规划与平衡:香港新市镇建设中的政府角色

郝诗楠

(华东政法大学 政治学研究所，上海201620)

西方曾有不少论者将香港称为“城邦”(city state)。［1］持平而论，尽管这个词的使用并不准确，却道出了香港的核心特质——即高度的城镇化。根据联合国的统计数据，香港的城镇化率在1990年就已经达到了100%①城镇化率数据，联合国数据库http://data．un．org/Data．aspx?q=urban＆d=PopDiv＆f=variableID%3a17(2014年11月25日访问)。。也就是说，早在24年之前，所有的香港市民都已居住在了城镇地区。

一般而言，我们可以从两个方面来“分解”香港这座城市:一方面，香港的城市主体无疑是九龙半岛与香港岛北部的城市带②此部分又称“维多利亚城”(City of Victoria)，其包括了“四环”，即西环、上环、中环和下环(铜锣湾与湾仔)。现在这块城市区还包括了坚尼地城(Kennedy Town)。所构成的都会区(以下简称“港九地区”)，该区鳞次栉比的摩天大楼无疑是香港国际商业与金融中心的象征，而港九地区也是香港城市的历史源泉与现时核心所在;另一方面，香港的城市还包括了港九地区之外尤其是新界地区的“卫星城”(satellite cities)，这些“卫星城”又被称为“新市镇”(new towns)。由于是从原本新界密集的山地或丛林中拔地而起，这些新市镇又被誉为香港的“城市奇迹”。［2］

不过，学界在谈到香港的城市时，“新市镇”并没有得到应有的关注。而本文的研究便聚焦于香港的“卫星城”或曰“新市镇”的建设过程。具体而言，我们将关注香港“新市镇”建设过程中政府的角色。因为，从很大程度上来说该建设计划是一种政府推动型的城镇化过程。我们应该从什么意义上来理解港府的这种“推动力”?本文将在此问题的驱动下，通过解构香港上世纪中后期开始的新市镇建设过程来厘清、分析并细化港府在这一过程中所担负的具体角色。

后文的论述将分为三个部分。第一部分阐明了香港新市镇建设的背景，并指出了这一城市扩张计划的政府推动型特质;第二部分首先论述了香港政府在新市镇建设中的规划者(planner)角色;其次还分析了香港政府在新市镇建设的过程中与商人及民众之间的关系，并指明香港政府在其中所扮演的平衡者(balancer)角色;本部分的论述还将指出，港府对这两种角色所规定职能的有效履行是香港“新市镇”建设获得成功的重要因素;最后一部分则是结论。

一、作为政府推动型城镇化模式的香港“新市镇建设”

自19世纪末《展拓界址专条》固定了香港的边界之后，界限街(Boundary Street)一直都是香港城乡分隔的标志。因为界限街以北的新界地区一直都被视为与该街以南的港九地区不同的非城市地区，农业一直都是该地区的主业①不过在港府的官方文件中，较少称新界为“农村”或“农村地区”。，其治理方式与机构和港九的所谓“城市地区”也有所不同。②截至上世纪八十年代中叶，新界地区的日常事务一直由“新界乡议局”和五个“新界理民府”负责管理，而港九地区的事务则由市政局管理。

(一)“新市镇建设”的背景

上世纪六十与七十年代，随着经济的繁荣与大陆移民的涌入，香港人口出现爆发式的增长。据统计，从1951年一直到1970年间，平均每五年居民人口就会增长50万。［3］(PP．69，121)而这种人口的增长趋势导致以往港九的都会区的承载力出现问题。港九市区中出现了很多类似贫民窟的“寮屋区”，为香港的持续发展埋下了诸多安全与政治上的隐患。尤其是在上世纪五十年代寮屋区的一场大火之后，当时的港英政府除了决定建立公共住房制度使一些居住条件较差的人口能够安居之外，还开始考虑逐步开发新界地区，以将港九地区超载的人口疏导出去。在港英政府看来，开发新界的要旨就是要将新界地区城镇化。然而，新界开发或曰城镇化的方式所采用的并非是“摊大饼”式的“城市-郊区”建设模式，而是“中心城-卫星城”的建设方式(见图1)。

