小型房地产企业投资风险防范初探

摘要：受投资结构不合理和难以适应政策变化的影响，小型房企往往面临众多的投资风险，威胁企业的生存和长远发展。小型房企必须充分重视项目可行性研究，密切关注政策变动，灵活安排投资组合，加强项目建设监控，提高企业管理能力，通过参加保险转移风险等措施对投资风险进行有效地把控。

关键词：投资风险 风险控制 小型地产企业

近年来，我国房地产市场持续升温，许多楼盘价格高高在上已完全脱离了成本加利润的定价原则，虚高的房价远远超出消费者的支付能力，导致全国各地尤其是二三线城市房屋空置率过高。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，小型房企大多依靠银行贷款进行开发，一旦投资失误就会给企业造成严重的损失。重视和预防潜在的风险，已经成为小型房企不容回避的问题。

一、小型房地产企业投资风险和成因

（一）企业投资结构不合理

由于受经济适用房开发利润不超过3%规定的影响，许多开发商对参与经济适用房建设避而远之，而对开发利润率相对较高的商品房却趋之若鹜。同时，小型房地产企业由于项目前期调查不细，测算不准，掌握信息不全，导致投资项目销售预期与实际严重不符，存在较大偏差。如当前大部分消费者对住房最迫切的需求是价格合理、户型适中的经济适用型住房，而大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房，这与消费者整体收入水平不相适应，结果出现销售不畅的现象，使得企业面临着一定的销售风险。

（二）难以适应政策变化的影响

土地和资金等资源是制约房地产企业健康成长的最重要的资源，充裕的土地储备和宽松的货币供给，是维系小型房地产企业存在和发展的基础。近年来，政府针对房地产业的变化不断出台各种调控政策，土地供应和金融政策不断收紧，使得小型房地产企业难以在较短的时间内获取亟需的土地和资金，造成小型房地产企业在项目选择方面难以决断，产品投资空间狭小，约束愈加严重盈利能力难以持续提高。在有限的土地和资金条件约束下如何实现风险和收益的最优组合，己经成为企业面临的棘手问题。

二、小型房地产企业投资风险防范

（一）充分重视项目可行性研究

可行性研究是一个科学的经济分析过程，它是对拟建投资项目进行全面分析和诊断的活动，是包括房地产项目在内的所有投资建设项目前期工作中不可缺少的一个重要环节。可行性研究可以为小型房企科学决策提供可靠的依据，是预防和化解各种风险的有效手段。长期以来，小型房企普遍存在可行性研究意识缺乏的现象，认为可行性研究可有可无，投资决策随意性较强。房地产建设过程复杂多变，整个建设过程面临大量的风险。小型房企在进行投资前应加强房地产市场调研，根据市场需求搞准项目定位，以锁定未来的投资风险。

（二）灵活安排投资组合

由于各种风险往往难以识别和把控，因此在投资领域里通常必须遵循分散投资的原则，即通过不同项目不同领域的投资来达到分散风险、降低风险的目的。小型房地产企业应该根据掌控资源的多寡并结合消费者购买倾向的变化，选择开发适宜的房地产项目，通过开发类型、地段、价格各异，特点不同的投资组合，最终实现分散风险的目标。为了从根本上达到降低和分散风险的目的，小型房产企业也可以投资类型相同但项目不同的项目组合，在尽可能的范围内实现分散风险的目的。和其他领域的投资一样，房地产领域不同的投资项目潜在的风险大小不同，其隐含的获利能力高低也不同。为了实现风险相对最小收益相对最大的目标，一个可行的途径就是进行组合性投资，用未来的高收益投资弥补潜在的投资损失，以大补小最终获得一个较为理想的收益。

（三）加强项目建设监控

工程建设包括两个过程，一方面是项目资金的消耗过程，另一方面是项目建设完成的过程。众所周知，房地产项目投资方与建设方是相互分离的两个主体，双方处于博弈的关系，因此，在工程建设过程中出现项目资金节约的现象往往少见，更多的情况是预算过少不断追加投资资金。不仅如此，由于项目投资主体与建设主体之间具有不同利益关系，二者之间既有合作也有对抗，这就产生了一些潜在的矛盾和风险。例如，投资方在建设过程中希望建设方能在约定的期限内保质保量完成项目，而项目方由于受到主客观因素的制约往往不能按照投资方的期望完成项目，这就给建设项目留下了许多难以控制的风险。小型房企应加强建设管理，强化安全意识防止出现事故，通过严格的管理控制保证项目顺利进行，保证按照科学的施工方法和流程进行建设，确保工程质量，按期完成项目建设，尽量减少和降低未来不确定性。

（四）提高企业管理能力

实施科学、严格的经营管理是提高房地产投资效益降低投资风险的有效手段，经营管理是企业运行的核心环节，经营管理水平和能力的高低直接关系到企业的兴亡。提高企业经营管理能力，是小企业降低经营风险，获取较高收益的关键所在。小型房地产企业在日常的经营管理活动中必须密切关注市场的变化，随时把握市场需求状况以及发生的变化，要根据消费者的心理需要和支付能力在营销中采取灵活而合理的销售方法和定价法案，力求避免因价格的变化给企业带来损失。小型房地产企业因为成立时间短，经营经验欠缺，营销渠道不畅、人才储备不足，在营销方面往往存在许多短板。为回避企业存在的这些瓶颈加速解决存在的问题，小型房企可以引入经验丰富、渠道通畅、客户众多的营销代理进行销售。

（五）通过参加保险转移风险

房地产投资过程包含多个环节，由于不可控因素的作用每个环节都隐含着一定的风险，稍有不慎就有可能发生风险造成损失，企业要想完全避免这些风险几无可能。理想的做法是将这些有可能发生的不确性通过一定的渠道转化为可控的、确定的因素并力求减少可能的损失。和其他高风险性行业一样，小型房企业可借助参加保险采用风险转移的方式来锁定风险，从而达到风险发生时尽可能减少自身损失的目的。

随着内外部环境的不断变化，小型房地产企业面临众多的投资风险，为了有效应对风险的发生，小型房企必须谨慎投资、适应需要，合理决策，采取多种预防措施降低风险发生的几率，以保障小型房地产企业在激烈的市场竞争中实现可持续发展。

参考文献：

[1]罗峰.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].河南科技，2013（8）

[2]刘维新.正确认识房地产业在经济发展中的地位、 性质与作用[J].中国房地产金融，2009（1）

（吴继烈，1992年生，青海民族大学。研究方向：土木工程）