烟台市房地产业发展问题研究

摘 要：改革开放30多年来，烟台经济发展迅速，房地产业已成为烟台的支柱产业和区域经济的增长点。但同时，也出现了一些影响经济社会可持续发展的问题。因此，分析探讨烟台房地产业发展前景，全面提升开发档次、科学调控土地供应、合理调整产业结构和整体布局、加速推进住宅产业化进程、加快与一线城市对接融合，才能实现烟台房地产业可持续发展，进而拉动烟台区域经济的协调发展。

关键词：房地产业 可持续发展 住宅产业化 城市定位

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）06-149-03

房地产业的可持续发展，是城市以及区域经济发展的重要动力源泉，不仅直接影响人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且关系着国民经济中一大批相关产业和行业的发展，影响到一个地区的工业化、城市化进程。作为中小沿海城市，烟台人口密度相对较小，房价相对合理，房地产业发展空间和潜力较大。但近年来随着城市化步伐的加快，中心城区可出让土地的逐渐减少，城区及外来人口的不断增加，房地产业相关问题逐步显现。因此，如何实现烟台房地产业可持续发展，进而拉动烟台区域经济的协调发展，成为市委市政府高度关注的问题。

一、烟台市房地产业市场运行分析

沿着我国房地产业发展的整体态势，2003年以来，虽然有2008年金融危机的影响和2010年国务院及相关部门相继出台一系列房地产紧缩政策，但对于以刚性和改善型需求为主的烟台房地产市场而言，影响不大，烟台房地产业一直保持了较高的发展速度，对于拉动城市经济增长、增加地方财力、提升城市形象、改善人居环境都起到了积极的促进作用。

（一）房地产开发投资情况

2003年以来，烟台房地产开发累计完成投资3168.53亿元，年均增长30%以上，占全社会固定资产投资的比重保持在10%左右，年均拉动GDP增长超过1.5个百分点；累计完成地税收入330多亿元，约占全市地税收入总量的18.3%。其中，2013年房地产开发完成投资581.3亿元，同比增长15.48%，占全社会固定资产投资的比重达16.49%，全市房地产地税总收入90.95亿元，占全市地税总收入333.46亿元的27.27%。

（二）产业贡献情况

近年来，烟台通过房地产开发，进一步加快了城市建设和旧城旧村改造步伐，直接提升了城市形象，为烟台赢得了“联合国人居奖”、“中国最佳魅力城市”、“中国最美丽城市”、“中国最佳休闲城市”等荣誉称号。此外，在加快推进建筑节能及住宅产业化方面，烟台坚持以落实房地产开发项目意见书等制度为抓手，各项工作取得了长足发展，2010年被国家财政部、建设部评为“全国可再生能源利用示范城市”。

（三）市场供需结构状况

从市场供应情况看，自2003年以来，烟台商品房竣工面积7330万平方米，年均增长率达18%；商品房销售面积5，164万平方米，年均增长率为22.6%。从房地产总量供求情况看，区域经济的增长将引发住宅的需求增长。从商品房供求关系看，烟台供销比一直处于1.2-1.5合理区间，并逐年呈递减趋势。据统计，自2003年以来，烟台房地产开发累计为社会提供住宅9.3万套，人均居住建筑面积由2003年的19.5平方米提高到目前的33.7平方米，市民居住质量和水平不断得到完善。从房地产价格与城镇居民收入协调情况看，国际上衡量一个地区房地产价格与城镇居民收入协调情况的基本指标为房价收入比。以户均90平方米计算，2013年烟台房价收入比为6.70年，而按统一口径计算的北京、杭州、上海等地房价收入比已高达20年以上，甚至近30年。说明烟台市房价相对合理，房地产业的发展空间和潜力较大。

二、烟台市房地产业可持续发展存在的问题

由于受管理体制、机制以及固有观念等各方面的影响，当前烟台的房地业发展也存在一些问题和不足。

（一）多数房地产开发企业开发产品品质不高

目前烟台多数房屋开发建设科技含量低，新材料，新技术使用量小。突出表现在精品和高档楼盘仍比较少，对高端群体吸引力不够，以烟台商品房均价为依据，目前市中心区超过9000元的高档住宅仅有50余万平方米，占比不到3%。

（二）存量商品房屋数量较多

目前，全市已批准预售但未售出住房达剩余1662万平方米。按照一年内全市平均每月签约面积约68万平米，市场消化周期约25个月。市场供给源源不断，在需求受到抑制的情况下，存量规模不断扩大，市场消化压力较大。

（三）产业结构配置不尽合理

从产业结构层面看，当前物业类型主要以住宅地产为主，占开发总量的80%以上，而具有强辐射带动能力、能持续产生收益、对提升城市形象作用明显的商业用途或具备商业功能的产业地产比例相对较少，且增长缓慢，市场发展活力不足。