图1 两种不同的城镇化模式

根据上图所示，简单而言“卫星城”建设模式的关键在于建立起一个“城市网络”——其中，中心城是以往的核心城区或老城区，而卫星城尽管规模和功能无法与中心城相比，但是它们每一个都属于一种“自给自足”的“内部循环”城市;相反，在“摊大饼”式的城镇化模式中，郊区一般只具备居住功能。有学者认为，香港的“卫星城”建设模式是对基于霍华德(Ebenezer Howard)“花园城市”(Garden Cities)理论的英国新城建设经验的复制。［4］根据霍华德思想，围绕着中心城市而建的花园城市要同时兼顾城市与乡村的功能。③根据霍华德的理念，一个中心城市周围应该有六个“花园城市”围绕。See Howard，E．Garden Cities ofTo-morrow．Cambridge，MA:Mit Press，1965．具体而言，花园城市的规模不应太大，但是其功能应该齐全——不仅具有城市的快捷与便利，还应具备乡村的舒适与惬意。而英国自二战后开始的“新城建设”在某种程度上所参照的正是这样的一种思想。在《新城法案》(New Towns Act，1946)通过之后，一批围绕着伦敦绿带(London Greenbelt)而建的、功能齐备的卫星城率先拔地而起。［5］［6］

而香港政府也力求能够使得居民的基本需求与大部分的享受型需求一般都可以在卫星城中得到满足。根据港府官方的介绍，“发展新市镇的基本概念是尽可能提供一个均衡和设备齐全的小区”。［7］换言之，新市镇建设所遵循的是“综合原则”，即新市镇不仅提供住宅空间，而且包括了社区设施、娱乐和商业机会。［3］(P．121)总而言之，香港的“卫星城”建设模式意在建立多个由公共交通连通的城市群而不是一个城市。自1973年起，九个卫星城分三个阶段(三代)逐渐在新界地区(包括大屿山地区)建立起来。而港英政府将这些卫星城命名为“新市镇”(New Towns)。表1给出了这九个新市镇的基本概况。

新市镇的建成大大提升了香港的城镇化率。根据联合国的统计数据，香港在1950至1970年间的城镇化率增长了约5%，而在1970至1990年间，城镇化率则增长了12%(并于1990年前后达到100%)，后者几乎比前者高出一倍还多(见图2)。其中，始于20世纪70年代初的新市镇建设功不可没。

表1 香港九个新市镇的基本情况

图2 香港的城镇化率:1950-1990

总而言之，新市镇的兴起促进了新界地区的城镇化并进一步模糊了港九地区与新界(包括大屿山)之间的城-乡界限;尤其是蕴含在新市镇建设计划背后的“以公共交通为导向的开发”(Transit Oriented Development，TOD)理念①TOD理念所提倡的是公共交通建设要在城市建设的过程中同步进行，以使得城市之间的通勤需求可以基本通过公共交通系统得到满足。在香港新市镇发展的过程中，政府一直都注重将新市镇与交通枢纽之间的距离尽可能的缩短。从现时的情况不难看出，新市镇基本上都是沿着铁路(九广东铁，后并入港铁网络)和地铁(港铁)兴建的。几乎每一个新市镇都至少设有一个港铁车站和一个巴士总站(元朗、屯门与天水围等新市镇之间还建有轻便铁路)。除此之外，新市镇的居住区与地铁站或公交站之间的互通基本上都可以通过步行实现。有关香港新市镇的公共交通及其日常运行，可参见Zacharias，J．Generating Urban Lifestyle:The Case of Hong Kong New-Town Design and Local Travel Behaviour．Journal of Urban Design，2005，10(3)，371-386。更是促进了各区域之间的融合。②而且在行政管理方面，新界与港九地区日常事务管理体制也逐步并轨。1986年，新界理民府改为区域市政局，代表着港府逐渐承认新界的城市地位。回归之后，区域市政局和市政局分立体制被废除，港九新界的日常事务则由民政事务局和新成立的康乐及文化事务署和食物环境卫生署负责统一管理。更为重要的是，到了第三代新市镇基本建成之后，香港已经基本形成了图3中类似图1b那样的卫星城环绕带;而且这一环绕带现时已经容纳了340万港人居住与生活，这一人口规模几乎占到了香港总人口的一半，这与许多地方的“新城”因难以吸引到足够的定居人口而成为“空城”、“鬼城”的情形大相径庭。简言之，新市镇的崛起使得香港“从一个单一的都市变为了一个由多个城镇组成的城市体系”。［8］

