关于挖掘内需盘活存量，通过“房屋置换模式” 推动我国房地产业持续健康发展的提案

武献华

2014年7月18日，由住建部政策研究中心总结和推出的“以房屋置换为牵动，运用互联网技术搭建的房屋公共交易平台”的房屋置换大连模式，是建立在目前非规范分散的房产交易市场基础上，结合大连智慧城市的发展规划，建立的互联网智能房产交易市场。2013年10月获工信部颁发的“中国中小企业优秀创新成果企业”奖。房屋置换大连模式已成为中国房地产市场交易商业模式的首创。在未来的推广实现过程中，将能够有效的支持各地政府挖掘内需，盘活存量，推动房地产业持续健康发展。

一、目前我国房地产市场的形势分析

房地产业是拉动我国经济增长的主要动力和政府财政收入的主要来源。据测算，近年来的经济增长中房地产业的贡献率达到了20%，政府财政收入中与房地产业相关的税费收入约占40%-50%，由房地产业直接和间接增加的就业超过了300万人。但随着经济形势变化和国家政策调整，房地产企业的经营出现困难，相当一部分改善性住房需求和刚性需求得不到满足。

据国家统计局相关数据显示，自2006-2013年全国商品住宅房屋施工面积和竣工面积均保持了相对稳定的增长态势；2006-2014年全国商品住宅销售面积增长速度平稳，但是全国商品住宅房屋库存面积增长却急剧增加。

据国家统计局相关数据显示，全国住宅商品房平均销售价格2014年已涨至5，932元/平；但对比2006年-2014年全国城镇居民人均可支配收入和家庭人均居住消费支出，始终无法满足楼市价格上涨；中低收入家庭更加无法实现改善居住条件的基本居住需求。

目前中国的城市住房已过剩20%，甚至有些二、三线城市的情况还更加严重。我国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将逐步进入平稳理性增长的新常态。以辽宁省为例，在人口逐渐减少的情况下，预计2015和2016年销售规模的年增速将不会超过5%。现在市场上的需求主要是“刚性需求”为主，以后会向“刚性需求”加“改善性需求”过渡。跟据统计和调查数据显示，在全国2.08亿户自有住房家庭中，有近85.39%的城镇家庭改善居住条件的需求是以旧房换新房；全国农村家庭中有近0.94亿户农民工家庭需要进城居住，同时处理农村住房。因此中国城乡有着巨大的房屋置换需求。借助房屋置换模式来推动房地产业持续健康发展，就具有重要的意义。

二、推广“房屋置换模式”的必要性

1.首先，通过房屋置换可以挖掘内需，盘活存量，拉动全国经济持续增长。

住房是一种特殊的耐用消费品。随着人民生活水平的提高以及就业、家庭结构、年龄增大等因素，人们迫切希望改善自己的居住条件，但这一需求又受到包括房屋交易成本在内的整体价值超高制约，不能及时更换所居住的房屋，导致消费需求得不到满足。而“房屋置换模式”低成本地满足了人们诸多个性化的自住型消费需求，高效能地顺应了“梯级消费”和“循环消费”的消费演进规律，使潜在的巨大消费需求能够被挖掘出来。

2.其次，通过“房屋置换模式”可以惠及民生，促进交易，并增加政府的税收。

人民群众在满足改善居住条件的过程中，遇到了巨大的交易成本的阻碍，这种交易成本包括搜集信息，处理信息，办理各种繁杂的手续，分析并防范潜在的风险，签订合约并保证合约的执行等.，而“易居宝”平台置换模式，最终形成交易流程的完整闭环，有效规避资金风险，使线上与线下交易相结合，将会极大方便居民的房屋置换交易。有效推动房地产市场的发展。

以大连为例，据测算大连房屋置换的市场交易量可从目前的17亿元，保守估计也可达到210亿元。若能把东北三省和内蒙古东部地区乃至全国的房屋置换市场都做起来，预计每年市场交易量可上万亿，实现税收近千亿，

3.最后，推广“房屋置换模式”可以促进新业态的形成和发展，培育全国新的经济增长点。

推广“房屋置换模式”，实质上是建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性的作用，使传统的房地产业和现代的互联网技术相融合。以房屋置换为牵动，运用互联网技术搭建的集买房、卖房和房屋置换为一体的房屋公共交易平台。可以有效打破中介公司之间、开发商之间以及二手房和商品房市场之间的房源壁垒，从而为购房者提供更多的选择，能够充分发挥市场的价格发现功能；是通过严把平台的“入口关”，确保所有录入平台的房源信息真实、有效和唯一，确保平台的公开、公正和公平，从而为有效维护广大消费者权益奠定坚实的基础；通过引入互联网技术和管理模式创新，对房屋置换提供有力的金融支持。

有效防范风险三大亮点：一是交易商的信用联盟机制，规范置换信用，分散置换风险；二是资金三方托管，联盟委托、平台管理、银行托管；三是政府购买服务，做到市场定价，政府监管。

为建立全国房屋置换交易总部奠定了坚实的基础。该平台建成运营以后，随着交易量的增加和全国的覆盖，交易过程中产生的资金沉淀量将以百亿、千亿计算。这个实例表明，房屋置换是推进电子商务和智能化信息平台建设的重要载体，这类新业态的形成和发展，将有可能成为全国经济的一个新的增长点。

三、需要政府解决的问题

房屋置换是一件利国利民的好事。尤其是为摆脱当前房地产市场交易量严重下滑的不利局面，各地纷纷根据国家对房地产市场进行“分类调控”的要求，积极调整政策、出台相应的举措。我们请求国家有关部门按照住建部政策研究中心的建议，立项支持大连建立全国性的房屋置换交易总部和电子商务交易平台，以市场为纽带，扎实有序地将“大连模式”复制到全国。

1.采取房屋置换措施，把置换下来的老旧和小户型存量房源，转为公租房和安置房。

2.实行网上房屋交易信息的查询和审批。

3.给予房屋置换“差额征税”或者“先征后返”的政策支持。

4.对公共服务平台建设给予相应的财力支持。