浅谈建筑房地产工程项目管理策略

吴志勋

（广西恒大企业集团有限公司 广西 南宁 530000）

浅谈建筑房地产工程项目管理策略

吴志勋

（广西恒大企业集团有限公司 广西 南宁 530000）

随着我国社会经济不断的发展，在房地产工程项目上的建设也不断进步。如今，不管是在建设速度还是建设规模上，我国房地产项目都取得了非常大的成就。本文将深入探讨新背景下建筑房地产项目管理内容，以及如何进行管理优化。

建筑；房地产；管理；工程项目

随着我国国民经济迅速的发展，我国国民的消费能力也开始升级，从以往的衣食消费热潮进入现在的住行消费热潮。再加上现在媒体行业的大力宣传，房地产行业也因此迅速发展起来，从目前的形式上看，在不久的将来，房地产必将会成为拉动我国国民经济最重要的增长点。房地产作为一个有高回报、高风险的产业，选择合适的管理模式才能使房地产工程项目的开发达到预期的效果。

1　房地产项目管理概述

房地产项目管理是属于C-PMBOK知识范畴以及知识特点，在知识模块中，包括收尾销售阶段、建设实践阶段、开发阶段以及概念阶段。房地产项目在进行管理时可以采用以下相对应的模式：公司制、部门制、事业部制、专业管理公司制。公司制，公司与投资商相联合进行应用，只能是岗位以及相关部门以此配置出操作权限；部门制，可以应用于公司内部，每个职能部门都能配置其操作权限，以此来实现业务职能；事业部制，每一个事业部都要建立数据账，但是不能有相同的出现，要从公司的各个角度对各事业部之间人力资源、资金等的平衡进行慎重考虑；专业管理公司制，要让投资商作为核心点，物业公司、销售公司以及建筑公司共同进行协助。

在房地产工程项目管理中，一般都包括三个方面：施工管理、规划管理以及开发管理。其中，施工管理是指对其建设施工的过程进行严格的管理。在整个房地产的建设工程中，房地产项目建设作为企业开发中非常重要的一个环节。房地产开发企业如果向健康、长久、持续的发展，就一定要重视在项目建设中这个生命周期的管理问题，以此对产品品质进行保证，时时刻刻都要注意自身声誉的维护。规划管理是指对于规划设计过程中的管理，一般来说，对于建筑楼盘的规划设计房地产开发企业会将其委托给相关设计单位完成，这样就有必要要对规划设计中的目标、进度以及成本进行管理和控制。

2　如何进行管理的优化

房地产工程项目的管理对于房地产发展来说意义是非常重大的，它直接决定了建筑过程中的效率。下面我们来探讨一下如何进行优化管理和最大效率的加大管理的作用：

2.1协调管理策略

房地产开发中施工与建筑设计的分离对双方专业化水平提高有很大的帮助，不过施工与设施的分离也会出现很多问题。如，如果设计者对施工工艺不太了解，就会使设计方案在施工中变得十分困难，对项目建设的进度与成本有很大的影响；再或者，如果施工人员没有非常丰富的经验，对于建筑设计的了解也不够多，那就会做不到“按图施工”，达不到预期目标。要想解决这种类型的问题，那就要应用可施工性分析。在现今，可施工性分析作为现在最常用的管理方法，它主要是将施工的经验与知识最好的在项目采购、设计、现场操作以及策划中应用，以此达到项目总体的目标。在房地产开发过程中，工程师和建筑师都要以开发商的要求为首要进行设计，要设计出最易施工、最经济以及最满足于目标的方案；其项目的管理人员要根据此方案，对使用时间、设备调度、材料以及人力进行考虑；承包商以及施工管理人员要根据其施工经验对方案中最适当的工法与材料进行采用，在规划设计时对工程师及建筑师提建议，在很大程度上会对设计方案产生一定的影响，同时也会增强施工中的困难。一方面来说，要想相关人员能充分发挥经验和知识，就要在项目实施过程中进行系统全面的研究。设计研究与可施工性研究成为了项目总体规划中的一部分内容。而另一个方面，通过总结与计划，要将其研究过程中的教训和经验很好的进行升华与记录，将在业务流程中无次序的知识实行系统管理，使其能成为“可利用再生资源”，以此来实现再利用与知识共享。

