绿城海外第一步

龚小锋

之前放言要杀入海外市场的绿城，终于迈出了第一步。

近日，蓝城集团、中交海外地产及中国港湾（印尼）集体发声，三方将合作开发印尼雅加达地产项目。这是蓝城在海外的第一个代建项目，也是中交入股后整合绿城代建业务的第一个有实质意义的动作。

另一方面，在蓝城之外，绿城的另一代建平台——绿城管理集团应运而生，绿城的大代建体系整合大幕开启。

落子雅加达

蓝城、中交首个合作项目为位于印尼西雅加达的千禧新城。按照目标，在鲜有跨国房企进入的雅加达楼市，蓝城意在将千禧新城做成其海外代建的“样本”。

公开资料显示，该项目总建筑规模约50万平方米，计划建设成为西雅加达区域内标志性大型居住社区。蓝城未来将打造公寓及联排别墅产品，主要销售给当地的中产阶级。

蓝城方面表示，在代建过程中其重新设计产品户型，因为“这里卖得最好的公寓户型是30—40平方米”。另外，由于当地体力劳动人工便宜，雅加达聘请佣人现象普遍，这意味着100平方米以上的公寓会设计佣人房。

与传统的商业代建、资本代建、政府代建模式不同，蓝城此次代建千禧新城采用的是EPC工程总承包模式，即为委托方提供从设计、采购、施工、试运行等全过程承包的一站式交钥匙服务。

对绿城来说，雅加达只是海外计划的一个开端，尽管双方的下一个合作项目还没确定，但总体上以发达国家、东南亚和非洲为主。绿城集团执行总经理、蓝城集团执行总裁傅林江在5月时表示，“我们正孕育在雅加达市场展开，可能接下去还要去美国市场。”

澳大利亚也有可能是下一站，绿城中国联席主席宋卫平在印尼雅加达的项目启动之前就说，“可能过两天会派几个人去澳大利亚，因为中交收购了澳大利亚一个做基建的公司，在好几个地方有项目。”

绿城的新代建平台已经启动，9月23日，绿城房地产建设管理集团有限公司（简称绿城管理集团）在杭州玫瑰园度假酒店正式挂牌成立，这意味着绿城加大国内外代建的步伐。

绿城对外输出的服务不会局限于建设施工。“建设管理包含交付后的服务，会是全产业链的系统服务。”宋卫平说。“这就是为什么我们没有叫绿城代建集团，而是叫绿城管理集团。”

至于未来绿城的海外业务是由绿城管理集团还是蓝城来做，绿城一名管理层告诉记者，由于蓝城和绿城代建两方的关系还没有理顺，目前这一事项并没有清晰的结果，“不过，可能更倾向于绿城管理集团去做海外业务。”

两千万平海外土储想象

中交旗下约2000万平方米的海外土地，都将成为双方合作的资本。来自中交系的绿城中国联席主席朱碧新在今年绿城中期业绩会上称：“中交在100多个国家和地区有海外业务，下一步会寻求一些好的国家和地区开发一些适合的业务，这将成为一个新的增长点。”在这其中，中交集团很大一部分业务在东南亚、非洲等地。

2000万平米的土地储备量，对于任何一家国内大型房企都显得意义重大，对蓝城来说更是如此。在这之前，蓝城开展代建业务5年，进入70多个城市，累计代建总面积3200万平方米。这意味着，中交入主之后，蓝城将达到规模翻番的效果。

绿城海外业务的方向已经比较清晰，在宋卫平看来，“绿城出海就是买地盖房子”，把当地产品、市场定位搞清楚，然后再雇佣一批当地人。宋卫平对于蓝城代建的信心十足，他认为“去东南亚，即便是到新加坡去，我们的房子也不会很差，也是有竞争力的。”

在产品定位方面，宋卫平就表示，“客户方面我们是面对当地的中产阶级。去东南亚一些国家，包括非洲国家，华人在当地都是比较富裕的阶层。在澳洲，华人也是比较富裕的。”

