旅游地产与新型城镇化的融合促进机制研究

曹飞

摘 要？演旅游地产看似地产，其本质却是旅游业引导下旅游业与房地产业的较为深度的产业间融合，与传统的房地产开发有着本质不同；新型城镇化的核心特征是以人为本，这意味着新型城镇化放弃了以地以房为本和以建为本的传统城镇化。鉴于旅游地产产业融合的特性，其在新型城镇化战略推进过程中有着特殊的作用，文章分析了地产引导的旅游地产投资特点和旅游引导的旅游地产投资特点，并就旅游地产和城镇化耦合协同推进发展提出了相关的政策建议。

关键词？演城镇化；旅游地产；融合

[中图分类号]F299.2 [文献标识码] A [文章编号]1673-0461（2015）10-0061-04

一、传统城镇化与新型城镇化的本质及特点

实施新型城镇化战略是我国现代化建设的大战略，中央城镇化工作会议提出了推进农业转移人口市民化、提高城镇建设用地利用效率等6个任务。城镇化的推进可以说有两种主要的方式，传统的城镇化模式就是城市用地规模的扩大，地方政府不断通过征地等方式扩大城市投资建设，城市化的直接表征形式就是城市规模的不断扩大和用地规模的不断扩大。总特征上来讲，传统城市化的特征主要表现为：第一，以物为本，对土地资本价值的追逐和土地利用效率的低下并存。一方面，地方政府之间利用国有土地进行招商引资竞争，压低工业用地价格，吸引企业落地生根[1]，这种背景下全国开发区土地利用面积扩展迅猛，虽然经过几轮宏观调控，但总体来说工业地价偏离其价值，利用效率很低。这也表现在地方政府在基建项目和楼堂馆所建设上对土地资源的浪费。另一方面，地方政府垄断着土地使用权出让市场，相对工业用地来说，住宅和商业地租大幅攀升，从而使得商品房价高居不下，不论对于转移进城的农民工还是城市低收入居民，称为真正的市民的成本都太高。地方政府则利用巨大的土地财政收入进行大拆大建的物质的城镇化。第二，以物为本的城镇化，必然意味着忽略了以人文本。一方面，现有城市化率统计中相当一部分比例的城镇人口并没有实现真正的城镇化，只有极少数的农民工能顺利在经济上融入城市，在社会文化上融入城市则需要更长时间。更多的非户籍城市人口不能或仅能部分的享受城市公共服务，这部分人口是典型的“伪城镇化”。另一方面，政治集权纵向府际关系下的政绩考核制度使得政府将过多的公共财政资金投入到基础设施当中，但与城乡居民福利高度相关的医疗资源、教育资源、养老资源的投入由于在短期内难以出现明显的改进，地方政府往往将其作为政绩的累赘，这就表现在政府重视土地上的物质建设，而轻视对人的精神关怀和物质关怀。第三，传统城镇化与工业化和农村现代化脱节很大，“三化”呈现严重的非协同发展。一方面产业聚集度不高，城市户籍人口和享受城市福利的人口比重不能覆盖城镇人口，造成了城镇化落后与工业化，也造成了产业效率低下，产业竞争力不高。另一方面重视城市建设尤其是重视大城市建设造成中小城镇的产业吸纳人口能力不足，土地利用效率低下，由于农村建设、农村劳动力转移和农业现代化均不能独立于城镇化，因此“三农”问题依然严峻。第四，要素的单向流动性。表现在地方政府对农村土地强制征收单向性，农村劳动力能向城镇流动但城镇人口不能向农村流动，资金、信息等要素也基本呈现出单向流动性，渐进式的改革需要时间，但这本身不是市场经济的应有之义。总的来说，传统的城镇化呈现出典型的政府主导型城市化特征，忽略了市场机制和社会治理在城镇化过程中的基础作用和重要作用，这种城镇化的结果是城市建设物质化、农村建设落后化，产业集聚度低，大中城市公共服务质量高但吸纳人口能力弱，中小城镇人口城镇化成本低但却没有产业聚集效应无法吸纳过多农村劳动力，也就是城市病和农村病并存、二三产业竞争力和农业产业竞争力均低，农村劳动力融入城市成本高，城镇居民饱受城市病之苦。

