我国农村住房发展的主要矛盾及影响因素分析

黄玉玺 李军

我国农村住房发展的主要矛盾及影响因素分析

黄玉玺 李军

农村住房始终是政府与农民关注的重点，尤其是城镇化不断推进、新农村建设加快的今天。改革开放后，随着农民收入的增加、政府在资金和政策上的支持，我国农村住房有了长足发展，同时也存在较多问题，出现了整体投资加大与区域发展失衡、住房消费增加与浪费现象严重等主要矛盾，我国农村住房发展面临严峻挑战。本文通过对相关文献梳理，介绍了我国农村住房现状及主要矛盾，并进行农村住房发展影响因素的因果分析与建房成本分析，提出正确引导农民消费、协调区域均衡发展等一系列对策。

农村住房 建房成本分析 消费投资

住房是历朝历代民生问题的重点。改革开放后，我国农村居住条件显著改善，但农村住房仍旧面临着诸多问题。本文将在探讨我国农村住房的现状基础上，挖掘当前住房问题的主要矛盾，并运用计量分析探讨其影响因素，提出相关的政策建议。

一、关于我国农村住房问题研究的相关文献综述

1981年的联合国《住宅人权宣言》指出：享有良好环境、适宜于人类居所是所有居民的基本人权。联合国把1990年10月1日定为世界住房日，自此住房问题成为焦点，吸引了许多学者的关注。相比城市住房，对农村住房的关注似乎并不多，目前的研究主要集中在消费、制度和布局等方面。

消费方面，农民住房消费不断增加，但要合理引导，否则会造成农民超前、盲目建房（于静波，1996）。改革开放后，收入水平增加会导致农民住房消费需求增加，消费结构也会相应改变（姜长云，1999）；农民住房投资过度的主要原因是城市化水平滞后于经济发展水平、农村缺少有效投融资渠道和消费与投资观念落后（林燕，2004）。制度方面，主要包括住房产权和宅基地流转，Sargeson S.（2002）通过调研浙江的四个村庄，发现土地产权和市场激励对村民住宅建设影响很小，农村家庭经济活动的重新配置和社会、人口等因素，才是农村建房热的主要刺激因素；农村住房产权制度创新，可以借鉴城市住房制度的经验，通过多次博弈完成农村住房产权的流转（刘润秋，2006）。不同阶段的农村住宅用地流转，与特定的社会经济发展水平相关，政府需要建立统一的法规进行规范（Long H等，2007）。布局规划方面，农民要新建住宅，首先要解决在什么地方建、采用什么房屋形式、用什么材料和结构的问题（张文焕等，1985）。长久以来，政府对农村住房规划及建设的重要性缺乏必要的认识，应通过住房规划促进城乡社会的整合，加快城乡一体化进程（涂宁静，2007）；未来几年农村住房的改革重点要放在村庄规划制订与实施等方面（梁爽，2010）。

当前我国仍有大量农村弱势群体住房没有得到相应保障，其居住条件依然恶劣，严重制约了农村居民的生活质量。农村住房保障是社会稳定发展的基础，是广大农民生活中的头等大事。随着城镇化的不断推进、农业经济的迅速发展，政府越来越重视农村住房问题。2015年中央“一号文件”提出加快提升农村基础设施水平，全面推进农村人居环境整治，提升农村社会文明程度，让农村成为农民安居乐业的美丽家园，对该问题的关注具有现实意义。

二、我国农村住房的现状：集中于四大矛盾的分析

总体来说，近年来我国农村住房发展迅速，成绩瞩目，但同时存在诸多问题，主要表现为四大矛盾。

1.整体投资加大与区域发展失衡

近年来，我国农村农户固定资产投资与住房投资不断加大。截至2013年，我国农户固定资产投资额达10546.66亿元。农村住房在投资的作用下有了长足发展，但随之而来的矛盾是区域发展失衡。

图1 1994－2013年我国农村农户固定资产投资额

图2 1994－2013年我国农村农户竣工房屋投资额

图1、2显示，我国华东、中南地区农村农户固定资产投资与竣工房屋投资较大，但增速较慢，东北、西北地区投资虽小，但增速较快。由于经济发展政策的倾斜和资源禀赋、人文传统等的差异，我国农村住房地区间发展不均衡，31个省、市、自治区的居住水平差距悬殊（顾杰等，2013），很多地区出现了新型村与贫困村的鲜明对比。

图3 1994－2013年我国农村农户竣工住宅投资额

我国农村农户竣工住宅投资差距较明显（见图3），2013年，中南地区是东北地区的6.6倍，华东与中南地区约占总投资的2/3，如此，区域发展失衡愈演愈烈。

2.住房消费增加与浪费现象严重

改革开放后，农民对于住房的消费支出不断增加。2013年，我国农村人均居住消费支出占消费的19.13%，西南地区最低为16.65%，西北地区最高为21.52%（见表1），收入提高是农民住房消费增加的主要原因。房屋造价直接影响了住房消费支出，近年来我国农村房屋造价不断攀升，尤以西部地区增长幅度最大。2013年我国农村农户竣工房屋与住宅造价为782.37元/m2和783.68元/m2，华北地区最高为904.22元/m2和925.47元/m2，东北地区最低为600.74元/m2和613.44元/m2。