图3 香港新市镇的分布

(二)政府推动型城镇化模式

根据香港拓展署资料估计，1973～2000年的27个财政年度中，港府拨给新市镇建设的资金累计约为580多亿港元，而这还不包括其他的费用。［8］很明显，该数据中所包含的一个事实就是:新市镇的兴起从头至尾都是一个由政府主导的城镇化计划的结果，而这也是香港新市镇建设的另一大显著的特征。换言之，香港的新市镇建设是一种政府推动型的城市扩张或城镇化的模式，也有学者将其视为一种城市建设的“(官僚)干涉模式”(mode of intervention)。［9］(PP．97-109)

在后文的分析中我们可以清楚地看到，香港新市镇的兴起并非是一种自然的城镇化或城市形成过程;不论是在新市镇建设的规划还是具体的建设过程中，政府一直都处于核心地位并发挥着重要作用。甚至可以毫不夸张地说，香港的新市镇是港府一手设计、规划和创造出来的“人工城市”。而之所以采用这种政府推动型城镇化模式来建设新市镇，其背后主要有两大动因——香港的地理/土地状况与路径依赖。

1．香港的地理/土地状况

新市镇建设很大程度上是一种“倒逼”产生的人口疏导计划的“副产品”。可以说，在二战之后的近二十年间，港府从未考虑过实施类似的计划，而香港也一直保持着港九-新界的城乡二分格局。然而，截止上世纪七十年代，港九地区的建设用地已基本饱和，在新界建设新市镇无疑是最好且唯一的选择。不过，当时在开发新界之前需要考虑两个实际的问题。第一是选址问题。根据卫星城的布局原则和港府的规划，新市镇的选址应做到各区均衡:其既要能够保持与中心城之间的合理距离，又要保证各个新市镇不能过度地集中或分散。而这无疑需要政府事先根据香港的实际情况做出详细安排。第二则是的具体实施问题。因为香港尤其是新界地区本身多山，所以建设新市镇的难度颇高，需要在炸山或和平整土地的基础上大规模地兴建土木，尤其是事先(即进行新市镇的具体建设之前)需要在山间完成诸如隧道与铁路等基础设施的建设。而这个问题的解决仍旧需要政府的积极介入进行资源整合，以发挥规模经济效应。

2．路径依赖

从香港被割让伊始，其拓殖或城镇化的过程就是政府主导的。为了让香港这个原本的小渔村转型成为东西方贸易的中心(后来又变成了工业、金融与商业中心)，港英政府急需建设诸多的基础设施。其中，港岛的维多利亚城就是最早由港英政府建立的城市地区。此外，英国统治者还通过填海等方式主动开垦更多的建设用地用以兴建城镇所需的楼房、道路及其他公共设施。在这一过程中，港英政府不仅在法理上被赋予了高度的权力，而且也在实践中积累了强大的权威与能力。从宪制上来看，香港所实行的是颇具特色的“行政主导体制”。这种体制强调行政权力(1997年之前是以港督为核心，之后则是以行政长官为核心)至上［10］;相反，立法机关不过是一种咨询而非制约行政权的机构。而这一体制不仅显得与香港所奉行的自由主义市场经济理念和自由港的地位格格不入，而且与英式的威斯敏斯特体制(即立法至上体制)也截然不同。

可以说，港府一直以来都属于“强政府”，尽管一直宣称奉行对于市场的“积极不干预”原则，但是政府对于香港的社会、经济事务一直保持着非常强的管制与干预能力。特别是在土地制度方面，香港一直实行的是土地公有(政府所有)制。由于香港土地的所有权和控制权一直都牢牢地掌握在政府手中①根据港英时期的法律和现时的香港《基本法》，新界原居民所拥有的土地并非政府所有，但是政府仍旧可以通过市场的方式(给予经济补偿或未来的“换地权”)进行征用。，因此土地的规划、出让与使用都无法绕开政府。据统计，长期以来港府土地出让收入占财政收入的比重相当大，其中最高的年份(1981～1982年)高达35．6%［11］;也有学者指出这个数字高达45%。［12］由此，政府便理所当然地变成了包括新市镇计划在内的大型的土木工程与城市建设计划的主导力量。

二、政府在新市镇建设中的规划者与平衡者角色

上文提到，香港新市镇建设是一项政府推动型的城镇化或城市扩张计划。本文认为，在这项计划的规划与实施的过程之中，香港政府的角色可以细分为规划者与平衡者两种。下文将详细地对此进行分析。