新型城镇化的核心特征是以人为本，这是区别以物为本的传统城镇化的关键所在，以人为本不能机械地理解为农村劳动力实现真正城镇化的过程，也表征城镇居民在不同城镇间流动的过程，当然也意味着城市劳动力向城乡一体化后的农村流动的“逆城镇化”过程，虽然这是个长期的阶段，但理解城镇化，显然要从更宽的角度来分析。总体特征上，新型城镇化应体现出以下特征：第一，新型城镇化重视城镇化，其也蕴含了城乡一体化而非城乡一样化，城乡部分一体化而非城乡全部一体化。一方面农业生产方式和农耕文明与城市文明有着较大的区别，因此农村劳动力城镇化的过程中农村建设绝不能遵循城镇建设的模式，如果农村建设城镇化、消灭农民农业，那将是对农业现代化和城镇化、工业化的极大破坏，农村建设必须要遵循低碳、环保、有机、循环的模式。另一方面，城乡一体化并非意味全部一体化，而是部分一体化，比如教育二元、医疗养老二元应该逐步消除，而基层治理等则予以保护起来。对于中小城镇的建设，同样不能遵循大城市的模式，不同城市之间，也不能遵循千篇一律的城镇化模式。它们都要进行公共服务的均等化，这样才能引导农村劳动力和城镇居民在城镇之间、城乡之间合理流动与分布，同时消除城市病与农村病。第二，新型城镇化意味着市场机制要在城镇化、工业化、农业现代化过程中发挥基础作用[2]，也意味着社会治理将发挥重要作用。单一的政府有形之手直接导致资源配置效率低下，长远的看导致了“三化”的非协同发展，政府的有形之手应该在市场失灵和社会失灵的地方介入，而不是对城乡人口流动限制，对资本在城市间的流动的干预、对自治主体、行业协会的过多干预。也就是说政府应该从要素资源配置的角色转移到纠正市场失灵和社会失灵的角色上来。第三，要素配置的非协同到要素配置的协同。传统城镇化低效率的一个关键因素就是要素配置之间的非协同，即土地要素的控制权经过中央政府的计划分配，由地方政府垄断支配，政府通过土地、税收、行政级别等相关政策间接干预资本流动，资本流动和土地资本形成低效率的产业聚集，劳动力在二元户籍的人口管理制度下自由流动，这就表现在土地资源配置的行政化、劳动力流动市场化和非社会化，资本流动的半市场化。由此可见，行政权力不当干预和土地制度、人口制度、政绩考核制度的改革将是新型城镇化推进的重中之重。第四，政策导向是农村劳动力融入城市，这种融入，不仅体现在经济上能从二三产业中获取收益，而且体现在社会文化生活上逐渐融入城市生活，因此要求产业集聚与城镇化协同推进，保障农村劳动力的收入来源。同时地方政府要从重视物质的城镇化中解脱出来，将更多的财力逐步转移到民生建设而非利用效率低下的城镇物质建设上来。endprint

二、不同开发模式的旅游地产促进城镇化的特点

新型城镇化的核心在于人的城镇化，虽然强调了人的城镇化为核心，但城镇化建设中不可避免的仍然要进行大规模的投资，除了工商业投资和基础设施投资、农业投资，最直观的表现要满足城镇居民和农村转移人口需求的房地产开发投资，旅游地产则是诸多的地产产品中的一类。旅游产品集合了吃、住、行、游、购、娱等诸多活动，旅游产品分布在城市、城郊、农村的诸多区域，结合丰富的特殊的旅游资源（自然的或人文的或其他的）而投资建设的地产项目，从区域上来讲，其分布在城市、城郊和农村有旅游休闲观光价值的地方，因此旅游地产的良性开发投资可以促进新型城镇化战略的顺利推进。相对于传统的住宅地产、商业地产和工业地产及其他产业地产，旅游地产有其特殊性：一般来说其融合了观光休闲、旅游度假、购物居住等一体的养老类、旅游休闲观光类、居住类、文化类或商业类地产[3]，而非传统单一功能的产业地产，更本质的意义在于其应该是旅游产业和房地产业的无缝结合的产物，而不仅仅是以旅游为主或以地产为主，两者应该尽可能的相互交融相互促进，这也正是新型城镇化要求的应有之义，而不是破坏旅游资源的房地产投资或配套不全的旅游景观设施。

