农村宅基地置换研究进展与述评

毛春悦

(南京农业大学土地管理学院，江苏南京 210095)



农村宅基地置换研究进展与述评

毛春悦

(南京农业大学土地管理学院，江苏南京 210095)

运用文献资料法和比较研究法，回顾了国内外有关农村宅基地置换研究进展，找出我国目前研究的不足，探讨今后的研究方向。结果表明：目前我国有关宅基地置换的研究多集中在置换的模式、存在问题及对策建议、机理分析以及效益评价等方面，且针对于宅基地置换的机理分析部分，定性分析的研究已较为完善，定量方面的研究较为不足。为此，应加强农村宅基地置换机理的定量方面的研究，进一步完善宅基地置换理论基础。

农村宅基地；置换；研究进展；述评

宅基地作为农村建设用地主体，因为闲置率高、腾退潜力大，成为当前我国政府和学术界关注的热点问题。推进宅基地置换工作，既是缓解城乡发展用地矛盾的必然要求，又是实施节约优先战略的重要措施。同时，农村宅基地置换对于推进农民市民化进程、改善农民福祉、充分利用土地资源、促进地方经济发也具有十分重要的意义。笔者系统梳理了我国农村宅基地置换研究成果，对其研究现状形成比较清晰的认识，以期为丰富我国农村宅基地置换研究和顺利高效推进宅基地置换工作提供理论支撑。

1 宅基地置换的概念界定

1.1 宅基地 农村宅基地特指农村居民取得的农村集体所有的用于建设住房以及与住房的居住生活有关的建筑和设施用地，土地性质属非农建设用地。根据我国农民生活的实际情况，宅基地就是一家一户的农民居住生活的住房与庭院用地，一般包括居住生活用地(如住房、牲畜房、仓库、农机房等用地)、四旁绿化用地(如房前屋后的林木、花圃用地)、其他生活服务设施用地(如水井、地窖、沼气池用地)等。按照我国目前的法律规定，宅基地为农村集体所有，农民对宅基地拥有使用权。

1.2 宅基地置换 关于农村宅基地置换的概念，学者们主要围绕地域空间的改变、农地高效利用以及权利转换等方面展开表述。从形式上看，宅基地置换是以空间变换的形式，将原有住宅所占用地腾挪出来，改变土地用途或使用者的综合过程[1]。从宅基地置换的意义上看，宅基地置换是将原有土地复垦，有效增加耕地面积，然后，根据土地的“占补平衡”原则，新增的征地指标用于工业化发展，促进城市化进程[2]。杨魏欣认为宅基地换房的是以产权换资产性收入的过程[3]。

综上所述，宅基地置换是指农民居住地空间的转换，即宅基地拥有人在政府政策引导下自愿进行的以土地换土地、以土地换住宅、以及以土地换现金的行为[4]。从有利于推进郊区城镇化以及土地集约使用的角度考虑，是在城市化进程中推进农村建房集聚，改善农村居民生存生活环境，建设新农村，推进城乡一体化，同时促进土地资源优化配置，达到集约用地的目的。

2 农村宅基地置换研究进展

2.1 宅基地置换模式 综合现有的宅基地置换模式，可以按照以下依据进行分类：①依据置换目的不同，宅基地置换模式可分为城中村改造模式、园中村改造模式、土地整理置换模式和下山移民置换模式[5-6]。②按照补偿类型差异，宅基地置换可分为置换货币模式、置换异地住房模式和置换异地宅基地模式[7-10]。③根据组织形式不同，宅基地置换模式可分为政府主导模式、市场主导模式和农民主导模式[6]。政府主导、征地方式是当地政府根据城镇建设用地的需求，主动采取的征地换保障的方法，将分散农民集中居住。市场主导、出租方式是指村集体统一对外出租土地，农民可以通过流出土地获得长期固定租金和在非农行业就业的机会[11]。农民主导、农业产业化方式是指农民通过土地承包经营权的流转，使农业规模化经营和产业化经营，获得更多收益的同时，资源集中居住[6]。④按照政府与农民的主导关系，宅基地置换可分为城镇化模式、项目带动模式、新农村建设模式[12]。⑤依据宅基地的置换内涵不同，宅基地置换模式可分为城乡统筹模式、城中村和园区村改造模式、宅基地整理模式和增减挂钩模式[7]。

