盈亏平衡分析法对房地产投资的价值及实践研究

贺 刺

（三门峡市房屋安全鉴定中心，河南三门峡472000）

一、前言

盈亏平衡点又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点，通常是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额。众所周知，房地产投资有着较高的投入和回报，但是也存在着较高的风险。因此，房地产投资是一项综合性的活动，有着较强的专业性和技术性。在实际的工作中，会受到诸多不确定因素的影响，这样就可能会影响到投资效益，有着较大的风险存在于投资方案和决策中。那么就需要足够重视房地产开发项目投资风险，对存在的风险科学识别。房地产投资风险识别，指的是在各种风险发生过程中，判断和分析风险的类型以及风险发生的原因，以便科学的计量和处理投资风险。笔者将盈亏平衡分析法应用到了项目投资风险经济评价中。

二、盈亏平衡分析的概念及假设

具体来讲，盈亏平衡分析主要是对一定时期内房地产投资项目的开发数量、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系进行研究。要想运用线性盈亏平衡分析法，就需要保证开发量等于销售量，也就是假设能够全部销售掉拟开发项目的建筑面积；其次是在所分析的销量范围内，固定费用是不变的；然后是可变费用和建筑面积之间有正比的关系存在；最后是随着建筑面积的变化，会改变销售收入，并且有线性关系存在。

在项目开发过程中，我们可以用下面这个关系式来表示项目的开发建筑面积、成本和利润之间的关系：

在这个公式中，销售收入和平均每平方米售价分别用Y和P来表示；X和T则表示开发项目的建筑面积以及销售税金。R、C、F、V、S分别表示的是销售税率、成本、固定费用、每平方米变动成本和销售利润。

具体的盈亏平衡分析模型的构建步骤是如下所示：

三、盈亏平衡应用举例

以某房地产开发公司为例，该公司年固定成本为100万元，结合市场行情，每平方米建筑面积的售价为3 000元，每平方米建筑面积变动成本为2 000元，那么要想实现盈亏平衡，该公司的年销售量需要达到多少，要想促使年利润达到80万，需要有多少的销售量。上段我们已经提到了线性盈亏平衡法，那么在计算的过程中，就可以将一系列的公式给引入进来；盈亏平衡点的销售量为1 000 000/(1000)=1000平方米，如果要达到年利润80万，那么销售量就是1 800平方米。

四、房地产投资的风险控制方法

1.风险预警系统应用

为了对房地产存在的宏观风险给有效监测出来，建设部启动了房地产市场预警预报信息系统，并且试点于诸多个城市。该系统包括三个构成模块，分别是数据采集、预警预报系统和市场监控，涉及到很多的数据，如房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等，各地对这些数据进行整合，之后对相关信息定时发布。因为我国房地产市场发展平衡性不够，部分地区存在着较为严重的住房供求结构性矛盾，部分地区房地产价格和投资有着较快的增长速度，这样就会在较大程度上影响到房地产业以及国民经济的持续发展。因此，各地就需要结合具体情况，认真研究当地房地产市场发展和演变规律，对预警预报指标体系科学设置，保证与当地房地产市场规律符合，对房地产市场预警预报体系进行构建。对于房地产开发单位来讲，就需要对房地产市场预警预报信息系统合理使用，对系统反映的信息及时总结，以便对我国房地产业发展的总体趋势进行了解，促使宏观因素带来的影响得到减少。

2.成立风险专管机构

如今，人们日趋重视投资风险，但是只有很少的房地产业会在内部成立风险管理机构，往往会在一个具体项目中开展投资风险分析工作，没有在全局范围内，对投资整个过程进行风险管理，这样投资决策就比较的局限。为了对房地产投资风险进行更好地控制和防范，就需要从机制和制度方面加以完善，成立专门的房地产风险管理机构。房地产投资风险管理机构的主要作用就是管理投资过程中的风险，来最大化的扩大投资利益，降低投资风险。具体的工作内容有很多，如识别风险、分析评价风险以及控制风险等等。

3.房地产开发投资组合

具体来讲，房地产开发的投资组合是关联度越大的组合越不能降低风险，组合的各方有着越小的相关度，那么风险就可以得到更好的降低。在房地产产品中，通常情况下，有着较高的相关度存在于替代性物业之间和配套紧密性强的物业之间，如果将它们组合在一起，那么就无法对风险进行有效的分散。而只有较低的相关度存在于非替代性物业之间和配套紧密性较弱的物业之间，那么就需要将它们给组合在一起，以便对投资风险有效的分散和控制。因此，我们从风险分散的角度来讲，在同一个房地产投资项目中，尽量不要组合那些替代物业和配套紧密型较强的物业之间。如果配套物业是必须要结合在一起的，那么在配套开发的时候，需要严格依据主体物业的容量来进行。

4.构建财务预警系统

房地产项目的财务评价如今受到了人们普遍的重视，通常情况下，财务评价就是将房地产项目本身的直接效益和经济效益充分纳入考虑范围，对这个房地产项目投入的资金所能带给企业的利益进行独立的计算。因此，房地产投资财务预警系统可以对本项目投资的可靠性及可能的前景进行初步的考察，在项目评价中，它是第一个步骤。因此，在投资决策之前，开发商就需要将投资评价工作认真做好。

五、结语

我国房地产行业飞速发展，房地产投资有着较大的资金，同时也存在着诸多的风险，为了扩大利益，就需要将盈亏平衡分析法给应用过来，分析投资风险。除此之外，房地产企业还需要从其他方面努力，采取一系列的措施和方法，如构建财务预警系统、房地产开发投资组合等，以便最大限度的降低风险，扩大利益，增强房地产企业的综合竞争力，同时也可以对房地产市场的发展，起到有效的推动作用。

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