环京房又涨了

曾慧娟

随着通州版限购令出台，与通州只有一河之隔的河北燕郊房价开启新一轮上涨，一些楼盘售价甚至达到2万元/平方米，香河楼市整体价格也在上涨，一个多月时间里部分项目均价涨了500元-1000元不等。尽管如此，购房者仍然踊跃，香河某楼盘月销超过300套房源，甚至出现了“一房难求”的场面。

9月，河北省住建厅、国土厅日前联合印发了《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》，从规划、土地、建设、监管等方面提出明确要求，力促北京周边地区房地产市场平稳健康发展。专家表示，燕郊房价的过快上涨形成了一个泡沫，支撑它的是一些传闻，在传闻得不到落地政策支持的情况下，泡沫终将破灭。

房价又涨了

“燕郊的房价都这么贵了。”地铁 6号线草房站，在“销使”介绍过燕郊在售楼盘的价格后，一位准备去燕郊看房的市民发出感慨。手中拿着各个楼盘资料的“销使”告诉记者，通州限购后，燕郊房价又涨了一轮，现在在售楼盘价格普遍在1.7万-1.8万元/平方米，最贵的房子卖到2.1万元/平方米。

9月29日，记者跟随看房班车来到了知名的燕郊“售楼一条街”。据汇福·悦榕湾销售人员介绍，项目二期开盘价格起价1.7万元/平方米，目前住宅价格约1.7万-1.9万元，最贵达2.1万元/平方米。据了解，5月该项目价格约1.2万元/平方米，8月通州限购政策出台后，项目二期开盘时涨价6000元/平方米。

事实上，燕郊多数楼盘报价均出现不同程度上涨，夏威夷蓝湾和天洋城4代等项目价格在1.7万元/平方米左右，房价相对较低的上上城理想新城项目也在1.7万元/平米左右。

去年年底，燕郊房价约8千元-1万元/平方米，而目前价格已涨至约1.7万元/平方米，不到一年时间，燕郊房价翻了将近一倍。

“北三县”中，香河较北京距离远些，交通配套也难以和燕郊相比，所以尽管位于京津之间，香河楼市在近些年来一直不温不火，普通楼盘均价在5000元-6000元，没有如燕郊般形成密集的聚集区域。6月份以来，香河等地的楼市也进入了亢奋状态。据择居网销售人员说：香河富力的房子第一个涨价，每平米从7700元涨到9100元。

在北京国贸和103国道香河段等地点，随处可见手持香河楼盘宣传单的销售在揽客。紧邻北京通州的香河安平镇聚集了绿地、万通、鸿坤、中信国安、兴达等多家开发商。鸿坤·罗纳河谷在该地属于高端项目，主要面向北京的购房者，销售介绍一期花园洋房已经售罄，二手房单价约1.2万元，二期高层单价7000元-8000元的价格虽然不低，却被抢购。位于京哈高速香河第一出口附近的荣盛白鹭岛项目6月销售超过300套房源，创近几年香河区域单月成交量新高，而且该区域成交量出现普遍上升。

中国指数研究院数据显示，2014年7月，香河商品住宅成交面积为10.54万平方米，销售价格约为5600元。今年上半年前四个月销售套数维持在千套左右，5月开始套数有所提升，6月成交面积达22万平方米，销售价格为5955元。

北京需求外溢

半年房价翻番，到底是什么原因导致燕郊楼市出现暴涨？业内人士认为，燕郊房价与通州有联动关系，通州城市副中心的定位，以及通州限购升级后，购房需求外溢；京秦高速、京平快轨等交通线路的建设，对燕郊房价上涨起到了推动作用。

“通州限购政策的强化、市场需求迅速外溢，给燕郊楼市带来了机会。从开发商的角度讲，当然不会错过这样的炒作机会，尤其是经历了去年一整年的市场低迷，当然要抓住这个放量的窗口期。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。燕郊楼市暴涨的背后也反映出价格炒作过度，市场需求的透支。

亚豪机构市场总监郭毅认为，通州相关政策对于燕郊并不是特别明确的利好，目前所谓利好大多是传闻。无论燕郊距离通州有多近，仍然绕不开人口过度集中的短板，与人口过度集中难以匹配的是燕郊教育配套、医疗配套的匮乏以及难以解决的交通瓶颈。

此外，有分析认为，北京房价居高不下，中低端商品房市场逐步萎缩，这给“环北京”楼市带来了机会。易居研究院研究总监严跃进说：“尤其是去年市场低迷时，‘环北京楼市受冲击明显，项目去化困难、库存积压严重，因此当销售窗口期到来时，开发商都会不遗余力去库存。”

泡沫终会破灭

虽然京津冀一体化和通州作为北京副中心是燕郊房价快速上涨的导火索，但业内人士认为，燕郊房价的暴涨背后是有部分楼盘存在捂盘惜售等情况。

“燕郊房价始终改变不了与通州的联动关系，泡沫终究会破灭。”郭毅表示，燕郊房价与区域发展现状并不吻合。

同样，张宏伟认为，燕郊目前过高的房价是不健康的，房价涨幅太大，已经透支了楼市需求承受能力。预计明年燕郊楼市会进入调整期，目前北京市场需求已经透支，明年北京势必也会调整。届时燕郊楼市会出现大幅降价现象。

另外，从库存角度看，有机构数据显示，截至8月底，燕郊年内新增供应住宅套数高达11516套，这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。北京2015年以来的商品房住宅供应量只有22655套，仅燕郊一地2015年供应量就相当于全北京的一半。未来，燕郊楼市将面临库存高企的局面。

事实上，为防止北京周边地区炒作房价，9月份，河北省住建厅、国土厅联合印发了《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），严厉打击北京周边房地产企业“囤地炒地”。其中，对问题房地产企业实施约谈制度，查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。

此次河北省发布的《通知》旨在把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。若燕郊始终未能找准自身定位，不能实现同步发展，就无法真正实现一体化，只能继续做“睡城”。