2.2 宅基地置换机理分析 宅基地置换机理分析包括两方面，宏观层面上宅基地置换动力分析和微观层面上宅基地置换农户意愿的研究。

2.2.1 宅基地置换的动力分析。宅基地置换的动力包括土地法律制度约束、农地的资产价值、新农村建设需要、城市建设用地需求、市场经济发展与人口城市化、城乡一体化政策等。

施建刚等认为推动宅基地置换的强烈动机是由于现行制度约束使得供给较低，导致村集体对于宅基地置换制度供应不足，地方政府可以是土地利益外部化进而推动宅基地置换[13]。刘亭等认为农村土地由于受到土地制度的约束，其价值无法实现，因此，为实现农村土地价值，政府、集体、农民都会积极推动宅基地置换工作[14]。陈宁从两方面解释宅基地置换的动力机制：政府对于国家建设社会主义新农村的战略需要和农民由于自身追求效益最大化和对于政府宏观政策环境的支持[15]。郭丽丽等以江苏省为例，分析了推动宅基地置换的利益动力和产业动力[16]。任宝林以推拉理论作为研究的视角点，认为农村宅基地自身价值的实现、集约利用农村宅基地资源、集中有效投入农村公共基础设施等因素是宅基地置换的主要推力；主要拉力为城市建设对建设用地的需求、城市化进程和提高城市品质的要求、增加农民的融资渠道和保障农户财产性权力等[17]。而宅基地置换的外部动力部分，主要包含制度因素、经济因素和环境因素[18]。

2.2.2 宅基地置换农户意愿研究。刘旦等研究发现，有将近一半的农户愿意进行宅基地置换工作[19]。而对于经济发展与推动宅基地置换的关系方面，苟滢华以上海市郊农民宅基地置换过程为例，认为其推动方向为正[4]，但吕月珍则认为经济发展并不能促进该地区农民进行宅基地置换的意愿增强[20]。

农户宅基地置换意愿的影响因素方面，学者们多采用Logistic回归模型来判定影响因素的大小，并总结为置换政策因素、社会保障因素、就业因素、家庭特征因素、农户特征因素这4大类。①置换政策因素。部分学者通过建立Logistic模型，认为置换补偿政策是影响农民宅基地置换意愿的主要因素，且货币补偿政策比其他政策激励性要大[17，21-22]。②社会保障因素。王小来等认为置换后的配套保障措施严重影响农民宅基地置换的意愿，且影响方向为正。但王斌等持相反意见，认为社会保障的健全不一定有利于宅基地置换政策实施[24]。③家庭特征因素。有学者指出农户非农就业比重对农民宅基地置换意愿的影响十分大[19]。赵海锋认为若农村人口从事第二、三产业比重较大，农户对于土地依赖性较差，那么对于宅基地置换改革便十分支持[25]。④农户特征因素。还有研究表明，农户宅基地置换意愿与农户的特征因素，包括性别、婚姻状况、受教育程度等相关，其中年龄是正相关因素，受教育程度是负相关因素[24-25]。

2.3 宅基地置换的效益评价 农村宅基地置换的效益评价运用生态效益法、机会成本法、支付意愿法、选择层次分析法、模糊综合评价法等的交叉，对经济、社会、生态3方面效益进行综合评价。

从宏观上看，宅基地宅基地置换给政府带来了社会和生态效益，围绕农民，主要是来带经济效益。从微观上来看，宅基地置换有助于推进户籍改革制度，提高农民收入，提供更加完善的医疗保障措施[[15,23]。针对于经济效益，许多学者均采用定量的方法进行测度，而社会和生态效益一般用定性的方法进行评价，且主要方法为生态效益法、机会成本法、支付意愿法等[26-27]。但是有学者对于传统的效益评估方法并不赞同，认为应从农民满意度出发，以综合指标来评价宅基地置换效果[28]。目前，政府主导型宅基地置换的综合效益评价指标体系建立的研究已经比较完善[29]。

2.4 宅基地置换的问题和对策建议

2.4.1 宅基地置换的主要问题。现阶段，我国宅基地置换工作已在盘活土地资源、改善农村居住环境、促进集体建设用地节约集约利用等方面取得了较大成效，但也存在较多问题。

