地下空间权登记之完善

于佳鑫

摘 要：地表资源开发饱和，地下空间权与土地使用权逐渐剥离而发展为空间权利。地下空间权是用益物权，具有他物权，定限物权，取得方式在法律上有限制的特征。地下空间权因为空间独立性和独立登记效用而应当独立。根据使用用途和主体的不同，不同的地下空间权应当采取不同的制度来予以规范。公主体为登记对抗主义，私主体为登记生效主义。将地下空间权作为独立事项加以登记，颁发地下空间权证书，建立电子化的全国联网登记。特别增加三维立体空间图，较永久性工作物的登记事项。登记范围以建设规划和出让合同作为标准。

关键词：地下空间权；用益物权；登记

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）11-0104-03

一、引言

第二次世界大战以后，随着经济、人口的几何式增长，与地表资源有限性形成冲突。伴随着科技手段的不断进步，人们对土地的立体利用，尤其是地下空间的开发进行多样化、多层面扩张。地下空间权随着土地利用的复杂化而生，将建筑物与构筑物发展至地面下，从而形成了复杂的地下空间利用状态。地下空间比地表空间受到更多因素的限制，比如地表结构，土地成分，地下状况等。现今对于地下的空间利用体现在三个方面，一是能源、存储设施，包括能源运输管道、能源存储设备、地下电力运送系统、地下发电所、变电所、地下仓库等；二是城市基础设施，比如地铁、地下停车场、上下水道、地下共同沟、污水处理厂、地下水池等；三是娱乐设施，有地下商业街、地下体育设施、地下游乐园等。完善地下空间权登记制度，首要是定性地下空间权的性质，其次对登记制度加以完善。

二、地下空间权的性质

（一）地下空间权为用益物权

我国《物权法》规定，“本法所称物权，是指物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。其中，所有权包括国家所有权、集体所有权和私人所有权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。所有权是指“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。用益物权是指“以支配标的物的使用价值为内容的物权，或者说是权利人对他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物权”《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”由此看来，地下空间权现在包含于建设用地使用权之中，其性质归属于用益物权。在我国土地的所有权有两种，国家所有权和集体所有权。地下空间权虽然属于土地空间的一部分，但不应当定性为所有权，而应当定义为用益物权。理由如下：

1.地下空间权是他物权。用益物权是一种他物权，而所有权是一种自物权。自物权是对自己的物的支配权，因此是最全面、最完整的物权。在权利来源上，自物权来自于权利人对于物权的取得，而他物权来自于物权人的授权，他物权只能建立在自物权之上[1]。自物权和他物权的区分标准在于，权利客体是否属于权利人所有。在他人所有之物上设立的物权，就是他物权[2]。地下空间权的利用并不需要取得完整的物权，而只需要获得他人的授权，通过合同等方式取得国家或者集体所有的土地的利用即可。如果地下空间权为所有权，那么意味着只有国家和集体才能够作为地下空间权的主导者，这显然是不符合地下空间权的开发实际和利于经济的发展趋势的。

2.地下空间权是定限物权。用益物权是定限物权，所有权是完全物权。换句话说，用益物权的适用是有限制的，包括使用范围和期限等，而所有权是没有限制的，所有人享有完全的权利。地下空间权在使用时根据使用的目的设定一定范围，并且多由合同约定而附有期限。此外，地下空间的开发可能会有不同高度的多种功能同时存在，如果不对使用加以限制，一方面可能过度使用，对所有人的权利造成侵犯，另一方面存在安全隐患，比如2014年10月，南京南站附近一家开发商在没有摸清地下情况，在打桩时将地铁三号线的隧道打穿，若再向下15厘米就将搭载接触网上，直接打到高压线上。若此时三号线在运行中，可能造成车毁人亡的重大事故。由此可见，对于地下空间权要严格限制以减少安全隐患和财产损失。

