由小区内车位的归属看共有权问题

姜冠炜

北京航空航天大学法学院，北京　100191



由小区内车位的归属看共有权问题

姜冠炜

北京航空航天大学法学院，北京100191

小区内道路旁边的场地属于业主共有的场地，有观点主张开发商与业主关于车位的约定违反了物权法74条第三款的强制性规定而无效。但是，在判断合同的效力性强制性规定时，还应当从该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，违反该强制性规定继续履行合同是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，违反该强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨等方面进行综合分析。

区分所有；建筑物区分所有权；共有权；车位归属

一、小区车位问题提出

(一)案情

某开发商开发建设了某一住宅小区。在小区内的道路旁，开发商划出若干车位。开发商在合同中特别注明，购房人的权利范围不包括对车位的权利。在住宅售出后，开发商又将路旁的车位出租给部分业主并收取租金。为此，业主与开发商发生纠纷。业主向法院起诉，要求法院将车位判归自己所有，开发商不得出租。

(二)关于本案的不同观点

对本案的处理，主要有两种不同的观点：

一种观点认为，争议的车位为开发商建设的，在售房合同中也明确规定，业主的权利不包括对车位的权利，因此，争议的车位应属于开发商所有，开发商有权出租并收取租金，业主不得干涉。

另一种观点认为，争议的车位是建在业主共用土地上，应属于业主共有，开发商不享有所有权。开发商不得出租车位和收取租金，出租车位的租金应归全体业主共有。

二、共同所有与建筑物区分所有权

(一)共同所有概述

公有和私有是一对相伴而生的概念。只有用于公共利益或为公众使用的物，才被定义为公有物，对该物的所有权才是公共的。共同所有是两个以上主体对同一客体物享有所有权的一种状态。理论上认为，共有或共同所有不是一种所有权，而是财产所有权存在的一种形式。财产共有一般是多个主体对同一财产拥有所有权的未分割状态或几个单一主体为了特定目的而将各自一定量财产集并于一处而形成一种共用状态，在一定的时候(某共有人退出或共有解散或分割时)可以转化为独有。在财产共有体制中，每个共有人对共有财产都拥有可以确定的份额，这种份额一般是价值上的；在实物上，共有人的权利通常是覆盖整个共有财产的，每个共有人都享有支配使用权。但是，对共有财产的处分需经全体共有人的同意。只是共有存在按份共有和共同共有之分，二者存在一些差别。

(二)区分所有基本含义

建筑物区分所有是现代城市居住房屋的一种产权形式，也是我国城市较为普遍的方式。在建筑物区分所有制度中，业主享有对自用部分的专有权和对共用部分的共有权，而在二者的划分和界定上，一般显示确定业主的自用部分，这部分之外的部分为共用部分。

区分所有是一幢楼房因其本身结构区分为各个独立单元，在各个单元归独立的个体拥有时，形成了每一单元所有权人对该单元拥有所有权，而对建筑物整体部分拥有共同所有权的复合式所有权。根据传统民法理论，一个物上只能存在一个物权，物权的客体必须是独立的特定化的物。但是，民法上共有规则存在一些缺陷，制约着这种制度的运用。因为，即使在按份共有情形下，每个共有人只能享有价值上的份额，而不能对某一个特定的物享有独立物权。因此，共有不能很好地解决多人拥有同一幢物业问题，于是就有了区分所有制度。

区分所有制度是对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种房屋所有权形式。《物权法》第70条对建筑物区分所有做了明确的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

(三)建筑物区分所有权之共有权

区分所有权表现为对专有部分的排他支配权，但对专有部分的权利的行使离不开共有部分，因为专有部分是置于共用部分范围之内的，共用部分将专有部分联结成为一个整体。区分所有权人对共有部分的权利称为共有权。

共用部分也称共有部分，是为一幢建筑物中专有部分所有权人共同利用和所有的部分。共用部分的本质特征是，这些建筑物的性质或功能是服务于整个建筑物的使用或整个业主利益的。区分所有共有部分的划分规则一般采取排除法。在区分所有体制中，物业要么为自用部分或专有部分，有么为共用部分或共有部分，一般没有介于二者之间的第三种情形。①

《物权法》第73条和第74条规定了一些法定的共有情况，其中，道路和公共场地停车位属于当然共有的部分。《物权法》第74条对道路和公共场地停车位作出规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

建筑区划内规划的车位、车库从其所处位置上可分为两种情况：一种是与住宅、经营性用房同在一座建筑物结构内的车位、车库，如建筑物上层为住宅、经营性住房，该建筑物的地下结构层或其他层面内的车位、车库；另一种是在住宅、经营性用房外为单独用于停放汽车所建的建筑物内的车位、车库。对于前一种情形的车位、车库，其在结构上实际上构成住宅、经营性用房的从物，这类车位、车库无论从规划设计的数量上还是从主体间的关系上看，都应为业主所取得，而不应为业主以外的其他人取得。②