(一)作为规划者的政府

由于新市镇的发展需要系统性地对新界地区进行开发，因此它需要该计划的主导者——政府——做出详尽的规划。除此之外，另外两大原因也使得政府必须在新市镇建设之前做出尽可能全面且细致的设计。首先，新市镇的要义在于建设多个“自给自足”的城市而非简单的居住区或“睡城”(bedroom community)。后者的建设较为简单，甚至完全可以交给地产商来完成。而新市镇的建设不仅要考虑住宅的建设，而且还需要考虑其他社区、福利与娱乐设施的布点、商业配套甚至是就业机会的布局。尽管作为卫星城的新市镇在体量上不可与中心城比肩而论，但是其规划与建设的复杂性要大大高于“城郊”的建设。其次，与内地的许多建设项目不同的是，香港新市镇的建设并没有所谓“试点”或试验，它不能通过试错的机制来总结建设经验，渐进地修正建设计划，从而降低失败的风险①当然，在新市镇建设的过程中，香港政府从早期九龙观塘地区的建设中吸取了一定的经验和教训。但是，观塘并不能被视作“新市镇”的试验。因为观塘一方面属于工业区的规划，另一方面观塘坐落于九龙而非新界地区。。换言之，新市镇建设是一个直接“上马”的项目，其失败成本非常高。因此，如果在建设之前不能做到全面对各种可能性进行考量，政府与企业所投入的公共与私人资金很可能会被浪费。

因此，港府在新市镇建设之前不仅“已有成熟的全方位均衡发展理念”［13］，而且还进行了全面且细致的方案设计以尽力做到决策的科学化。首先，新市镇建设由专门的机构——即(新界)拓展署(现为土木工程拓展署)——负责执行。当时的拓展署是一个专门负责新市镇建设计划的规划与执行的机构，这体现了香港政府对于该计划的重视程度。此外，这一机构在每个新市镇的选址处还设有拓展工程处，保证了计划的推进与执行。其次，在拓展署的主导下，港府在新市镇建设之前充分吸收了各类专业的意见，试图保证计划的“巨细靡遗”。比如在事前聘请顾问公司调查及研究并提出报告书，或者与城市设计师、工程师、建筑师等各方面专业人士合作，拟订详细的非法定图则，在香港发展纲略和法定分区计划大纲图的范围内提出设计意见。［14］当然，这些专业人士除了运用自己的专业知识之外，也需要“与几十个政府部门进行磋商”。［15］

这一全面的规划收到了实效。正如前文所述，自上世纪七十年代至今已经近四十年过去，香港的九个新市镇一方面已经成功安置了香港近一半的人口，但是在另一方面新市镇在承载能力方面(见表1)仍留有足够的空间。这说明香港的新市镇不仅由于其设施齐全且交通方便受到了市民们的青睐，而且又保持了一定的宜居性和可持续发展的能力。而这不能不得益于香港政府所扮演的规划者角色。

(二)作为平衡者的政府

的确，规划的全面性是香港新市镇建设取得成功的关键所在。然而，在推进这样一项大型的公共建设项目时若不能均衡考虑利益相关方的需求，那么该项目就很有可能因遭遇抵制而面临着搁浅的危险。不过，香港政府在这一方面出色地扮演了平衡者的角色，在政府、商人以及民众三方之间构建起了良好的“协和关系”(collaborative relationship)。

1．保障民众利益

港府通过多种方式使得民众的利益在新市镇的建设中得到了反映。城镇化的核心是人，因此城市首要满足的是人——亦即居民——的需求。除了通过全面规划，发展全功能“自给自足”的城市以保证新市镇居民各项需求得到满足之外，新市镇建设所采用的是“住宅建设在先、工商业建设在后”的顺序，从而优先满足市民的居住需求:

新市镇发展规划经审定进入具体实施阶段后，首先进行征地、清拆，在已平整的地盘上兴建廉价租售的公屋和必要的公共设施，包括商业设施、社区中心、学校、幼稚园、医疗诊所、休憩场地、警署和消防局等，以吸引居民前往居住。然后是劈山填海，劈山所得的地，售给私人作住宅或商业用途，填海所得的地，则提供作工业用地。［16］

更值得注意的是，在新市镇发展的过程中，香港政府还就建设方案进行了密集的公众咨询。新市镇建设的过程中，除了需要考虑未来居民的需求，还需要考虑一些可能利益受损的市民利益，比如拆迁过程中的补偿问题以及建设过程中所产生的环境问题等。有学者指出，收地赔偿，房屋安置，村落重建以及民生就业经常导致官民发生冲突，使新市镇的建设遇到重重困难。［8］面对此种情况，港府则通过公众咨询机制来落实补偿政策或者改善既有的方案，以保证新市镇建设过程中政府的回应性(accountability)，并最终顺利推进新市镇的建设。

