房地产金融风险与信贷支持策略分析

肖涵天

成都石室中学北湖校区，四川　成都　610052



房地产金融风险与信贷支持策略分析

肖涵天

成都石室中学北湖校区，四川成都610052

本文根据往年的房地产信贷政策，结合相关理论基础，检验分析了信贷规模和房地产金融风险的规律，总结出了房地产信贷规模和房价之间的紧密关系，得出：合理的掌控信贷规模是确保房地产市场长期稳定发展、防范房地产金融风险的主要措施，并提出了控制信贷支持、治理房地产金融风险需要考虑的因素。

信贷支持；房地产金融风险；研究

房地产的发展与金融信贷息息相关，自从1998年我国城镇住房货币化分配制度改革之后，城镇住房建设速度加快，房地产也开始成为经济发展的主要动力，以信贷消费、住房开发为主体的房地产金融市场成为了商业银行的重要业务，信贷业务得到了有效地扩展，规模也日益扩大，这对于促进国家经济发展、解决民生问题、拉动内需起到了一定的作用。但是，房地产金融的发展在近年来也体现出了一些突出的问题，给房地产金融业务造成了风险。

一、房地产信贷存在的问题

(一)房地产信贷安全意识不足

一直以来，金融行业内外竞争就异常地激烈，尤其是近年来房地产信贷的崛起使得同行业间的利润空间受到挤压，房地产贷款，特别是个人住房贷款这种优质的资产受到各个银行的青睐，各个银行之间为了争取更多的市场份额，纷纷推出了一系列的政策。在房地产信贷过程中，更加重视利润，而忽视风险，在管理方面一般都是死板硬套，缺少对宏观经济运转、房地产行业形势、行业运作特点、相关行业生产规模、相关政策以及金融机构所处环境的详细分析和研究；而且也没有重视防范经济周期、市场环境、资金链运转、居民生活状况等预期变化可能给房地产信贷业务带来的不良影响。近年来银监会的通报显示，各个商业银行不良贷款比例逐年下降，致使商业银行更加忽视这一块，将精力放置在了其他的领域。

(二)对信贷规模控制的认识有偏差

我国商业银行在对房地产的信贷支持上，主要关注的是房地产信贷的增长速率，把房地产信贷余额的增长速率作为调控目标。这存在两方面的不足：首先，部分商业银行没有完全认识房地产信贷的运营模式，给银行的正常经营带来了一定的影响，从2009年起，我国房地产信贷余额已经逐年攀升，这种信贷规模所支持的房屋单价已经超出了普通老百姓的支付能力。其次，由于信贷管理模式不够完善，房地产信贷统计和实际信贷存在一定的差距。不少专家学者通过调查研究发现，目前我国房地产信贷规模和发达国家相比较，还处于一个落后的状态，综合竞争力不足。从信贷风险的方面来看，房地产信贷规模需要与老百姓的支付能力相吻合，才能够促进房地产业的繁荣，但是，目前过高的房屋单价高出了老百姓的支付能力，既会影响未来的房屋购买力，也造成了现阶段GDP的虚高，为房地产信贷风险埋下伏笔。

二、对房地产金融风险防范与管理的几点思考

(一)强调房地产业的民生属性

房地产行业具有资金流量大、高利润、风险高、较强产业联性等特点，是在工业化、城市化和现代化中孕育而生的独立产业，也是国民经济的重要组成部分，房地产业的发展促进了工业化、城市化和现代化的发展的步伐，己经成为目前社会经济大系统中重要的有机组成成分。我国经济在最近十几年来的高速发展和房地产业的快速发展紧密相关，并且它与其它行业有较高的联动性，其牵连50多个行业，所以在一定程度上成为经济增长的重要推动力，被称之为支柱产业而得到了飞速的发展。但是，关于房地产的发展，需要认识到几个深层次的问题，即在经济的运行中存在一定的周期，过分强调房地产业发展和对经济的带头作用，容易使房地产带来的经济效应成为泡沫；当经济处于下行周期时，房地产经济的下滑速度会比整体经济的下滑速度要快的多，对消费者的打击和对经济增长的冲击也远远高于其他产业。以房地产业促进或刺激经济的发展首先是带动了房地产业的非理性发展，这种发展模式也是一种极端的非理性选择。

(二)严格控制信贷规模、优化信贷结构

要降低房地产金融的风险，需要合理控制信贷规模，在关键时刻需要对房地产信贷规模运用限额管理制度。我国在2010年10月份实施了差别化的信贷政策和限购令以后，信贷规模不断收紧，房地产经济增长速度和原来相比明显放慢，但绝对规模还是呈现增长的趋势。现在的房地产信贷规模较大，其持续增长容易导致房价增长从而带来信用风险；且房地产信贷绝大多数部分都集中在商业银行，贷存期限出现差错会导致流动性风险。房地产信贷结构的改善也是控制房价、缓解房地产市场供需矛盾、预防房地产信贷风险产生的有效措施。

(三)健全我国的资本市场

在下一阶段，应该大力发展我国的企业债市场。应大力发展我国债券市场，鼓励房地产企业通过发债来融资，把债券风险的承担和价值体现交由市场机制自主、自发、公开地自调节。还应该引导房地产上市公司多进行可转债融资，在降低投资者风险的条件下解决房地产企业的融资需求。

三、结语

房地产业中的金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。在这三个环节中，购房者是最终支付来源，开发企业是房地产业资金循环的中心环节，金融机构环节是整个房地产业金融风险的最终承担者。要解决房地产金融风险问题，需要采用多管齐下的解决措施。

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F832.4；F293.3

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