潘军：第二个春天已经到来

文│梅冬

潘军：第二个春天已经到来

“我不喜欢别人称呼我是房地产开发商，我们的目标是成为最棒的社区服务商。”这是花样年董事局主席潘军时时挂在嘴上的一句话。在用互联网思维做好社区服务方面，花样年走在了前列，之后会怎么走，由此我们专访了潘军先生。

市场的种种可能。但现在的房地产市场并没有把这个存量市场完全挖掘出来。随着行业判断的价值转变，我认为只要把眼界打开，肯定能迎来房地产的“第二个春天”。因此，从这个角度来说，未来中国的房地产市场，我更愿意把他看作是社区市场，花样年的社区业务模式就属于这块业务范畴。

《中国房地产业》：以中长期视角，你如何看待未来的房地产市场？

潘军：通常大家普遍会把地产狭义地理解为房地产开发，即“小地产”。在这个领域，目前房地产已经进入专业化的时代。这个时代里有人会很兴奋，但是大部分人会很痛苦。因为，行业所拥有的开发产能将面临前所未有的挑战。“小地产”之内如何能够很快很好地生产出客户或用户需求的住宅产品，将是未来地产开发的重要课题，必须要足够专业才能有市场。

《工业4.0》和《第四次浪潮》这两本书认为，移动互联时代对于未来生活将会带来巨大改变。这点我深有感触，比较当下的房地产未来需求，与过去10年最大的差异就是越来越个性化和去中心化。因此，对于不同的人群，产品的诉求会越来越不一样，差异化会变成一个非常强烈的时代特征。而原来开发商那种一个户型恨不得卖到20万套，一张图纸全中国盖100个项目的思维和时代，将会一去不返。现在，只有顺应移动互联时代消费者的个性化需求变化，才有可能创造出一些比较高收益的产品。

《中国房地产业》：你眼中“大地产”是怎样的？

潘军：未来的市场会产生一个新的商机，即迎来所谓的“第二个春天”，也叫做“大地产”。要知道房地产市场目前已经步入平稳期，过去几十年人口红利增长的年代已经过去。“大地产”能够整合房地产实物链条上的相关产品，即如何去挖掘存量

《中国房地产业》：2015年你们准备怎么干？

潘军：基于行业大背景，2015年花样年集团将继续坚持由重向轻、由硬到软的发展道路。我们相信2015年整体政策面应该是比较好的。但是这个对于房地产重资产投入来讲会面临一定的挑战，全行业将会继续去库存。

另外，一、二、三、四线城市的分化将继续加强，房地产行业面临转型。对于未来的一、二、三、四线城市，花样年的判断是，一线将会持续性有一段行情；二线基本上平静，不会有大的动作；三、四线城市面临巨大的挑战，去库存压力，包括整个去化速度和整个价格都面临着巨大的挑战。

我们认为要继续抓住这个千载难逢的以消费、以服务业为牵引的大时机，继续强化整个四大社区服务的推进速度。对于彩生活来说，我们要继续扩充服务面积。目标是在2015年实现3.2亿平方米的服务面积，争取在今年6月底，经过确认后，我们将会成为全球最大的居住社区的服务企业。在商务社区、养老社区和商业社区方面，花样年将积极地利用社会资本和社会资源，将公司锻造成这几个领域里面具有突破性商业模式的服务平台。

现在从居住社区来讲，我相信应该已经是全球老大了，从整体服务面积来讲，我们将在6月底超越全球最大的物业管理公司——世邦魏理仕。

《中国房地产业》：具体目标是怎样的？

潘军：借助四大社区服务平台，提高四大应用所占的份额。也就是说，在2015年，花样年将利用这样一个前所未有的大的整个经济转型的时间点，形成互联网+社区的O2O，线上线下互动的综合社区服务平台，实现真正意义上的突破。

为此，彩生活也将确保社区服务面积的不断增加，为增值业务的扩展提供必要的资源和资金；彩生活的用户人数要不断增加，增值服务的收入要实现快速增长，规模效益开始显现。

基于社区场景孵化的各类垂直应用，形成中国最具规模的社区O2O的生态圈，现在在互联网领域形成领先的企业基本上都在希望谋求和彩生活的合作，彩生活也已经和其中的一些领先企业在2014年年末和2015年年初开始了有效的实践。

还要实现平台上各类O2O垂直应用的相互连接，成为最强大的社区服务运营商。目前，彩生活正在由第二阶段向第三阶段过渡。

《中国房地产业》：今年对土地和融资的需求状况是怎样的？

潘军：关于中国房地产2015年的整体目标和前景，我认为政策面的放宽表明了市场面的压力，所以今年的政策面和金融资金的供应层面应该是相对乐观的。但是，消费力的不足将会是对房地产行业企业的一个挑战，所以花样年还将继续坚持积极转型的一条道路，对于经营目标来讲我们设定在110亿元。

这意味着，我们将继续消化库存，在今年上半年，花样年也不再打算有任何的土地购买，也没有任何基于土地购买所产生的融资需求。

《中国房地产业》：在金融领域的拓展，目前到什么程度了？

潘军：关于金融方面的布局，三年前就已经提出，目前花样年的金融分为两步走，第一步先行发育社区金融集团，目前社区金融集团已经拥有了900名员工，所在社区里面实现的P2P的融资也已经超过了2亿元，小贷的笔数也突破了4万笔。

目前花样年获得的牌照，有小贷的牌照，有融资租赁的牌照，有商业保理的牌照，近期我们还将收购一家第三方支付公司，而且最近也收购了一家保险经济公司，在我们的社区里面实现社区金融的布局。

潘军花样年集团（中国）有限公司总裁

第二，我们的中国集团未来将转型成为一个资产管理型的平台，目前我们的金融业务板块，80％的人是从事财务金融和法律方面的人士，所以为我们未来进行大额的资产管理或者是经管方面已经做好了相应的准备。