3.地下空间权取得方式在法律上有限制。所有权的取得方式具有多样性，既可以是原始取得，也可以是继受取得。只要采取合法的方式，都可以取得所有权；而用益物权的取得方式在法律上是有限制的，有的是通过合同设定的方式，也有的必须通过登记才能合法取得[3]。我国《物权法》第四十七条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”《物权法》第五十八条第一款规定：集体所有的不动产包括：“法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂。”由此来看，土地所有权为国家和集体原始取得，而地下空间权是以开发地下权为目的的开发者与所有者通过协商，并且通过合同，甚至是登记才能够取得。从公共利益的角度来看，首先地下与地上的利益紧密相关，如果地下空间权的取得不由法律所限制，有可能会造成无人看管或者是使用不明的情形，在进行地上的开发利用时，如设计楼层高度或者建筑物重量，无法预估地下风险性因素，使危险性大量增加，甚至无法适用，从而损害公共利益和经济效用。其次，地下平行面和垂直面之间联系紧密。通过法律所限制的方式取得有助于信息的公开，从而在开发地下空间权时提高空间的利用率，比如对于一个地下的区域来说，水平上，管道贯穿东西，地铁连接南北；垂直上，依次存在地下商场，地下车库，彼此并行不悖。

（二）地下空间权应当独立

对于空间使用权是否应当独立，存在三种看法。一是“否定说”，此种观点认为空间权包含于建设用地使用权之中。二是“独立说”，此种观点认为“空间适用权是一种独立的用益物权，因为空间的使用权能够通过公示的方法加以确认、转让、抵押等，并且空间的利用价值越来越高，将空间使用权作为一种独立的用益物权，有利于进一步提高对空间的利用。”[4]三是“综合权利说”，此种观点认为，“空间使用权并不是物权法体系中一个新的物权种类，而是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。”[5]

“否定说”对于地下空间权的独立性完全否定，会造成地下空间权只能够在建设用地规划时加以开发，不利于地下空间的独立开发，更不能与之分立。“综合权利说”将地下空间视为各个权利的集合，在实际适用上的执行力较弱，不能够对于地下空间权的开发提供足够的依据。本文赞成“独立说”，有两点理由。首先，空间独立性。在建设用地使用权确定后，地下空间可能出于公共利益为国家使用，比如修建地铁或者建设管道，也可能出于私益买卖而出售空间由他人使用形成债权债务关系，比如地下商铺、地下游乐场的开发。地域上，一个地下空间权可能跨入不同的所有权领域，但是根据“一物一权”原则，在空间使用权上只能有一次登记，所以要求地下空间权与建设用地使用权要相互分离才得实现。其次，独立登记效用。地下空间权登记一方面是以法律规定的形式对地下空间权的承认，使地下空间权转让与建设用地使用权相分离，使得空间使用人享有物权法的法律保障。另一方面具有公示效用，使得权利人能够有效的对抗第三人，也有助于地下空间的安全保障和高效利用。

三、登记制度之完善

登记具有不动产物权公示功能。对地下空间权进行公示公信有利于向善意第三人表征权利的存续和变更。从一般规则出发，地下空间权的物权登记首先需要遵循《物权法》有关传统登记的规定，如登记审查、异议登记、预告登记等。根据使用用途和主体的不同，不同的地下空间权应当采取不同的制度来予以规范。根据主体来划分，分为公主体和私主体。无论是何种主体，都应当通过登记来取得公示的效果。究其原因，地下空间范围难以确定，在横向纵向不同层面上往往随着经济社会的发展而趋向于高效率的开发利用，如果不加以公示，难以保证多样的利用方式的安全，也会增加开发的风险，从而阻却地下空间权的开发。但是登记的效力应当加以区分。公主体为登记对抗主义，私主体为登记生效主义。就公主体而言，其开发的用途为公共用途，包括交通设施，基础设施，人民防空和其他。公主体的公共用途涉及利益广泛，为维护开发安全，没有登记不影响合同效力，只不得对抗善意第三人。私主体一般出于盈利的目的，包括地下商城等。私主体的地下空间权可以流转，没有登记不得生效，强制地下空间权的公示，从而维护交易秩序和地下开发安全。