从政府角度出发，学者认为宅基地置换过程需要大量的资金投入，而融资手段却不十分有效[5,7]。从农民的角度出发，陈修玲等认为而当前宅基地置换多由行政力量为主要保证，具有较大程度的强制性，却忽略了农民主体的意愿[30]。同时，由于部分地区对于置换后的房产产权不明晰，造成置换后农民无法取得合法的土地使用权证和房产证，相关利益难以保证[31]。施建刚等认为宅基地置换过程中收益分配是难点，作为宅基地主体的农民得到的利益微乎其微，这产生的问题严重影响了经济发展、城市化进程的推进和社会的和谐稳定[13]。张曙光认为，宅基地置换对于农民和村集体的财产权和发展权并未重视，权利实现难以得到保障[32]。李跃等对山东省肥城市西付村居民宅基地置换前后福利变化情况进行分析，认为宅基地置换后农民福利水平有相当程度的降低，从福利指标上来看，宅基地置换后，除了居住环境、周边基础设施建设方面有所改善外，人均收入水平、 医疗保健水平、 生活环境等方面都有所下降，大部分农民并未在城市有归属感[33-34]。肖碧林等从社会角度出发，认为农村宅基地置换后存在耕地质量并未得到提高[7]。

2.4.2 宅基地置换问题的对策建议。总体来说，宅基地置换的对策主要包含建立宅基地置换可行性评价体系、建立公正的利益均衡机制、有效发挥宏观调控机制的作用、健全社会保障机制以及健全激励机制，提高农民参与性等多方面的内容。

曹新宇等认为考察该地宅基地置换的可行性十分必要，因此运用模糊综合评判法建立了小城镇农民宅基地置换可行性评价体系，并对天津市东丽区华明镇进行实证分析，证明决策体系的可行性[35]。施建刚等借助利益相关者理论，建立决策模型，指出政府应该建立健全的利益表达机制、公正的利益均衡机制、完善的社会保障机制以及有效的激励机制[13]。对此，学者们的具体解释为：一是坚持农民自愿原则；二是以改善农民的生产生活条件为主要目的；三是保障农民就业稳定与收入来源稳定[31]。宋伟龙认为住房权、社会保障权、农民生存权是保障宅基地置换进程中农民利益的基本，不能让政策措施只在实践中流于表面[36]。有学者认为宅基地置换工作还涉及就业、就学、养老等多个环节，所以地方政府应加强对于宅基地置换后农民的文化和就业培训，提高农民的环境适应性和进城就业能力。同时，针对于集中居住在农村的农民，应大力发展乡镇企业，优化产业结构，以增加吸纳农民就业的能力[37-38]。田莹莹等以政府主导型宅基地置换模式为研究对象，提出政府应保证置换资金的稳定，充分考虑农民意愿，提高农民宅基地置换工作的参与度，提高宅基地置换的综合效益[29]。

3 研究评述

综上所述，众多学者在农村宅基地置换的模式、存在问题及对策建议、机理分析以及效益评价等领域已取得了不少研究成果，但还需要在以下两方面进行努力：

(1) 从研究的内容来看，现有农村宅基地置换研究主要集中于对农村宅基地置换的现状、机理分析、效益评价和完善建议等方面的探讨，其中宅基地置换置换的机理分析部分从宏观和微观的不同视角下进行研究，已形成较为完整的理论基础，但针对于定量方面的研究还很缺乏，缺少可视化的实证研究论证宅基地置换机理分析的相应结论，这方面的研究有待进一步加强。

(2) 从研究的推广性来看，以个例地区作为对象的研究较为普遍，研究结论应用并进行大面积推广的可施行性较差。关于宅基地置换方面的研究应该对不同地区宅基地置换的差异性进行对比分析，总结出其共性的影响机理，提高结论应用的普适性。

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Research Progresses and Reviews on Rural Residential Land Replacement

MAO Chun-yue

(College of Land Management, Nanjing Agricultural University, Nanjing, Jiangsu 210095)

Using literature method and comparative study method, research progress of rural residential land replacement at home and abroad was reviewed, flaws in existing studies were obtained, and research direction in the future was discussed. The results indicate that existing studies of rural residential land replacement mainly focus on the replacement modes, existing problems and suggestions, mechanism analysis and efficiency valuation. The qualitative study on mechanism analysis of rural residential land replacement is completely perfect,but the quantitative study is insufficient.The conclusion of the study is to strengthen the quantitative study on mechanism analysis of rural residential land replacement,further improve the theoretical basis of rural residential land replacement.

Rural residential land; Replacement; Research progress; Review

南京农业大学2014年SRT计划项目(1420A20)。

毛春悦(1994- )，女，辽宁鞍山人，本科生，专业：土地资源管理。

2015-04-22

S 28

A

0517-6611(2015)17-202-02