房屋转租的若干法律问题探析

洪艳菊

福建省南安市人民法院，福建　泉州　362300



房屋转租的若干法律问题探析

洪艳菊

福建省南安市人民法院，福建泉州362300

房屋转租现象在我国日趋普遍，但我国立法对房屋转租的相应规定比较少。本文从多个方面对房屋转租若干法律问题作相应的探析研究，区别房屋转租与租赁权转让的不同，明晰不同房屋转租情形下当事人之间的关系，有利于解决房屋转租纠纷，规范房屋转租行为。

房屋转租；租赁权转让；合法转租；违法转租

随着我国经济建设的加快，房屋租赁迅速发展，与此同时房屋租赁中的转租现象也日趋普遍。转租有利于满足急需住房者的生产生活需要，提高房屋的使用率，是现代交易讲求便捷的结果。本文从房屋转租的特性说起，结合我国当前的立法情况，对房屋转租的若干法律问题作相应探析。

一、房屋转租的概况

房屋转租是指在租期内，承租房屋的一方将房屋的全部或部分交付给第三方使用、收益的行为。承租房屋的一方为转租人，即日常生活中所称的“二房东”，接受转租的第三方为新承租人，此时转租人处于出租人的地位，与新承租人形成一个新的租赁关系。

房屋转租具有以下特性：第一，房屋转租涉及到了三方当事人之间的权利义务关系。房屋转租的双方主体是承租人和新承租人，但还涉及原租赁关系中的出租人。第二，在转租关系中存在着两个合同，即房屋转租合同与原房屋租赁合同。前者以后者为基础订立，二者密切联系，息息相关。

房屋转租需满足以下成立条件：一是转租一方必须有租赁权，即与他人之间存在有效的房屋租赁关系，且尚未终止；二是承租人必须与第三人订立租赁合同；三是必须以租赁房屋为标的物。

二、房屋转租与房屋租赁权的转让

房屋转租与房屋租赁权转让，都能够导致房屋租赁关系发生变化，随着现代商业活动的活跃，二者在实务中经常可见。

房屋租赁权的转让是指房屋的承租人退出原有的租赁关系，将承租人的法律地位让与他人，致使受让人与出租人形成租赁关系。我国合同法对租赁合同关系作了专章规定，但对于房屋租赁权的转让，仅在第234条中规定了，与承租人生前共同居住的人因承租人在房屋租赁期间内死亡可以按照原租赁合同继续租赁该房屋的法定情形，除此之外，目前我国并未有相应的立法规定。

房屋转租和房屋租赁权的转让是两个不同的法律概念，无论是在法律性质上，还是在实务操作中，都存在很大的差异，主要体现为：

第一，在法律性质上，转租是承租人和新承租人之间形成新的租赁关系，同时承租人并不退出原有的租赁关系，其仍享有租赁权。而租赁权的转让是一种契约承担，指承租人向第三方概括转让了租赁合同的全部权利义务内容。

第二，在当事人之间的法律地位上，转租中，涉及三方当事人和两个独立的租赁关系。而租赁权转让中，承租人与出租人的原租赁合同解除，由受让租赁权的第三方与出租人成立新的租赁关系。

最后，在法律行为有效的形式上，房屋转租，可以由房屋出租人和承租人在原租赁合同中约定转租的条款，也可以是出租人另外的明示同意。而房屋租赁权的转让，只能是由出租人另行出具表示同意的书面形式，因其一般不会在原租赁合同中事先进行约定。

三、不同房屋转租情形的法律后果

(一)合法房屋转租的法律后果

根据我国《合同法》第224条的规定，房屋转租存在合法房屋转租和违法房屋转租两种情形。合法房屋转租是租期内，承租房屋的一方在取得房屋出租人同意的前提下将房屋的全部或部分交付给第三方使用、收益的行为。在此情形中，出租人、承租人与新承租人三方之间的法律关系如下：

1.承租人与新承租人之间的关系

承租人与新承租人之间因转租行为的成立建立起租赁关系，并没有本质区别于一般的租赁关系，其权利义务同样适用《合同法》与“租赁合同”有关的相应规定。

2.出租人和承租人之间的关系

存在于房屋出租人与原承租人之间的房屋租赁合同仍然合法有效。同时，根据我国《合同法》第224条的规定，承租人除了履行其本身应负的合同义务外，对出租人还负有其他的义务，即因新承租人损坏租赁房屋的，承租人无论是否存在过错，都应承担赔偿责任。

3.出租人与新承租人之间的关系

出租人与新承租人双方不得向对方主张基于租赁关系而产生的各种权利义务，因其之间没有形成直接的合同关系。

(二)违法房屋转租的法律后果

违法房屋转租，即不符合房屋转租的合法要件，承租房屋的一方将租赁房屋的部分或全部交付给第三方使用、收益是在没有征得出租人同意的情况下进行的。在此情形中，出租人、承租人、新承租人三方之间的法律关系如下：

1.出租人与承租人之间的关系

依据我国《合同法》第224条的规定，在违法房屋转租情形下，承租人已经发生了违约行为，则出租人能够随时解除其与承租人的房屋租赁合同，但这并非必然发生，原房租租赁合同是否解除的选择权在于出租人。

2.承租人与新承租人之间的关系

因出租人对原租赁合同是否解除享有法定的选择权，所以承租人与新承租人之间的转租合同关系能否成立取决于出租人是否行使选择权。若出租人解除了原租赁合同，那么房屋转租合同亦随之终止，此时新承租人的权益可能遭受侵害。而新承租人权益如何保障，应依其是否善意而论。若新承租人存在不知或不应当知道原承租人未取得出租人同意的善意，新承租人才可向原承租人主张赔偿。相反，若新承租人与原承租人签订租赁合同时，知道或者应当知道其未征得出租人同意的，则其向原承租人主张的赔偿请求不应得到支持。

3.出租人与新承租人之间的关系

如前述，出租人与新承租人之间在转租关系中并未形成直接的合同关系。但在违法转租情形下，出租人在选择不解除原有房屋租赁合同时，还能否基于所有人的地位向新承租人请求返还其房屋，我国目前无相应的立法规定。我国台湾地区通说认为，新承租人因转租获取了对租赁物的占有权，对于出租人来说并不违法，若出租人不解除原租赁契约，则其不得请求返还租赁物。笔者亦认同上述观点，出租人不行使合同解除权，即默示追认转租合同的合法性，此时新承租人可以基于转租合同享有对租赁房屋的占有权，来对抗出租人的租赁房屋返还请求权。

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2095-4379-(2016)25-0141-02

洪艳菊(1988-)，女，汉族，福建南安人，本科，福建省南安市人民法院，书记员。