房屋评估过程中无形损耗以及价值分析

朱志辉

[摘要]在成本法所能估价的实践过程中，主要是以重置成本减损耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素对建筑物价值产生的负面影响。本文对房屋估价中的无形损耗做进一步探讨，研究成本法在无形因素价值影响处理中的缺陷，尝试建立一种全新的技术思路来弥补传统成本法的不足。

[关键词]房屋评估；无形损耗；价值分析 文章编号：2095-4085（2015）08-0064-02

1.重置成本的经济含义和特点分析

1.1重置成本（重建成本，以下统称重置成本）是市场价值

成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新状态的房屋所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，并非绝对意义上的成本，而是房屋的市场价值。

1.2重置成本是市场上可以接受的公平重新建造价格

建筑物的重置成本是建造某一类建筑物的典型成本，而非实际成本，是在正常市场状况下建造该类建筑物最可能的成本，也称公平成本。

1.3重置成本并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格

成本法依赖于替代原则，根据替代原理，现有房地产的价格可以由新建一个相同效用的替代品的成本来衡量。因此，重置成本是该类建筑目前效用下的成本。

但严格来说，成本与功能效用之间并无绝对的正相关关系，建筑物部分功能效用，如采光、通风、朝向、平面布局主要取决于建筑设计，与其建造成本无必然关联。

1.4重置成本不能体现建筑物在最高最佳使用方式下的价格

建成后的房屋做何用途与重新建造该建筑物的成本价格并无必然联系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地产估价遵循最高最佳使用原则，重置成本不能必然体现建筑物在获利最大使用方式下的价格。

2.影响建筑物价值的因素和无形损耗之间的关系

由于成本法估价的思路是房地分估，价值合一，有必要将房地产总体价值影响因素表现在土地和建筑物上的作用加以区分。同时，成本法中大部分无形或非成本因素对建筑物价值的影响，是以无形损耗的形式来体现的，所以有必要将各种因素引起的无形损耗加以区分，在估价时才能避免因素影响效果的重复计算或漏算。

2.1物质影响因素与无形损耗

影响土地价值的物质因素包括位置、尺寸、形状、地质、地形、地势、植被、气候、景色、生态和污染程度等。开发的资源，如公共设施、基础设施、开发程度等也是决定土地价值的自然影响力。影响建筑物的价值的物质影响力则取决于建设质量以及设计与环境的适应性和一般性。如建筑物外观、结构、布局、设备、施工质量和适用性，以及整体款式、造型与周围环境的协调程度等。由于建筑物的功能性贬值体现建筑技术的提高和消费者偏好的改变对建筑物价值造成的影响，所以以上因素对建筑物价值的影响主要通过建筑物的重置成本和物质性损耗、功能性损耗来体现。

2.2经济影响因素与无形损耗

经济因素反映房地产对摄取经济和区域经济的适应性。包括供求因素、物价因素、购买力水平、利率因素、政府经济干预等，主要体现在市场供求对房地产的影响上。以上经济因素共同作用于构成房地产商品的土地和地上建筑之上，所以，笔者认为建筑物的经济性损耗应主要反映由于外界经济因素的变化对建筑物价值的影响。

2.3政府影响因素与无形损耗

政府因素影响房地产价格的制度、政策、法规方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策和市政管理等。经济性损耗经常被认为是房地产的不可移动性在周围环境变化时造成的结果，如土地用途的改变、四周房地产的使用不协调、道路、机场产生的尘土和噪音等，但是这种价格下降和上升的实质是地价的变动，而不是建筑物价值的变动。

3.无形因素对建筑物价值的影响分析

重置成本更多地体现一种平均而非最佳状态的价格，在房屋功能优于一般建筑物或外界因素产生有利影响时，各种无形或非成本因素的影响会在重置成本的基础上增加建筑物的价值，即成本法估价中，要考虑功能和经济性因素对建筑物价格的有利影响。传统成本法中对无形和非成本因素价值影响处理方法具有以下不足：

3.1建筑物的无形价值在成本法中得不到完整体现

房地产交易的对象是完整的房地产商品，按照成本法的估价原理，只有部分成本影响因素对无形价值的影响可包含在重置成本中，而大量非成本因素产生的建筑物无形价值，如历史文化价值、品牌优势并不能得到体现。

3.2不能准确区分成本相近、功能效果迥异的建筑物之间的价格差异

假定同一地区的类似住宅，由于设计方案的不同，其中一个缺少视觉和声音方面的私密性、通行、进出车库明显不便、通风不好，另一个有很好的视觉和声音方面的私密性、通行和车库位置非常方便、通风良好。两处结构重置成本基本相同，在成本法估价中对住宅一做了功能损耗调整，由于重置成本非该类住宅在最佳功能效用下的成本，那么也无理由不对住宅二更好地功能效用提出增值调整，相信消费者能够并且愿意接受这种价值差异。

3.3不能体现环境因素和经济政策对建筑物价值的积极影响

市场价值原理中的环境影响原理指出：房地产价格受到周围环境的影响，与周围环境协调的房地产具有较大的市场价值，反之则削减价值。与周围环境的协调程度在功能性损耗中既然能被作为折减建筑物价值的要素之一，同样也应成为增加其价值的因素之一。

3.4不能表现供需不平衡市场状态下房地产的价值

经济性损耗是在长期市场均衡状态下的市场价值（重置成本）基础上对估价时点因供大于求带来的负面效应的价格修正，那么，估价中也应正视估价时点供不应求带来的正面效应对房地产价值的影响。4结论

综上所述，通过对重置成本的经济内涵和特点的分析，以及对影响房屋价值的因素与损耗间关系的再认识，找出传统成本法的缺点，提出以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的新思路，是对成本法理论的新探讨。但在实际应用中，寻找价值调整值适用的估算方法仍有一定难度，无疑会增加估价过程的复杂性。总之，笔者希望借此文引起广大估价人员对成本法估价更深入的理解和分析。