（四）住宅产业化进程有待于进一步提高

目前，太阳能与建筑一体化施工比例不到50%，全装修面积不到100万平方米，住宅性能认定、住宅建设标准化模数化、配套化设计等部品体系仍处于推广应用阶段，走绿色低碳环保型可持续发展道路任重而道远。

（五）品牌知名度及外销率不高

烟台风景秀丽、气候宜人、交通方便、工业发达，在山东省乃至全国属于最适合人类居住的城市之一，但从当前房地产市场外销率看，仅占商品房销售总量的17%，与一些沿海城市差距较明显，结合城市品牌形象宣传房地产业力度仍需进一步加大。

（六）配套基础设施建设滞后及资金运作不够到位

道路、排水等配套基础设施与城市建设规模不相匹配，行路难、排水难、燃气和供水难以及环境差等问题时有显现，这些问题严重阻碍城市房地产业的持续发展。此外，房地产开发属于资金密集型行业，大多数企业资金来源紧张，对房地产开发经营影响较大。

三、烟台市房地产业发展前景分析

房地产业的健康发展，受到政治、经济、社会、资源环境和国际环境等多因素的影响。烟台作为沿海中小城市，房地产业发展前景表现在以下几个方面。

（一）地理区位优势明显

烟台是全国首批14个沿海开放城市之一，经过30多年的发展，目前已具备极其完善的陆海空交通设施，逐步发展成为中国东部乃至东北亚重要的海滨港口城市，成为名副其实的全方位、立体化交通枢纽城市。同时，从周边城市看，烟台北有大连，南有青岛，西有潍坊、淄博、济南，东有威海；从经济地位讲，青岛、大连、济南领先在前或具有良好经济、文化中心地位，淄博、潍坊、威海追赶在后。烟台房地产业要加快发展，必须加快膨胀城市规模，增强带动、辐射能力，成为区域性中心，从而形成房地产与人口聚集的双重互动局面。

（二）房地产业发展正处于快速增长期

国际房地产业发展的一般规律：当一个国家或地区人均GDP达到4000—8000美元时，房地产业将处于快速增长期；在人均住房面积达到35平方米之前，改善住房的刚性需求最强。2014年烟台市城镇居民人均居住建筑面积达33.7平方米（农村人均居住面积为37.7平方米），房地产正处于加快增长和需求高涨的双重区间，必然拉动房地产开发投资的快速增长。同时，一个地区房地产业发展与城市化水平密切相关，目前烟台市城市化率仅有55.38%，与当前工业化水平远不相适应，其房地产业发展潜力巨大。

（三）城市发展空间巨大

烟台作为中小沿海城市人口密度相对较小，烟台市房价相对合理。2013年烟台市政府启动的城中村改造，计划三年完成71个城中村改造。随着旧城改造步伐的加快，每年将产生近200万平方米的安置房需求；随着新型城镇化的加快推进，今后市区每年将新增近10万的转移人口；随着产业经济的壮大、城市知名度的提高、宜居环境的改善，埠外人口的购房需求有望保持稳定增长，将有效吸引一线城市居民就近购置地产，实现一线城市与中小城市发展互补，达到互利共赢的目标。

（四）城市市政配套设施完善

烟台围绕构建“大城市、大市区”的战略目标，按照“东联、西接、南扩、中疏”的空间布局，不断加大交通、文体、旅游、商贸等基础设施建设。打通了塔山、黄金顶、魁星楼等8条隧道，基本实现了“拓展东西两翼、贯通南北山海”的发展格局和框架；高标准建设了体育公园、文化中心、火车新站等一批事关发展全局的大型基础设施建设；启动了总面积近60平方公里的大南山开发、总投资超过40亿元的辛安河和夹河等重大旅游设施建设工程，形成了长达80公里的沿海观光带，城市载体功能明显增强，整体形象日益提升，为烟台吸引国内外知名开发商前来开发建设提供了良好的基础性条件。

四、烟台市房地产业可持续发展路径选择

烟台房地产业可持续发展总体思路应当是：以调整结构为主线，以高端引领、合理布局、打造品牌为着力点，加快推进旧城旧村改造步伐，努力推进房地产开发实现“三个转变”，即由满足基本居住需求向提升住宅品质转变，由注重发展住宅地产向注重发展产业地产转变，由拉动本地消费向拓展外地市场转变，促进房地产业可持续发展。

