住房反向抵押贷款的物权法律问题研究*

张　婠

贵州民族大学，贵州　贵阳　550025



住房反向抵押贷款的物权法律问题研究*

张婠

贵州民族大学，贵州贵阳550025

摘要：当前，我国人口老龄化趋势日渐严重，传统养老模式备受挑战，而住房反向抵押贷款这种新兴的以房养老方式，对于我国解决养老问题无疑具有极大的积极意义。但随着住房养老的概念在上世纪九十年代传入中国以来，一直未能得到推广，其制约因素有多种，其中涵盖观念、法律、技术等问题，但其所涉及的物权问题是最主要的。本文从物权法律视角对住房反向抵押贷款进行分析，旨在为国内早日普及住房反向抵押贷款提供一些思考。

关键词：住房反向抵押贷款；物权法；房屋担保

一、住房反向抵押贷款的发展

住房反向抵押贷款起源于20世纪80年代的荷兰，这一贷款方式被创建后迅速得到许多国家的推广、力捧，因其是解决人口老龄化社会的养老问题的一大有利工具。笔者认为，发达国家实行住房反向抵押贷款的成功经验是可以借鉴的，这或许会是我国解决养老问题的一个可行路径。

反向抵押贷款是一种逆向的住房抵押贷款，其放款对象是拥有住房的老年人，以房产作为抵押，合同在贷款的老年人卖房、死亡或者永久搬出住房时到期，放款的金融机构将住房卖出后的所得资金收归己有，以偿还贷款本金、利息和各种费用。贷款的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构后，可以在合同期内一直享有房屋的使用占有权，金融机构可按月或一次性发放贷款，也可根据借款者的需要自由支付但要在一定信用额度内，房屋修缮和管理费用等由抵押人支付。

二、住房反向抵押贷款物权问题的提出

我国老龄人口的养老问题是亟待解决的重中之重，住房反向抵押贷款恰好是解决养老问题的一种积极可行的方式。但是反向抵押贷款却一直不能在我国顺利的发展起来，受到各种因素的制约，笔者认为制约住房反向抵押贷款的首要因素是有关它的物权问题。物权是自然人、法人直接支配其不动产或动产并且能够排除他人干涉的民法权利，包括所有权、用益物权和担保物权。要在我国实行住房反向抵押贷款，就要使之符合物权法的规定，但物权法定原则是我国物权法严格实行的一项原则，其与住房反向抵押贷款之间存在着较大的冲突。所以，我国若实行住房反向抵押贷款要解决的最大的法律障碍将是其所直面的物权法律问题。

笔者认为，我国实行住房反向抵押贷款的物权法律问题主要有：住房反向抵押贷款的物权理论基础，住房反向抵押贷款与物权法定，土地使用权期限障碍等。

三、我国住房反向抵押贷款所涉及物权法律问题研究

(一)住房反向抵押贷款的物权理论基础

目前我国对于引入住房反向抵押贷款模式的物权法律基础主要有两种观点，一个是让与担保基础说，另一个抵押权基础说。

让与担保，指债务人或第三人为了实现债务担保，将担保物的行使权利先行移转给担保权人，当债务履行完毕时，担保人可取回担保物，一旦债务人不能按时清偿债务，债权人可取得该担保物价值直接受偿的权利。让与担保能够很好地诠释反向抵押贷款的基本要求，且在国外，有较为先进的经验和模式可以借鉴，因此反向抵押贷款以让与担保作为法律基础是行得通的。然而让与担保至今尚未纳入我们国家的法律体系中，这无疑使得反向抵押贷款采用该理论在现实中无法实现。

抵押权是典型的一种担保物权，是指债务人或第三人为担保债务，在不转移财产占有的前提下，将该财产作为抵押债务担保，若债务人未尽相应义务，依照法律规定债权人可以变卖抵押物或以抵押物折价的价款优先得到补偿。在我国普遍实行的按揭制度就是建立在抵押权的基础上。那么住房反向抵押贷款又可否以抵押权作为它的法律基础呢？首先，由于抵押权所实施的担保不用转移抵押物的占有，抵押人可以一直将担保物“握在手中”，并且依然享有其抵押物的使用、收益权，这一点可以满足住房反向抵押贷款中借款人在有生之年对其所有房屋的持续占有居住。其次，抵押权的实现方法有拍卖、变卖和折价这三种方式，这些方式比较安全可靠且方便，这使得反向抵押贷款的实现种类更加多样化同时实现起来也更加便利。最后，抵押权的附随性与住房反向抵押贷款中的“回赎权”相似，因为若主债权消灭则抵押权便会消灭，抵押人若想消灭抵押权则可通过提前清偿主债务来实现。反向抵押贷款人若想消灭贷款关系，也可支付相应价款将房屋“赎回”。所以，在我国实行住房反向抵押贷款以抵押权为基础是可行的。

