基于营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策探究

刘鑫

（中大房地产集团有限公司 浙江杭州 310003）

基于营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策探究

刘鑫

（中大房地产集团有限公司 浙江杭州 310003）

“营改增”是自1994年以来我国税收制度改革的一项重大的减税措施，也是我国的一项重要的惠民利民政策。随着“营改增”试点范围的不断扩大，“营改增”带来的影响也愈加深远。房地产是我国经济增长中的支柱产业，也是我国税收收入的“大户”，“营改增”不但为其创造了新的发展机遇，同时也带来了挑战。研究营改增对房地产企业税收的影响以及筹划对策，对促进房地产业的发展具有重要意义。

营改增；房地产税收；筹划对策

引言

营改增是我国应对经济发展趋势所做出的税收政策调整，随着营改增对我国经济的影响不断扩大，越来越多的行业纳入了营改增试点范围。[1]2016年1月22日，李克强总理在主持《全面推开营改增、加快财税体制改革》座谈会时表示，要全面推开营改增。2016年5月1日起，房地产业、建筑业、金融业等行业纳入到试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增在一定程度上减轻了房地产企业的税负，同时也对房地产企业带来了压力与挑战。

1 营改增的相关概述

1.1 营业税与增值税的概念

长期以来，营业税与增值税是我国税收体系中的两大主要流转税，即服务型行业收取营业税，生产性行业收取增值税。

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，为价内税。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税实行价外税，实际上是由消费者负担的，有增值时才征税，没有增值时不征税。增值税的计税机制能够有效的避免重复征税现象，从而有利于减轻企业税负。

2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。营改增就是取消营业税，不分行业和种类，全部收取增值税。[2]“营改增”在我国的全面推行意味着营业税或将退出历史的舞台。

1.2 营改增的影响

1.2.1 营改增有利于减轻企业的税负

从计税原理的角度看，营改增能够减轻企业的缴税负担。这是因为营业税要求企业对营业额进行全部缴纳，而增值税则只对产品和服务的增值部分进行缴纳，这就避免了企业的重复缴税，有利于减轻企业的税负。

1.2.2 营改增有利于增加政府的税收收入

营改增的根本目的是结构性降低企业税负，避免重复征税，促进产业结构转型升级，促进第三产业发展，增强国内企业的竞争力，为我国的经济发展注入活力。[3]所以，即使在表面上企业的缴税金额减少了，但是通过减轻企业的税负，促进企业的快速发展，从而带动经济的增长，我国的税收收入依然可以实现增长。

2 营改增对房地产企业的影响

自2016年5月1日房地产行业纳入营改增试点以来，对房地产企业的影响越来越大。其中有正面影响，也有负面影响；是一种发展机遇，同时也是一种挑战。

2.1 营改增对房地产企业的正面影响

把营业税变为增值税的最大优势就是减少对企业营业税的重复征税，避免了不能抵扣、退税的现象，减轻了房地产企业的税负；营改增改“价内税”为“价外税”，改变了价格体系，将增值税的进项和销项进行抵扣，促进了房地产企业内部经济架构的调整；房地产企业“营改增”后，必然要改变房地产行业和房地产企业的盈利结构，与之相关的企业必然需要调整价格以保证自身的生存与发展，这就会导致房地产企业的转型升级，变粗放经营为精细管理，从而加剧市场竞争，促进房地产行业的优胜劣汰。[4]

2.2 营改增对房地产企业的不利影响

2.2.1 对房地产企业成本的影响

成本是企业获得利润的决定性因素，企业成本的变化往往决定着企业的生存与发展。从建筑成本角度看，房地产企业成本多半在建筑施工环节，对建筑材料的需求量大，需要向多个商家购买。营改增后，如果房地产企业无法从供应商或承包商那取得增值税专用发票，那么在缴税时就无法扣除进项税额，从而增加了房地产企业的建筑成本，降低了企业的利润。从人工成本角度看，房地产建筑企业属于劳动密集型行业，雇佣的人员流动性强，人工工资也无进项税抵扣；即使与劳务公司合作，但是如果劳务公司不是增值税一般纳税人，也无法提供增值税专用发票，导致无进项税金抵扣。[5]这两种情况都会让房地产企业无法进行增值税进项抵扣，所产生的税金都将转变为房地产企业的生产成本，从而降低企业利润。

2.2.2 对房地产企业销售的影响

在营改增的全面实施后，房地产业的增值税税率为11%，原营业税税率为5%。如果无法取得相应的进项发票，抵扣进项税金，那么在售价（含税价）相同的情况下就会提高房地产企业税负，从而使房地产企业在房地产价格竞争中失去优势，不利于房地产企业的销售。

