房贷利息抵扣个税将引发房地产“核聚变”

余丰慧

2015年12月1日，A股市场房地产板块几乎全线爆发，当天该板块整体涨幅超过2%，万科、保利地产等9只地产股集体涨停。根据市场分析，这一切与房地产界的一个传闻有着微妙的关联：房贷利息有望抵扣个税扣除项。

这个传闻绝非空穴来风。2015年12月3日，中国社会科学院发布的《中国住房发展报告2015-2016》称，我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡，住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。报告建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担。

其实，早在2015年5月8日，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

笔者认为，房贷利息抵扣个税牵扯到两大经济问题：一是个税整体改革思路方案;二是房地产行业政策以及未来发展趋势。

根据已披露的内容看，个税改革最终方向是逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制，根本原则是把个人所有收入综合计算，然后根据相应的税率，考虑抵扣额后，进行征稽。

以笔者看，与世界其他国家特别是发达国家相比较，中国内地个税税率并不高，个税负担也不重。存在的最大问题是不公平。主要是个税已经沦为工薪税，工薪中产阶层一个也跑不掉，而逃避个税征管的群体很多且都是高收入阶层，比如：收入畸高的私企老板以及个体户，还有各种各类灰色甚至腐败性收入等。

这样一个思路应该予以重视，如果一边加大征收力度，主要是将逃避个税征管的群体全部纳入到征收范围内，另一边较大幅度降低中产阶层个税税率或者扩大扣除额度，以及提高高收入群体的个税税率。这些措施实施后，结果将是既减轻了工薪中产的个税负担，又不会导致个税收入下降甚至还会较大幅度上升，还将使得个税征稽越来越公平。

对于中产工薪阶层适度降低税率的同时，应该扩大个税起征点或者扣除抵免额度。中产工薪阶层维持家庭基本生活所需的经济收入应该全面免交个税，还有在扣除额度上也应考虑周全。比如：医疗、养老、公积金等五险一金缴费额度应该扣除，同时，按揭贷款月供额度、城市无房者租房租金、维持交通出行的一定交通费用等都应作为扣除项。

美国个税征收中对单身、单身母子、赡养人口支出、个人住房贷款支出等项目都予以扣除，免征个税。中国财政部部长楼继伟曾在多个场合明确表示，在对部分所得项目实行综合计税的同时，会将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，以体现税收公平。

在房贷利息抵扣个税扣除额度上，美国分两个层次：一是若你是单身并且没有住房，则你每年可得到一定美元的标准扣除;二是在美国住房抵押贷款利息可以从收入中有所抵扣，当然只限于自住房。

从中国国情来看，在城市家庭中最大的经济负担就是住房负担，包括一次性付款买房、按揭贷款买房、租房等。把这些生活必需的住房系列支付从个税中予以抵扣是完全必要的。国外实践与国内实际都已经证明将自住房贷款利息纳入个税扣除项目势在必行。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇表示，房贷利息抵个税是一箭多雕的政策红利。他说，房贷利息抵个税为房地产行业的转型升级提供了更大空间，但其健康发展从根本上说还得靠行业自身的力量。虽然房地产行业都要面对去库存的压力，虽然不同城市面对的挑战不同，但是，这个行业仍然充满机会。对于企业家来说，躺着赚钱的时代过去了，这时更需要创新。现在的住房不一定就是未来人所愿意居住的。未来人有未来人对住房面积、容积率以及各种配套条件的需求，房地产行业无法再是“野蛮成长”。这样，就对相关企业的创新能力提出了一系列要求。这是房贷利息抵个税政策所能带来的房地产行业层面的巨大贡献。

当然，一个房贷利息抵扣个税扣除项目不足以引发房地产股进而带动大盘走高。关键在于房贷利息抵扣个税扣除额度政策背后透露出的国家对房地产行业政策将越来越宽松、刺激优惠将越来越多，依靠房地产稳增长意图愈加明确。在中央提出房地产去库存化要求后，相信后续中央层面的政策会很快出台，地方正在跃跃欲试在房地产上一显身手。

可以说，房贷利息抵扣个税扣除额的旧闻与中央提出去库存化新政在最合适时点上二者结合在一起，将很可能引发一次房地产的“核聚变”。