上文有述，香港所采行的是一种行政主导体制，因此民意表达与综合的重担便落到了行政机关而非立法机关身上。在多年的实践中，香港发展出了一套行之有效的行政机关主导的公众意见咨询机制，以保障公众对于重大公共决策的知情与参与权。在香港的新市镇建设中，这种公众咨询制度发挥了重要作用。新市镇的建设规划都会事前公布接受民众的意见②在新市镇的规划阶段，接受公众咨询的机构是港府的(城市)规划署。而关于香港城市规划过程中的公众参与与改革，可参见莫泰基《公民参与:社会政策的基石》，香港:中华书局，1995年，第五章。;民众可以通过各种渠道向政府反映自己的意见;而这些意见经过政府或新界原有的咨议组织(如新界乡议局)综合(aggregation)后会向社会公开;如果遇到民众强烈反对的项目，政府基本上都会尊重民意暂停进行并做进一步的研究。

以即将开展的东涌新市镇(第二期)建设为例。此次建设的公众咨询由规划署与土木工程拓展署(前身为拓展署)负责，并已于2012与2013年举行了两轮公众咨询(Public consultation/engagement)，而现在正在进行的是第三轮咨询。从以往的记录来看，每一轮的咨询都会事先在网络上发布公告并在事后适时公布全面的咨询报告(简报)。例如第三轮长达67页的公众咨询报告就清晰地总结了公众的意见并给出了更加详细的城市规划的蓝图——其中包括了住宅、交通与福利设施的布点、新增就业岗位的预估以及对于环境影响的评估等。［17］

表2 东涌新市镇扩展(第二期)计划的第三轮公众参与活动表

而在形式方面，东涌新市镇(第二期)建设的公众咨询采取了模型展出、巡回展览以及公众论坛等咨询方式，并向市民公示了具体的地点和交通方式(见表2)。民众可以通过参与这些活动发表自己的意见，也可以通过信件、电话与电子邮件等形式向当局表达意见。总体而言，公众咨询的过程尽管显得有些繁杂且旷日持久(基本上，每一轮的公众咨询基本都要持续一年左右)，因此它增加了新市镇建设的前期成本;但是从另一方面来说，公众咨询机制的存在保证了新市镇的建设计划不会因违背民意而在事前甚至是动工建设的过程中遭遇抵制甚至引发冲突。换言之，公众咨询提升了包括新市镇建设在内的港府重大决策在实施阶段的效率。

2．照顾商业利益

在新市镇兴起的过程中，港府还鼓励私人资本参与建设。城市的核心是居民，居民的利益自然是政府首要考虑的事情;但是“谁来建设城市”同样也是一个非常重要的问题。既然目标是要建设“自给自足”的城市而非“睡城”，新市镇就不能排斥商业的进入。而且，值得注意的是，新市镇大部分地块的建设内容仍是楼宇(不论是依照“十年建屋计划”所建设的公共住宅还是商业广场)，因此引入私人资本特别是地产商和建筑商来“助一臂之力”就显得颇为迫切。

长期以来，港府一直奉行的是“亲商政策”，而政府与商业团体之间也一直保持着紧密且良好的关系。［9］(PP．97-109)而在新市镇建设这一政府推动型的城镇化进程中，港府同样延续了这样的关系。虽然新市镇建设并非完全的市场行为，但是作为推动者的港府依旧照顾到了商人的积极性并为其创造出了广泛的获益机会。因此，有人指出“香港大规模开发新市镇，政府是导演，而私营发展商是建设主角”。［18］

一般而言，港府主要通过两种方式鼓励私人资本参与新市镇的建设。首先是运用土地的政府所有权或土地政策鼓励私人资本的进入。如前所述，港府主要将填海得来的土地用于商业用途，这在很大程度上降低了工商业土地的使用成本——尤其是规避了前期的征用成本。而香港现任特首、曾任全球著名的地产咨询机构“戴德梁行”环球主席的梁振英在一篇论述香港土地政策的文章中指出，港府在批地的实践中通常会先解决动迁问题，然后再把土地批出去，从而“避免开发商地产商与农民在动迁赔偿上产生矛盾”，保证了开发商的建设过程得以顺利进行。［19］另外，港府一般都会以较优惠的地价来吸引参与新市镇配套基础设施建设的企业，以扭转以往开发商只把目光聚焦在港九地区的情形。