2.3 营改增对房地产企业税负的影响

一直以来，我国房地产企业的税收分为两部分：①土地增值税；②企业营业税。由于房地产建造工序复杂，其中所用的原材料、设备等在增值税体系征税，而房地产业、建筑业按营业额全额征收营业税，营业税不可以抵扣，上述情况都会导致重复纳税的现象，从而导致房地产企业纳税总量增加，增加了企业的税负。

将营业税改为增值税则会有效避免税收复征的弊端。从属性上看，增值税属于价外税，可以通过层层抵扣价税，扣除上一环节的增值税，从而减少房地产企业的税收总额。

例如：在实施营改增之前，房地产企业的营业税税率为5%，营改增之后，按照11%的税率计算增值税销项税率，17%计算进项税率。

假如某房地产企业的含税销售收入是900万，土地取得成本200万元，外购劳务等支出300万，全额取得增值税专用发票。则营改增之前应缴纳营业税=900×5%=45万；营改增之后应缴纳增值税=（900-200）÷（1+11%）×11%-300÷（1+17%）×17%=25.78 万。

从数据上可以很直观的发现，营改增在减轻房地产企业的税负方面具有促进作用。

需要注意的是，营改增在减轻税负方面对于小规模的纳税人来说会比较明显，但是对于一般纳税人来说，只有当进项扣除金额占营业收入的比例较大时，才能实现营改增降低房地产企业税收的目的。总之，无论是房地产企业还是其他行业的企业，营改增在避免企业税收复征的现象具有很大的影响，都在一定程度上减轻了企业的税负，增加了企业的收益。

随着“营改增”在房地产行业的推行，对房地产企业的影响愈加明显和深刻。要想在“营改增”的工作中收益，房地产企业必须要完善机制、调整结构，从而促进产业的转型和升级。

3 营改增制度下房地产企业税收的筹划对策

3.1 加强对“营改增”政策的理论学习

营改增不是简单的将一种税制改变为另一种税制，而是在顺应经济趋势、促进经济发展的情况下做出的税收制度的改革与创新。在“营改增”实行过程中，有些房地产企业不了解、不重视，导致企业在成本管理、业务管理、财务管理等环节都出现问题，影响了企业的正常运行与发展。因此，房地产企业管理者应重视学习“营改增”政策，了解营改增对企业发展的重要意义，从而完善企业的管理机制，保证营改增的顺利进行。要对房地产项目的业务人员和财会人员进行相关的培训，提高业务技能，规范业务流程，相关的财会人员要时刻关注营改增的实施进展和政策调整，对原有的核算方式及时调整，以适应改革进程，降低税收风险，促进企业的健康发展。

3.2 注重合作企业的纳税资质

房地产企业在建筑环节的成本支出较大，而取得增值税专用发票进行进项税抵扣是节税的关键，增值税专用发票一般是由供货（劳务）合作伙伴提供，因此合作伙伴为增值税一般纳税人很重要，房地产企业需要要重其纳税资质。这样才能取得正规的进项发票，最大程度低减少房地产企业的税收。

3.3 对开发成本进行税收筹划

房地产企业在开发环节的周期长、成本高，我们需要在开发前对各个环节进行筹划，合理规划开发预算。房地产企业可以选择主要材料甲供，我所在的企业就是这样要求的，建筑用的钢材，电梯等主要设备，都由甲方自行采购供应，这样一来，我们可以取得增值税税率为17%的进项发票，而我们房地产销售的税率为11%，相比由建筑企业采购相应材料，我们从建筑企业取得增值税税率11%的进行发票而言，可以增加6%的进项税额抵扣以降低开发成本。企业将各个环节产生的增值税进行分化处理，增加增值税进项扣除，从而降低房地产企业的税负。

3.4 提高风险应对能力，避免税务风险

无论是房地产企业还是其他行业，都面临着税务的风险问题，特别是“营改增”之后，增值税进项扣除优势加剧了开具虚假发票的风险，使得房地产企业的税收筹划风险增大。所以，房地产企业要提高对税务风险的规避能力和应对能力，规范操作，严格审核。

4 结语

任何事情都具有两面性。“营改增”既为房地产企业减低了税负，提高了效益，促进了企业的发展，有对房地产企业的税收筹划提出了新的要求。[6]所以，包括房地产企业在内的所有企业都应该正确理解“营改增”带来的影响，积极调整企业的发展策略，促进企业的转型升级，从而在“营改增”的影响下创造出新的发展机遇。

[1]陈礼祥.“营改增”背景下企业税收筹划的相关建议[J].金融经济，2015（16）：219～221.

[2]德 明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].代经济信息，2015（19）：177～178.

[3]成桂美.“营改增”对企业财务工作的影响[J].财会月刊，2014（12）：21～23.

[4]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）：60，61.

[5]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：64～65.

[6]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015（19）：177～178.

F299.23

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1004-7344（2016）25-0264-02

2016-8-19