对于海外团队的构建，宋卫平对此颇为忧心，因为除了雇佣一批当地人之外，关键部门的岗位人才还是要依靠绿城输出。今年6月，宋卫平就坦言，“海外是一个有挑战的事情，我现在最担心的是我们的人不愿意离开，因为杭州企业都不愿意去外面。”

但宋卫平也表示，“最近几年知道谋生艰难了，出去的概率比以前高很多。现在我们的80后愿意，就没有问题了。有个别的50后、70后也愿意。”据了解，千禧新城的中方团队，就是来自蓝城在浙江的各级城市公司，其中包括工程、成本、综管和营销等岗位。此外，未来绿城物业也有可能在合适的时机选择进入雅加达。

不过，让宋卫平担心的还有对当地政策和市场的了解程度，“在那里我们的能力发挥有限，发达国家的营造体系、法规体系都很严密。”宋卫平曾表示。

整合“大代建”体系

绿城管理集团的成立，意味着中交开始为旗下海外项目的代建谋篇布局，从目前中交的动作来看，绿城管理集团有可能作为国内外代建的统一平台，这意味着未来中交的海外土储将更有可能由绿城管理集团来操刀。

在中交入主之后，绿城确立了“绿城服务、绿城房产、绿城代建”三大业务并举格局。代建成为三大主营业务之一，整合较为分散的代建平台成为当务之急，绿城管理集团于是应运而生。

“绿城为实现代建业务300亿元的战略目标，已经开始顶层设计，先搭建起了平台。”克而瑞研究中心分析师蔡建林认为，其大力发展代建业务，也为中交2000万平方米海外土储的开发指明了方向。值得一提的是，中交集团旗下土储合计达到1.7亿平方米。

整合大代建体系的第一步是收回分散的绿城代建平台。绿城管理集团则是对绿城鼎益和绿城时代重新整合的基础上成立的。早在2010年，绿城就成立了“绿城房产建设管理有限公司”，从事代建业务，去年“蓝绿分家”后，绿城建设变成蓝城建设。

少有人知的是，由于宋、曹二人在代建板块的发展理念不一致，自2012年开始，曹舟南、应国永等陆续单独组建了鼎益、时代等新兴代建平台。今年8月3日，绿城中国发布公告称，以6.25亿元收购绿城鼎益100%股权，以2.94亿元收购绿城时代92%股权。

据绿城方面统计，截至9月22日，绿城管理集团下属委托管理项目共计52个，总建筑面积达1700万平方米，预计可实现销售额1300亿元，代建费总收入约45亿元。

如今，新公司由绿城集团执行总经理曹舟南出任董事长。据记者了解，除了鼎益、时代，在山东、青岛、济南等地还有代建的平台公司，品牌较为分散，这些分散的品牌日后都有可能陆续被绿城收回。

下一步，或许就是整合蓝城代建平台。蓝城的代建业务更为庞大。截至2014年底，蓝城集团已签约代建项目170余个，总占地面积2000余万平米，总建筑面积4000余万平米，预计总可售金额1800多亿元。

在中交的战略版图中，蓝城代建应该并入绿城代建，成立庞大的绿城代建集团。在今年7月的绿城年中会议上，中交派驻绿城的执行总经理李永前就提到，要统合代建品牌，加快形成统一完整的绿城代建品牌。此次绿城新代建平台成立，还有蓝城归属没落定。

“中交当然是希望把蓝城纳入绿城的统一平台，不过，老板目前还是有顾虑的。”上述绿城人士透露。从目前的信息看，这部分资产的纳入并未谈拢。而曹舟南近期也透露，两大代建体系整合的具体细节还在磋商之中，他个人主张先分开运营一段时间。

据了解，绿城管理集团现在主要的业务是承接中交的土地储备，这部分土地体量巨大。而蓝城集团则是面向政府保障房代建，以及和其他房企合作项目代建。“如果合并，那么蓝城可能以后更多是去做养老和农业等板块了。”绿城人士表示。