（一）全面提升房地产开发档次

第一，加大招商引资力度。坚持科学论证、高点规划的原则，以“招大商、引大企”为目标，围绕沿海、绕河、傍山等优质区域，预留储备一批成规模的地块，提前搞好土地整理、规划设计等前期工作，通过主动邀请国内外有实力开发商参与竞标等方式，引导打造独具特色的高端项目。第二，大力实施城乡一体化建设。紧紧抓住国家、山东省关于加快农房建设与危房改造的政策机遇，大力实施城乡一体化建设，积极引导旧城及城郊旧村项目改造，严格要求建设主体同步做好水、电、暖、路、学校、商服等基础设施配套建设，努力将其打造成为风景靓丽、别具风情的高档生活社区；充分发挥农房建设土地增减挂钩作用，为未来城市房地产发展预留充足的开发空间。

（二）科学调控土地供应

第一，严格执行土地利用总体规划，按照积极盘活存量，优化用地结构、提高利用效率、促进土地节约集约高效利用的指导思想，加大土地计划规划管控力度，严格执行土地供应政策，合理确定土地供应结构，合理配置土地资源。第二，加强闲置土地调查、认定工作，规范处置程序，加大处置力度，提高土地重新利用效率和效益。同时规范土地供应行为，坚持净地出让，避免因政府原因造成的土地闲置。第三，完善规章制度，强化约束制约；延伸监督链条，强化后续监督；实施专项清理，强化查处力度。对通过招标、拍卖、挂牌出让的经营性土地开发情况进行专项清理。对供地后不按期履行合同约定缴纳土地出让价款、不按合同约定开竣工的，依法依规处理。

（三）合理调整产业结构和整体布局

第一，大力倡导“产业地产”理念。按照“总体规划、区域平衡”要求，积极培育发展旅游地产、商贸地产、会展地产、金融地产、物流地产以及养老地产等产业地产，进一步推动产业内部结构优化升级。第二，分区域合理规划布局。对沿海及“一山两河”等区域，重点开发旅游服务和高档住宅项目；芝罘老城区以商业、金融服务业为主，适当布局住宅开发项目，进一步完善城市功能；莱山新区努力建设功能完善、设施配套的新城区；高新区应按照发展定位，合理布局和开发研发中心、创业基地等带有总部经济特征的产业项目。第三，加强市场调控和监管。不断加大房地产市场调控力度，努力保持房地产业继续保持平稳健康发展。

（四）加速推进住宅产业化进程

第一，推行太阳能与建筑一体化。对于城镇新建建筑，太阳能光热系统要与建筑工程同步规划、设计、施工、验收；不进行太阳能与建筑一体化设计的项目，规划部门不予审批。第二，推广住宅精装修。通过政策引导、条件限定等方式，全面推进住宅全装修工作，有效减少住宅二次装修带来的建筑垃圾、环境污染等不良后果。第三，开展住宅性能认定、住宅部品体系应用。要围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术，推动住宅建设整体水平提高。同时，要建立住宅技术和部品的评估、认定制度，完善住宅部品体系，改善住宅功能质量。第四，创建精品优质工程。实行建设工程质量创优奖励制度，对具备条件的项目工程加大创优培育力度，引导和帮助企业创优，对于优秀企业和项目经理给予一定物质奖励，开展创建“无质量通病”示范工程活动，让广大市民由“住得上”向“住得好”转变。

（五）加快与一线城市对接融合

第一，精心组织重点城建项目建设。结合城市实际，加快文化、体育、道桥等重点基础设施建设，优化路网结构，提升城市功能，带动住宅产业发展。第二，推进城市生态环境建设。作为沿海城市，房地产开发过程中尤其要注意保护城市生态环境，在开发过程中，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，加强基础设施建设和生态环境的保护恢复，创造良好的生活生产环境和生态环境，达到开发建设与环境保护双赢的目标。第三，加快与一线城市对接融合。要抓住山东半岛蓝色经济区、胶东半岛高端产业聚集区和黄河三角洲高效生态经济区建设的重大机遇，深入实施“以港兴市”战略，坚持海陆统筹，梯次推进，加快构建以港口为龙头，岸线为基础，海域为前沿，腹地为支撑的海陆开发格局；以国家实施发展海洋经济战略的有利时机，走出去，引进来，加速与京津塘地区、长三角地区、环渤海经济区、东北老工业基地等一线城市的对接融合，重点发展海岸整治、湿地修复、房地产产业、高新科技产业，将城市建设成为重要的制造业基地和港口城市、区域性金融、贸易、服务中心，全国重要的旅游度假胜地。

参考文献：

[1] 张小翠.经济下行压力下烟台市房地产营销策略探析[J].市场论坛，2014（11）

[2] 韩杰.烟台房地产向“绿色”升级[N].烟台日报，2013.9.21

[3] 中共烟台市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，2010

[4] 烟台市统计局.2013年烟台年鉴.

[5] 烟台市政府工作报告.2014

（作者单位：中共烟台市委党校 山东烟台 264003；作者简介：黄立新，教授，研究方向为产业经济。）

（责编：贾伟）