房屋抵押备案登记不是房屋抵押登记

□晨　阳

房屋抵押备案登记不是房屋抵押登记

□晨阳

某银行与王某、某投资公司于2001 年7月20日签订了《个人住房贷款借款合同》，其中第十五条约定：“本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指乙方（银行）以甲方（王某）提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由丙方（某投资公司）提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。”第二十一条约定：“抵押担保的期限自所购住房取得房屋所有权证办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。”第二十五条约定：“在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。”2002年11月8日，办理了房屋抵押备案登记。合同签订后，银行依约发放贷款10万元。2008年7月21日，王某停止还款付息。至2014年7月7日，王某拖欠银行借款本息共计7.3万余元。银行多次追偿未果，遂起诉王某、某投资公司，请求判令：解除银行与王某签订的《个人住房贷款借款合同》，并偿还剩余本金及其利息；确认银行与王某之间设定的借款抵押关系合法有效，银行对依法处置抵押物套房所得价款优先受偿等。

法院审理认为，本案的《个人住房贷款借款合同》是当事人真实意思表示，未违反法律规定，应认定为有效。王某未按约定偿还借款本息，构成违约，银行请求解除借款合同、王某偿还本息的请求合法。王某自愿以所购住房为其贷款作抵押担保，并办理了房地产抵押备案登记，该备案登记不是正式抵押登记，由于王某至今仍未取得该住房的房地产权证，即仍未办理抵押登记。因此，银行主张其对房屋处置所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，依照本案诉争借款合同约定的条件，某投资公司提供阶段性连带责任保证，抵押担保期限自所购住房取得房屋所有权证、办妥抵押登记之日起算，现某投资公司提供阶段性连带责任保证阶段出于担保阶段，故请求投资公司承担连带责任合法。故判决：解除银行与王某、某投资公司签订的《个人住房贷款借款合同》，并支付剩余本息，某投资公司承担连带保证责任；驳回银行的其他诉讼请求。

【点评】银行对已进行抵押备案登记的房屋没有优先受偿权，理由如下：

首先，不动产预告登记制度，目的是为限制开发商或债务人处分其权利，以保障债权人将来实现债权。由于在建房屋不能办理产权过户登记，为了保护购房者的权利，按照预告登记制度，购房者可以凭商品房预售合同到不动产登记机构申请预告登记，若开发商违背该预告登记另行处分房产则不能发生物权效力，该规定限制了房地产商“一房二卖”。同理，银行在办理按揭贷款时，借款人与银行约定将所购房屋作为贷款的抵押物，但因为房屋仍在建，没有办法办理抵押登记，双方可以办理抵押备案登记，以防止借款人在开发商交房其取得产权后将房屋抵押给第三人。备案登记使得债权具有对抗第三人的“物权效力”，但备案登记所登记的并不是“物权”，而是基于买卖合同或借款合同产生的“债权”。

其次，从抵押权的性质来看，抵押权作为担保物权的一种，是基于物权设定的一种他物权，应从属于主物权。对于预售商品房，在房屋建成交付之前，借款人（购房者）尚未取得房产的物权，尚未建成的房屋无法设立抵押权，对该期房进行抵押预告登记并不具有抵押权的法律性质和法律效力。房屋抵押备案登记的权利人在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人处分该房屋，但并非对房屋享有现实抵押权。