随着农村住房消费的增加，浪费严重的现象也不断出现，主要表现在产权界定模糊导致一户多宅、外出务工造成房屋资源浪费等方面。由于宅基地产权界定模糊，加之地方监管不严，农村地区出现了大量一户多宅的现象，2006年，我国拥有两处以上住宅的农民占6.8%，东部最严重为10.8%；农村住房所有权与宅基地所有权的不统一，严重限制了房屋的流转，出现了许多违法违规的交易。据国家统计局统计资料，2013年，我国农民工数量为26894万人，占农村人口的42.7%，大部分农民工外出务工，居住在城镇，居住条件堪忧，其农村住房长期空置，由老人看管，造成了住房资源的严重浪费。

3.住房面积增大与住房质量不高

改革开放后，我国农户施工房屋建筑面积与人均居住面积呈现稳步增长态势。农户施工房屋建筑面积由1994年的72370万m2增加到2013年的109242万m2，尤以华中与东南地区最高，东北与华北地区增长最快（见图4）。

农村居民人均居住面积增长较快，相比城镇趋势明显（见图5）。其中，华东与中南地区最高，西北地区较低但增长速度最快，东北地区最低且增速最慢，变化较小（见表2）。

尽管农村人均住房面积不断增大，但住房质量较差，且地区间差距较大。2012年，年末砖木结构为16.35m2/人，稍低于钢筋混凝土结构（17.12 m2/人），虽然钢筋混凝土住房建设力度不断加大，但比例有待提高（见图6）。

图7显示，以住房结构衡量的住房质量在地区间差距较大，华东、中南地区的农村住房主要以钢筋混凝土结构为主，东北地区钢筋混凝土房屋较少，主要以砖木结构为主，这与地理位置、文化风俗、气候条件等因素有较大关系。但从抗震抗灾的角度，应加大钢筋混凝土房屋的建设力度，尤其是东北、西北与西南地区。

4.室内装修豪华与室外设施较差

表1 2002－2012年农村居民家庭平均每人居住消费支出占消费比例（%）

图4 1994－2013年我国农村农户施工房屋建筑面积

图5 我国1978－2012年城镇与农村居民人均居住面积②

图6 我国1985－2012年农村年末住房结构和年内新建房屋结构

农民对于住房的盲目消费导致其忽略了相关配套设施的建设，出现了“室内现代化，室外脏乱差”的不同步现象（廖长峰，2013）。农村地区缺乏科学的村庄布局，地理环境、风水观念及传统生活生产方式的影响，大多数农村住房布局散乱，畜禽圈舍与房屋在一起，卫生条件堪忧。相关配套设施不健全，严重影响了农民的生活。加之农村建房缺乏专业队伍，大都是自己建造或是本村工程队承包，导致住房存在极大的安全隐患，安全保障系数低（冯开文等，2014）。

据2014年中国农业大学农村住房调研（涉及14省份28村，共计223份，有效问卷193份），由于村庄布局散乱，多数农民认为住房相关基础设施较差，无法适应日益提高的生活质量要求。68%的农民认为理想的住房地点为城市与乡镇，选择城市的占37%，选择乡镇的占29%，21%和13%的农民选择了农村与大城市（冯开文等，2014）。大城市居之不易，生活压力大，农村公共设施较差，多数农民基于公共设施与生活质量的考虑选择了城市与乡镇。

三、我国农村住房发展的影响因素

我国农村住房在发展过程中，受到诸多因素影响，包括经济、文化与政策三个层面。文化层面，主要是农民文化水平不断提高（截至2006年，全国农业从业人员的文盲率降至9.5%，初中级以上学历占49.4%），传统消费理念不断转变，出现了借贷等超前消费。政策层面，政府对农村住房的建造放宽政策，农民通过申请就可以在土地上建造住房，不需缴纳额外费用，加之我国长期没有出台农村居住层面的限制政策，为农村住房发展提供了隐性保护。这里主要从经济层面进行讨论，包括宏观数据的Granger因果分析与微观数据的建房成本分析。

表2 2002－2012年我国农村居民家庭人均住房面积（m2）

图7 2002－2012年我国农村居民家庭住房钢筋混凝土结构（图左）与砖木结构（图右）

1.Granger因果分析

我国经济的不断发展，拉动了农民收入的提高，为改善生活，农民开始建造更好的住房，可以说收入提高为农民提供了资金支持，是刺激农民住房投资消费的主要动力。

为探讨农村住房发展的相关经济因素，利用1978－2012年的农村人均居住现金消费支出比例（HPC）、农村居民人均居住面积（RHC）、农村居民人均纯收入（RNI）以及1982－2013年的农业总产值（AGO）、农村农户住宅投资（FTI）等时间序列数据，运用stata12.0软件，通过Granger因果检验来验证各因素相互关系。