（一）旅游引导的旅游地产开发促进城镇化发展的特点

新型城镇化强调城乡统筹和以人为本，这其中又包含了环境友好、生态优美、产城互动、资源利用高效集约等内涵要素，合理运用旅游业推进新型城镇化战略，有着重要的特殊的优势和意义：第一，新型城镇化要求城市按照产业规模进行人口聚集，按产业结构进行人口聚集，而不是各城市产业结构雷同重复，打破传统的人口向大中城市集中；同时，传统城镇化模式中各城市之间开发建设千篇一律毫无个性，新型城镇化要求根据城市自身特点和资源禀赋建立低碳型城市、生态型城市，抑或是工业城市或旅游城市、农区集聚城市、商贸城市、交通枢纽城市等不同特色的城市，因此旅游资源禀赋不突出的城市绝不能刻意打造旅游城市，而旅游资源禀赋优越的城市也不能盲目模仿其他城市打造毫无个性的城市，这类城市完全可以通过旅游资源的开发引导旅游地产开发，充分挖掘旅游资源，彰显城市个性，提升城市魅力。第二，新型城镇化要求城市功能完善，以旅游资源引导的地产开发，对完善城市功能有着重要的作用。具有完善城市功能的城市可以提供较为完善的城市服务，旅游地产开发后，客观上要求政府或者企业对相关的旅游地产进行基础设施配套和相关生产生活设施的配套，否则旅游地产就不可能成为旅游地产，因此旅游地产的发展对提升城市全面服务功能和服务水平，优化城市环境和提升城市品质有重要作用。同时，旅游产业所具有的资源节约、低碳排放、绿色友好的特征也可以引领政府和城市居民的环保生态意识，促进生态、宜游、低碳、宜居、健康、宜业、绿色可持续的城市建设，旅游资源的适度开发也使得传统的乡土和老城文化得以保护，与现代的城市文明高度耦合发展。第三，旅游地产的开发建设引导的相关产业的跟进投资，增加城市的聚集能力，提升城市经济活力，新型城镇化也要求产城互动，转变产业发展方式，追求产业的集约高效低碳发展，因此旅游产业引导的旅游地产业必将和其他相关产业如交通运输业、零售业、文化产业等加深融合趋势，旅游业和旅游地产将使得各种生产要素通过各种产业相互渗透，引导产业融合发展，从而最终提升城市的聚集水平，这正体现了旅游业和旅游地产长产业链条、拉动经济增长能力强的特征，也顺应了城乡居民消费升级的总体趋势[4]。第四，新型城镇化强调城乡统筹和以人为本，在具有旅游资源的中小城镇开发旅游地产和旅游资源，有助于提供便利多样的城市居民旅游休闲平台，满足城市居民的高质量高品质周末休闲需求，但前提同样是结合小城镇的旅游资源禀赋进行地产资源开发和旅游资源开发，而不是不结合实际的遍地开花的旅游地产开发[5]，也不是因旅游资源的开发而使得地域特色和民族特色消减甚至消失的开发[6]。因地制宜的适度的旅游地产和旅游资源的开发也有助于相关农业从业人员收入的提高，有助于缩小城乡差距，同时也适当的提高农村土地效率，实现农业资源与旅游资源的融合，促进农村人员的就地城镇化。