具体的登记方法在实践中因地区而异。2002年，浙江省政府颁布的《浙江省土地登记办法》以及 2003年颁发的《浙江省土地登记办法实施细则》要求将地下空间使用权定性为土地使用权，依法进行登记，并核发地下空间使用权证书，但具体如何登记并没有给出更加详细的规定。在《深圳市城市地下空间使用条例》中规定：“如果在先取得了土地地表上的权利，那么就可以推定该土地使用权人同时取得该土地的地表以下的空间的权利”，由此来看，地下空间权拟制为土地所有权人所有，地下空间权使用者通过登记生效来取得地下空间权。可借鉴《深圳市城市地下空间使用条例（送审稿）》的做法，认定：“地表土地使用权已出让或划拨的，并批准建设建筑物、附着物的，视为土地使用权人已取得该宗地表以下至建筑物、附着物的最深基础平面以上的地下空间权；除此以外的地下空间由政府依法出让。地下空间利用人要取得一定的地下空间，必须交纳一定数额的出让金，并进行登记，领取《地下空间利用权证书》，其对地下空间的利用不得超出登记范围，也不得妨碍土地使用权人行使其权利。”2015年3月1日生效的《不动产登记暂行条例》中，明确将建设用地使用权[6]列为登记内容，而且在第八条中将“空间界限”作为不动产登记簿的必要记载事项。可见，建设用地使用权分层设立，划清了权利的边界的重要性。对于地下空间权利范围的登记要求越来越明确，本文赞成独立的将地下空间权加以登记，源于其为独立的用益物权。不仅应当颁发地下空间权证书，更应该建立电子化的全国联网登记，确保登记信息的互通和查询的便捷。

对于登记的范围，应当以建设规划和出让合同作为标准，可操作性强，并且认为在确立合同时已经充分考虑对空间的高效利用。对于登记的具体内容，作为立体权利，地下空间权的区分登记不仅应当记载不动产的标记、位置、关于权利人及其取得原因、登记目的、权利上负担等常规事项，还应当增列高度、深度、层楼、形式、特约事项等栏位配合，并在土地面积的数据和图形之外，增加三维立体空间图，以实务中常用的水平投影最大面积图标明其平面面积，三维立体空间图标明周边相邻关系、空间位置、起止深度等要素[7]。对于登记中的参照标准要根据不同地区的具体规定来执行，由于地下空间在地表难以直接预测，可以用较永久性工作物为估测依据来增强公示效果，比如公用建筑或者标志性建筑对地下空间范围加以定位。

四、结语

将地下空间权定性为独立的用益物权与其特征相符合，强调其独立性有助于促进地下空间权的开发利用，在法律制度上的承认使得地下空间权利人获得物权上的保护，推进地下空间权的高效利用。完善登记制度保障转让地下空间权的安全性，同时避免多层多样利用地下空间产生的安全隐患。公私主体的分别为登记对抗与登记生效效力有助于维护公共利益与私下交易安全，登记范围由建设规划和出让合同确定具有实际操作性，具体的登记事项由于地下空间隐蔽性的特点从而增加三维立体空间图，较永久性工作物等来增强公示效果。

参考文献：

〔1〕〔3〕王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2013.1：774，775.

〔2〕温世扬，廖焕国.物权法通论[M].北京：人民法院出版社，2005.89.

〔4〕魏秀玲.中国地下空间使用权的法律问题研究[M].厦门：厦门大学出版社，2011.38.

〔5〕梁慧星.中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998.591.

〔6〕《不动产登记暂行条例》第5条.

〔7〕马栩生.论城市地下空间权的物权登记规则[J].法学杂志，2010（8）：36-38.

（责任编辑 徐阳）