首先通过ADF单位根检验法检验序列的平稳性，△LNRNI、△LNHPC、△LNRHC、△LNAGO、△LNFTI、▲LNRHC、▲LNRNI分别表示相应变量的一阶差分和二阶差分，检验结果见表3。

表3 ADF检验结果

表4 Granger检验结果

Granger检验结果表明，农村人均居住现金消费支出比例（LNHPC）是农村居民人均居住面积（LNRHC）的Granger原因，反之不成立，即：农村居住支出的提高是居住面积增大的原因。农村人均居住现金消费支出比例（△LNHPC）是农村居民人均纯收入（△LNRNI）的Granger原因，反之不成立，即：农村居住消费支出的增加迫使农民通过各种途径增加其纯收入。农村居民人均居住面积（▲LNRHC）与农村居民人均纯收入（▲LNRNI）均拒绝原假设，两者无因果关系。农村农户住宅投资（△LNFTI）是农业总产值（△LNAGO）的Granger原因，反之不成立，即：农户住宅投资的增加可以促使农业总产值增加。

2.建房成本分析

据2014年中国农业大学农村住房调研数据（冯开文等，2014），农民住房建设总成本如表5。可以看出，住房总成本中，58.55%的农户在10万元以内，87.57%的农户在20万元以内，20万以上的农户仅占12.43%，根据现下不断上涨的建材价格推断，其建造质量堪忧，表5从建造成本方面体现了农户间的分化现象。

表5 农村住房建设总成本（单位：万元、户、%）

农民建房成本主要包括人工费用、建材费用、装修费用与宴请费用，分别占总成本的24%、52%、22%与2%。农民在建材与装修上的费用占总成本的74%，说明农民对于住房质量的关注程度较高。调研数据显示，农民建房总成本为121294元，其中农民自有资金为95797元，占79%，其余部分多为亲朋好友借款，向金融机构贷款的极少。究其原因，主要是政府对于农村住房的资金支持较少及农民获得贷款的难度较大。

四、结论与政策建议

通过Granger检验表明，经济因素是我国农村住房发展的最大诱因。此外，农民观念的转变也是农村住房发展的巨大推力，国家的相应政策也刺激了农民的住房消费。建房成本分析表明：农村住房质量堪忧，存在一定的分化现象，政府及金融机构对农村建房的资金支持较少。农村住房投资可以拉动农村经济发展，但这种投资需要政府正确引导，以防过度投资带来的浪费。为解决农村住房在发展中存在的问题，提出以下建议。

1.正确引导农民消费，协调区域均衡发展

我国当前农村住房消费还停留在较低层次，在提高农民收入、合理调整农民收入结构的同时，政府要正确引导农民消费，有必要在政策层面对农村住房消费进行规定。针对突出的农村住房差距问题，要加大统筹协调力度，协调区域均衡发展，重点支持农村住房建设的重点与难点地区，缩小农村住房差距。

2.科学合理布局规划，提高农村住房质量

各地要科学合理地编制村庄布局规划，加强规划管理，提倡集中居住，鼓励节约用地，加强农村基础设施建设，优化农村住房结构和功能布局；加强农村住房质量监管力度，建立住房建设档案，定期全面检查，提高农村住房质量。

3.规范农村住房产权，发展农村住房金融

不断完善农村土地承包权、宅基地使用权及住房所有权，完善农宅产权和流转制度，试点征收住房累进税，严禁一户多宅；建立多方参与的农村住房建设资金筹集机制，发展农村住房金融与住房保险。

1.于静波：《我国农村住房消费的比较研究》，《中国农村观察》1996年第5期。

2.姜长云：《中国农村住房消费需求研究》，《调研世界》1999年第10期。

3.林燕：《较富裕地区农民住房投资过度现象，原因与对策》，《华东经济管理》2004年第18期。

4.刘润秋：《农村住房产权流转的瓶颈及政策建议》，《农村经济》2006年第3期。

5.张文焕、齐万采：《农村住房》，《住宅科技》1985年第1期。

6.涂宁静：《从乡村治理看农村住房规划》，《企业家天地》2007年第7期下旬刊。

7.梁爽：《农村住房制度特征与未来改革重点》，《建筑经济》2010年第5期。

8.顾杰、徐建春、卢珂：《新农村建设背景下中国农村住房发展：成就与挑战》，《中国人口资源与环境》2013年第9期。

9.廖长峰、杨继瑞：《我国农村住房存在的问题与对策》，《经济纵横》2013年第11期。

10.冯开文、李军、吕之望等著：《农民住房问题初论》，中国农业出版社2014年版。

［责任编辑：徐元明］

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1009－2382（2015）07－0083－05

黄玉玺，中国农业大学经济管理学院博士生；李军，中国农业大学经济管理学院副教授（北京100083）。