(二)单位为职工缴存的住房公积金加上职工个人缴存的住房公积金两个部分。

(三)信贷渠道在保障性住房的建设当中会发挥其一定的作用，即：主要通过住房储蓄贷款、银团贷款或政策性贷款三种方式，用中长期贷款方式来支持保障性住房工程的建设的持续性建设，目前已被我国积极采纳、应用。

(四)土地出让金虽受各方期望用于住房保障，但由于土地出让金属于预算外收入，地方政府对于“净收益”大多会被自行解释，大部分土地收益以弥补拆迁补偿款和配套成本为借口，降低对保障房资金应有的财政补助，导致资金落实、资金运转出现问题。

二、保障性住房融资面临的主要问题及成因

(一)由于有关融资的法规及制度还不够规范、运行机制不健全而导致在实施过程中效率低下。我国住房保障的法律法规目前只有住建部、住建厅、住建局等有条块部门颁布的部门规章地方性文件，不能满足其长期发展的要求。

(二)投资回收周期过长，投资回报效益偏低导致的问题。投资回收周期过长，且效益偏低导致的社会资金介入不足、过度依赖政府投入和因有些地方政府财力问题制约保障性住房建设进程。经济适用房从项目开工到建成需要3-5年时间；廉租房和公共租赁房等投资回收周期大约有经济适用房的3倍，租金回报率与存款利率水平几乎相当，降低了银行与房产部门介入的主动性。

(三)风险补偿缺失，潜在的风险不容易预测。保障性住房往往不能提供完整的政策，且存在建设资金不足的事实，与此同时，金融机构对政府资金的使用情况很难形成有效的监控。进一步而说，保障性住房与普通商品房比，其产权不清晰而导致的资产处置变现难，加大了银行对信贷资金风险的估计。

(四)融资渠道过于单一，金融产品创新不足。对一些如BT、BOT、PPP融资方式和房地产信托产品等融资工具政策支持不够，投资方不仅面临市场风险，并且承担了大量政策不确定性的风险，因此众多融资方式只能作为融资方式的一种补充。

(五)住房公积金的制度性缺陷，对保障性住房建设支持力度不够住房公积金的覆盖面积有限，大量职工住房公积金账户因企业改制、经济不景气等原因被长期封存，且存在一种劫富济贫的倾向，住房公积金制度无法惠及这部分群体。

三、保障性住房融资问题的政策建议

总结国内外的经验和一些研究成果，主要有以下几种路径可供选择：

(一)建立健全住房保障制度法律体系，完善资金监管体系。住房保障关乎国计民生，无法不立，应从法律的角度来规范其实施计划，受益对象，供应标准，参与机构，土地提供，资金筹集及运作方式等。一方面，对各地保障性安居工程资金管理和使用情况进行监督检查，防止被截留、挤占和挪用，以确保保障资金专款专用。另一方面，对于整个过程中的虚假行为要坚决打击。

(二)改革和完善住房公积金制度，提高公积金的覆盖率和使用效率。逐渐扩大基金的覆盖率，使更多人受益，实现购房梦想。对职工而言，要确定合理的缴费率，使职工购房的能力不因房价上涨和通货膨胀等因素而下降。对于机构而言，要充分发挥公益性转移支付功能，更广更深入地投入到住房保障事业当中去。

(三)财政融资方面：中央政府和地方政府职责分明，共同参与保障性住房融资。保障性住房是一种准公共物品，作为主要供给责任的政府一定要加大投入，并以此为，撬动更多的社会资本投入到保障房领域，缓解日前中低收入阶层的住房难题。

(四)吸引和刺激私营企业参与保障性住房的建设和经营。例如PPP融资模式：PPP融资模式强调政府部门和私营企业基于优化资源、降低风险和增加回报的“双赢”考虑下的合作。

(五)融资金融方面的创新。尝试保障性住房贷款的证券化：商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售给特别的证券机构，然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础，经过信用评级等各项措施后，在证券市场上发行保障性住房贷款抵押证券的行为。这是一种债权转让行为，有助于化解银行面临的各种风险，平衡其流动性和盈利性目标。

四、结语

由于保障性住房的准公共产品属性，其低利润性与市场融资工具的逐利性不匹配，无法完全按照市场经济的规则配置房源，因此必须要有政府和社会力量来弥补其不足部分。解决建设过程中融资难的问题，保证保障性住房的建设进度和规模，维护社会公平和效率。

[1]刘秉军.保障性住房建设与融资渠道[J].中国建设信息，2010(12).

[2]曾广录.保障性住房私人融资的不足性及弥补对策[J].当代财经，2011(8).

[3]陈杰.我国保障性住房的供给与融资：回顾与展望[J].现代城市研究，2010(9).

[4]林铁刚.保障性住房融资渠道及风险防范[J].中国金融，2012(1).

[5]张都兴.关于我国保障性住房融资模式的几点思考住宅产业[J].2010(4).

F

A