车位、车库可以作为专有部分，也可以作为共有部分，对于其权利归属问题，物权法在立法过程中曾有两种不同的观点。一种观点认为，车位、车库应当为业主共有，因为车位、车库已经计入建设成本，且车位、车库属于配套设施，应当共同使用。另一种观点认为，车位、车库的归属应通过约定来确定。③

三、车位归属分析

一种观点认为，车位归属如何确定，应看该车位是否属于可以约定归属的车位。通过《物权法》74条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定，可以通过约定归属于业主的车位、车库，只能是建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库或是建筑物结构内的车位、车库。而物权法第74条第三款规定了归业主共有的车位车库，即“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这种观点认为该车位、车库是法定共有，不能依当事人的约定而改变，也就是说开发商不能与业主约定这类车位归某一业主专有或专用，开发商也不能与业主约定该类车位不为业主所有，而保留为自己所有。因此，尽管车位是开发商建设的，开发商在出售房屋中也特别约定了不包括争议的车位，但由于开发商在出售房屋时与业主关于不包括道路旁边所建车位的约定，违反了《物权法》第74条第3款这一强制性规定，损害了业主的合法权益，因此该约定是无效的。所以，依照该观点，案例中争议的车位是建在道路旁边的场地上，道路旁边的场地属于业主共有的场地，依74条第三款规定，该车位只能属于业主共有，而不属于可以约定归属的车位。

另一种观点认为，如果购房时车库车位面积没有计入公摊，且未以其他方式实际计入业主的购房款中，则可认定车位、车库不属于业主共有。④该观点认为，在实务中，业主要求车位、车库权属的一个重要理由往往是购房成本已经包括车位、车库部分。这主要是因为地方政府通常会规定居民小区要按一定比例配置车位作为公共配套设施。而且绝大多数开发商也将这些公共配套设施列为购房成本。据此业主认为，既然购房成本包括车位，那么车位应归其所有。所以依照此种观点，当购房时车位、车库面积没有计入公摊，且没有以其他方式实际计入业主的购房款中，那么可以认定车位、车库不属于业主共有。

第三种观点针对我国实际情况，认为理论上或立法上应当将停车位确定为整幢楼的附属物，即为共用部分，从而再由业主购买(直接计入各个物业的成本)或全体业主在业主公约中约定专用使用权。但是依目前我国的情况不是每家都有私家车或是有不止一辆私家车，这样做会加重业主的负担或开发商的负担。因此，该观点建议将停车位视为每个单元物业的附属物，即作为专有部分的附属物，由业主自愿购买。若不愿购买或有剩余停车位则可以由原开发商继续拥有产权，委托物业管理公司经营管理。

我认为，如果合同建立在双方平等基础上自愿订立主体适格意思表示真实不违反公序良俗和强制性规范，那么这个合同应该是有效的。观点一说开发商与业主关于车位的约定违反了物权法74条第三款的强制性规定而无效，但是，我们在判断合同的效力性强制性规定时，不能仅以法律的表述“禁止”、“不得”、“应当”、“必须”等加以衡量，还应当从该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，违反该强制性规定继续履行合同是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，违反该强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨等方面进行综合分析。⑤我认为74条第三款不算强制性条款，开发商与业主关于车位的约定是有效的。案例中的业主向法院起诉要求法院将车位判归自己所有，开发商不得出租的请求是不应该获得支持的。而对于小区内车位的管理，可参考第三种观点的做法，由业委会和物业商定，车位由业主自愿购买或出租业主，将所得收益用于小区建设。

[注释]

①高富平.物权法原论(第二版)[M].北京：法律出版社，2014：630.

②郭明瑞.物权法实施以来疑难案例研究[M].北京：中国法制出版社，2011：76.

③王利明.物权法研究(修订版)(上卷)[M].北京：中国人民大学出版社，2007：605.

④ 梁慧星，陈华彬.物权法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010：179.

⑤史秀永.合同效力性强制性规定的判断标准[EB/OL].中国法院网，2016-5-29.

[1]高富平.物权法原论(第二版)[M].北京：法律出版社，2014.

[2]郭明瑞.物权法实施以来疑难案例研究[M].北京：中国法制出版社，2011.

[3]王利明.物权法研究(修订版)(上卷)[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[4]梁慧星，陈华彬.物权法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010.

[5]史秀永.合同效力性强制性规定的判断标准[EB/OL].中国法院网，2016-5-29.

D923.2

A

2095-4379-(2016)30-0079-02

姜冠炜(1991-)，女，汉族，北京人，北京航空航天大学法学院，研究方向：民商法。