其次则是通过公开招标与拍卖的形式在新市镇的建设中引入市场的力量。港府通过这种公开的竞争形式为新市镇“招商”，并引导开发商的行为能够与政府的新市镇建设形成配合(比如新鸿基地产就在沙田新市镇致力于发展中小户型的住宅而不是千尺豪宅)。此外，由于港府对于新市镇的发展具有良好且全面的规划，因此随着新市镇定居人口规模越来越大，商业机会也越来越多，这无疑也增加了私人资本盈利与地价上涨的预期，而这自然让工商业企业乐于参与竞投新市镇的土地［18］，并在其上兴建住宅以及商业设施。结果，新市镇除了基础即社区福利设施齐全之外，工商业也相当繁荣，满足了居民多样化的消费需求。

综上所述，在香港新市镇建设的过程中，一种类似以香港政府为“天平”、民众利益与商业利益为两端“砝码”的三边关系模式被成功地构建，从而实现了资本逻辑与民主逻辑的平衡。简言之，作为平衡者的香港政府成功抓住了城镇化进程中的两大关键力量，使得香港新市镇既满足了未来居民的利益，也保证了建设过程的效率。因为正如上文所述，港府不仅激发了商业资本投入新市镇建设的积极性，而且还在一定程度上通过公众咨询机制制约了政府可能的失误以及商业资本的逐利倾向，防止了新市镇建设制造更多的利益受损者。

三、结语

自1973年启动的香港新市镇建设是一种典型的政府推动型的城镇化或城市扩张模式。它的目标在于在新界地区建设相对于港九中心城的“卫星城”;每一个作为卫星城的新市镇都是一种“自给自足”的城市，并拥有完备的设施和机会。本文的分析表明，在新市镇的建设过程中，港府所扮演的主要是两种角色——规划者与平衡者。首先，由于新市镇本身规划与建设的高度复杂性而且不存在事前“试点”的问题，港府必须对于建设计划的各方面做到通盘考虑。港府的规划者角色主要表现为两点:一是新市镇建设由专设的(新界)拓展署负责执行;二是在规划阶段充分吸收专家的意见。其次，作为平衡者的香港政府在新市镇建设推进的过程中成功地在商业资本与民众之间构建起了一种均衡的关系。可以说，港府所扮演的这两种角色是香港新市镇建设获得成功的重要因素。总体而言，香港政府的规划者角色保证了新市镇的吸引力和可持续发展的能力;而港府的平衡者角色保证了新市镇建设在执行过程中能够顺利推进而不至于遭受利益相关方的掣肘而引发冲突。

当然，整个香港新市镇的建设计划也产生了不少问题①林明珠与刘军伟总结认为香港新市镇建设所面临的问题有:人口结构问题、产业结构问题、就业问题与通勤问题。可参见林明珠、刘军伟《香港新市镇开发建设透析》，载《上海城市管理职业技术学院学报》2008年第4期。，并非每一个新市镇都获得了同等程度的成功;而且在目前新界东北的“造城”开发计划也面临着难以推进的困境。但是，这一已进行了40余年的城镇化计划对内地的城镇化进程尤其是城镇化进程中政府的作用仍旧有着重要的启示意义。与新市镇建设相似的是，内地的城镇化建设中政府也处于主导地位。然而与香港相比，这些地方的政府在推进城镇化建设的过程中恰恰未能有效承担规划者与平衡者的角色。结果，这些地方的“新城”或是由于配套设施不足导致吸引力不够因而出现“空城”现象，或是在城镇化推进的过程中由于未充分考虑各方意见而引发诸多社会冲突。而香港的新市镇建设或许可以为这些地方的城镇化提供一定的借鉴。

［1］Meyer，D．R．Hong Kong as a Global Metropolis［M］．Cambridge:Cambridge University Press，2000．

［2］香港新市镇建设系列报道之一:城市奇迹［EB-OL］．［2002-09-25］．http://www．people．com．cn/GB/shizheng/18/21/20020925/830460．html．

［3］Barrie Shelton，Justyna Karakiewicz，Thomas Kvan．香港造城记:从垂直之城到立体之城［M］．北京:电子工业出版社，2013．

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［18］香港新市镇建设系列报道之六:“新地”为王［EB-OL］．(2002-09-30)．http://www．people．com．cn/GB/shizheng/18/21/20020930/834632．html．

［19］梁振英．香港政府开发及批租土地的政策和经验［J］．中国地产市场，2004，(2)．