2.2人员素质管理

非常完善的项目管理可以使房地产公司对项目建设的质量有所保障。对比其它的工业产品，建筑产品更容易出现问题。工业产品基本都是由流水线生产，出现质量问题的情况比较少，一般来说，同批次的产品质量也比较稳定。而建筑产品的质量被影响的因素非常多，比如环境、施工方法、机械、材料以及人员都会对建筑产品的质量产生影响。除此之外，由于项目建设管理设计的学科很多，比如管理学、造价、给排水、电气、暖通、结构以及建筑等等，与监理等合作方需要在供水供电等社会关系中有很好的协调处理能力，需要有对于新型施工、新型建材工艺的应用、接受、学习的能力。房地产企业正慢慢的从资金密集型向人才密集型加资金密集型发展。由此可见，在房地产企业中，其项目范畴与项目管理都要比监理、施工等这些企业涉及的内容更加广泛，而且要考虑的问题就更复杂更深入，因此，对于项目管理团队建设一定要保证素质，这能直接决定项目管理的成败。

2.3控制造价

项目在开发设计的阶段中，技术与经济完美的结合可以使其有非常好的经济效果。一个很好的方案可以确定工程造价的合理。但是在实施的阶段中，需要考虑非常多的细节问题，其中设计工作就是首要的。要在保证质量与进度的基础上进行考虑，一个优秀的设计不仅仅是要考虑节约投资成本，也要很好的监督和审查施工中所有水暖电的施工质量和矛盾。对于限额设计，一定要制订非常合理的设计标准，要应用新的材料工艺以及技术，以此来优化在工程设计中的技术经济指标，能有效的提高整体综合的效益。要对投资的实际情况具体的结合，还要通过对设计方案中经济指标的比较，充分利用机制工程的方法，使建筑材料、造价经济、结构方案、单元组成、平面布置以及工程规划都能合理的选择，与设计院积极的配合来做好限额设计工作。要非常认真的把施工图的预算做好，不能留下任何缺口，在项目管理的过程中，总经理领导下，作为工程部就一定要对施工单位以及监理单位加强管理，在对安全生产以及质量保证的前提下，能非常全面的完成施工的任务，以此能确保正式开业。

2.4交付过后的管理

房屋在进行交付后，应该要对于项目建设过程进行很好的回顾，对于建设中的教训及经验进行分析与总结，在下一项目的管理中就能做到更加的完善。其中的内容有总包单位的管理、施工水平，不过不管是自己公司物业管理部门，还是其它物业管理公司，在项目施工与设计中也要尽量对日后的维护、维修进行考虑，尽量选择节能产品，以此来减少日后运行中的费用，便于日后进行安全防卫工作。一个优秀的物业管理可以使楼盘提高整体品质，以此来延长房屋使用的寿命。与此同时还可以使开发公司扩大自身的影响力，以此来提高知名度。要提高企业效益以及自己的信誉，才能有很好的发展，在现今激烈的房地产市场的竞争中才能站稳脚跟。

表1　2009～2014某市房地产销售面积增长表

由表1可见，2009～2014某市的房地产销售面积一直都处于一个持续增长的状态。国民经济的提高，人们对于房产也越来越热衷，销售面积增长的同时也更要做好工程项目管理的优化，对于房屋质量的把握也要更加认真精细。只有这样才能在提高销售额的同时提高房地产的质量。

3　结束语

在建筑房地场项目工程的管理中，包涵的内容非常的广泛，不管是从施工还是到设计，或者是交付，在其中最重要的问题还是要对房地产企业人员的素质进行加强管理，在建筑理念上要做到以人为本，只有能从人的基础出发，才能在其工程建设中把握好造价以及质量的管理，使房地产管理能走上一个更高的台阶。

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[2]张鹏飞.我国房地产工程项目管理体系的发展方向研究[J].经营管理者，2012（10）：192+28.

[3]张丽雅.浅谈房地产工程项目经济管理创新[J].现代营销（下旬刊），2014（10）：29～30.

TU71

A

1673-0038（2015）34-0197-02

2015-6-30

吴志勋（1983-），男，本科，主要从事房地产建筑工程工作。