(二)住房反向抵押贷款与物权法定

物权法定，是我国物权法的基本原则，属于强制性的规范，指物权的内容和种类只能由法律来规定，当事人不得自由创设；在法律规定的类型以外设立任何的物权，统归无效。

物权法定有利于物权公示且可以减少交易成本，是物权绝对性和直接分配性的必然结果。笔者认为，住房反向抵押贷款以抵押权为法律基础在我国引入，在物权法中必须予以明确的规定，这是基于物权法定原则的原理。虽然反向抵押贷款将抵押权作为它的法律依据，但抵押权的内容与反向抵押贷款是不完全一致的。比如反向抵押贷款期间所担保的抵押额度和抵押期间是不确定，它的抵押额度是用抵押房产的期望值来衡量，这个价值是不定的；它以自合同成立时起至抵押人去世或者抵押人偿还借款为止的时间段作为其抵押期间，这也是无法预估的。因此，应在在物权法规定的抵押权中增加与反向抵押贷款相关的修改部分。使得它符合物权法定原则。

(三)住房土地使用权期限障碍及应对

由于我国目前实行的是土地公有制基础上的国家土地所有权和集体土地所有权制度，这无疑会导致土地使用权存续期限与在土地上建设的房屋所有权存续期限不一致的问题。在反向抵押贷款中，房屋所有者的所有权在抵押房屋的土地使用权限到期时将归属于何人？《中华人民共和国物权法》第149条第1款之规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”虽然物权法并没有在土地使用权期限届满后该如何续期的问题上作出明确的解释和规定，但我们可以借鉴上海市规划和国土资源局2011年1月17日对土地使用权期限届满后的处理办法，即土地使用者在合同约定使用期届满时，如需继续使用该合同下属地的，应当在届满前一年内向出让人提交续期申请书，除有社会公共利益需要收回该合同下属地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。土地使用者在出让人同意续期后，应依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，并支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

在此背景下，国内实施住房反向抵押贷款将存在的问题是：在住房反向抵押贷款合同期限届满前，由谁交纳土地使用权续期出让金？

笔者认为，在合同的存续期间，该土地使用权新的续约申请及更新使用权的费用应由抵押人负责，因为住房反向抵押贷款合同期限尚未届满，抵押人是房屋的所有权人，在享受拥有并居住的权利的同时，抵押人应有房屋的维护义务。如若抵押人经济能力有限，无法支付该费用，则贷款人应替抵押人垫付，然后将该费用在后期向抵押人定期发放的贷款成本中相应扣除。若抵押人恶意不申请续约土地使用权、不交纳续期费用，则属于抵押人行为使抵押物价值减少的情况，根据《物权法》第193条的规定，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人既不提供担保，也不依法进行土地使用权合同续约的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

当前，我国正以几个城市为试点开展“以房养老”的业务，这表明，实行住房反向抵押贷款不但是有必要性，而且也是具备经济上实施的可行性。但要让住房反向抵押贷款在我国普遍实践起来，打破其与我国现有法律规定之间的冲突，任重而道远。

[参考文献]

[1]范子文.以房养老—住房倒按揭贷款国际经验与我国的现实选择[M].北京：中国金融出版社，2006.

[2]梁慧星，陈华彬.物权法(第三版)[M].北京：法律出版社，2003.

[3]孙鹏，王勤劳，范雪飞.担保物权法原理[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

作者简介：张婠，女，苗族，贵州台江人，贵州民族大学2014级民商法学专业，硕士研究生。

中图分类号：D922.282；F832.4

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)13-0058-02

*2015年贵州民族大学科研基金项目(项目编号：15XYSZ036)。