房地产投资风险系统分析及评价

李娜 张雯 艾庆生

摘 要：

房地产开发投资是一项高利润、高风险的行业，其投资环境具有很大的不确定性和风险，而房地产投资风险则是一个复杂的系统工程。应用系统工程思想和方法针对房地产投资风险诸多模糊且属性复杂的评价条件。从政策环境、经济环境、社会环境、技术环境等四个方面分析了影响投资风险因素，建房地产投资风险的评价指标体系，运用模糊综合评判的方法建立了评价房地产投资风险的模型，并对模型进行了实证分析，为投资者进行项目投资环境评价提供参考。

关键词：房地产；投资风险；系统工程；模糊综合评价

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）25012603

1 研究背景

近年来我国房地产投资过热，政府虽已出面干预，但是仍然存在着投资规模庞大、投资结构不合理等诸多问题。房地产投资是一项受自然因素以及社会、经济、行政等因素影响的一种高收益、高风险的经济活动。所以投资者为了规避风险，必须对投资风险进行系统分析。本文就房地产投资风险问题，根据系统工程的理论和分析方法，建立了模糊决策和层次分析法相结合的综合评价数学模型，研究如何预测和评价房地产投资风险。

2 房地产投资风险评价指标体系

2.1 房地产投资风险指标体系设计的原则

（1）全面性和系统性。房地产投资风险评价是一个系统工程，指标之间存在着相互制约和相互依存的关系，本文运用系统分析的方法从政策、经济、社会和技术四个方面系统的分析影响房地产投资风险的因素。

（2）科学性和适用性。指标体系的设计不仅要在理论上行之有效，在实践中也可以得到相应的具体体现，符合实际。能真实地反映出房地产投资风险的实现程度，指标必须准确定意，计算方法科学合理，具有可比性。

（3）动态性和前瞻性。房地产投资风险评价指标体系会随着时间和空间的变化而变化，因此的设计评价指标时需要考虑到系统的动态性。房地产投资风险在未来可能出现的变化，考虑到系统的前瞻性原则。

2.2 房地产投资风险指标体系的构建

本文根据原则和层次分析法原理，从政策风险、经济风险、社会风险和技术风险进行分析研究。构建了房地产投资风险指标体系，如表1所示。

3 建立房地产投资风险模糊评价模型

模糊综合评价是根据模糊数学隶属度理论把待评价事物的影响因素从定性转化为定量综合评价。模糊综合评价方法的评价步骤：

（1）确定评价指标集，U=U1，U2，…，Un，指的是评价指标体系中指标层的各指标。

（2）确定指标权重。我们应用集对分析法来确定权重，集对分析法是赵克勤提出的一种系统分析方法。它是将系统中相互影响、相互制约的确定和不确定的集合相互转化。集对分析法是从同、异、反的角度来研究两个集合的联系和不确定性，并以引入联系度μ来描述上述问题的不确定性，将其量化，建立一定条件下的联系度表达式μ=a+bη其中a表示专家对两个指标集之间的重要程度的判定的统一度，b表示差异度。取Xmkl为1、3、5、7、9、1/3、1/5、1/7、1/9分别代表k和l同样重要、稍重要、明显重要、强烈重要、极端重要、不重要、稍明显不重要、强烈不重要、强烈不重要。

（3）结论分析。

综上所述，该房地产项目投资风险处于“较低风险”等级偏向于“低风险”等级，项目整体上具有可实施性。

5 结论

房地产投资风险分析是一个复杂的系统工程。本文通过系统工程的方法和理论对房地产投资风险进行了系统的分析，同时运用模糊综合评价理论，有效地建立起房地产投资风险模糊评价模型，该模型能够针对房地产原始相关信息一系列的不确定性，可以将其转换为模糊变量，进而利用模糊评价模型对房地产投资风险进行评价，从而能够得到定量结果，为房地产投资风险决策提供有价值的参考。

参考文献

[1]王军.房地产企业风险管理研究[D].武汉：武汉理工大学，2006.

[2]柴青扬.我国房地产投资风险综合评价研究[D].秦皇岛：燕山大学，2010.

[3]李高扬.工程项目风险模糊综合评价研究[J].人民长江，2011.