（二）地产引导旅游地产开发促进城镇化发展的特点

而以地产引导的旅游地产开发对新型城镇化战略的推进有着明显的弊端：第一，以地产开发引导的旅游地产开发是以传统的房地产业开发模式为出发点，因此其核心是房地产而不是旅游，房地产业的核心资源是土地，因此这种开发建设模式下，旅游地产的开发往往沦为地产开发而不是旅游地产开发，旅游不再作为核心资源引导地产开发，因此极易造成房地产企业打着开发旅游资源的旗号盲目圈地占地进行传统的地产开发，不仅破坏了旅游资源，对房地产业本身也是一种冲击，更不符合新型城镇化的要求。第二，旅游地产与旅游业与本身以及与相关产业融合的问题。旅游地产本身要具有使用价值，然后才具有投资价值，因此以地产引导开发的旅游地产建设往往不具备相适应的配套设施，比如单一的海滨别墅的开发，由于缺乏良好的生活生产设施，这些旅游地产使用率极低，在大部分时间成为鬼楼，毫无疑问，这与新型城镇化的初衷直接相悖。此外，即使是具备旅游资源禀赋的地区，旅游地产和旅游资源的开发也要顺应相关产业的发展，产业集聚是城市化发展的结果，而同时城市化本身也要依靠产业聚集，因此泛旅游产业群和其他产业群的共同发展后才更适合发展旅游地产。第三，以地产开发引导的旅游地产建设本身不利于新型城镇化的推进，新型城镇化要求将农村人口有序转移到不同规模级别的城市当中，不论是何种规模级别的城市进行城镇化，客观上都要求土地的集约利用和人口的顺利城市化，地产开发引导的旅游地产建设以土地开发增值为第一要义而不是以综合土地价值提升为目的，除了上文中提到的土地资源浪费外，也不利于相关产业的积聚，更关键的是对就地城镇化的农业产业从业人员没有推动作用，能推进健康的城镇化战略的旅游地产开发模式必将是地产开发反哺旅游业开发，同时旅游项目及相关产业的发展也成功地带动地产开发的成功，也能将相关的农村人口就地高效城镇化。第四，旅游业是一种集吃、住、行、游、购、娱为一体的一种复合型产业，旅游业体现的一种动态产业；而地产业是一种土地开发升值为盈利模式的一种产业，土地是一种不动产，因此地产业体现出来的是一种不动产业，所以旅游地产的开发体现出动静产业结合的特征，以地产开发引导的旅游地产建设本身具有一定的矛盾性，旅游业和房地产业动静结合的主要产品如分时度假产品在不动产业中的比例相对较小，而更广义的旅游地产产品种类未来将是旅游产品的重要一种。因此，简单意义上仅旅游地产的开发对城镇化的推进可能没有想象中的那么大，广义旅游地产开发的相关整个产业链条的构建对推进新型城镇化的意义更大。endprint

三、新型城镇化推进与旅游地产发展相互融合促进的政策建议

旅游地产的开发建设和新型城镇化的推进之间存在着协同或非协同的发展，以旅游为导向还是以地产为导向进行的旅游地产开发模式完全不同，很明显以旅游理念为导向的旅游地产开发差异化推进新型城镇化发展，以地产开发理念为导向的旅游地产开发将重走传统城市化的老路径。或者说前者重蹈覆辙的以物为本，后者是因地制宜的以人为本。

从推进新型城镇化和合理开发旅游地产协同发展的角度来看，应坚持以下原则和方法，第一，有效挖掘城镇内部及周边乡村地区人文或地理旅游资源，以旅游业引导旅游地产开发。地方政府要从盲目的以廉价土地资源为代价的工业招商引资活动恶性竞争中脱离出来，更加因地制宜地促进本地二三产业的发展以带动城镇化的发展，这其中尤要结合本地特色建立以旅游业引导旅游地产推进城镇化的模式。第二，新型城镇化背景下的旅游地产开发中的四种开发形式：土地一级开发、公共设施建设，旅游休闲项目建设和旅游房地产开发，其中一级开发为基础，公共配套是关键，要大力投入适合旅游产业发展的基础设施建设和房地产开发投资，尤其是那些独具特色的旅游资源，前期以地产反哺基础设施投资和旅游开发，后期则以旅游项目反哺旅游地产的开发，最终实现旅游和地产的双赢[7-8]。加快旅游资源和旅游地产的物业管理系统、融资管理、市场营销系统的建设。第三，以旅游地产为导向的城镇化建设倡导低碳排放的工业化模式，因此要大力推进与旅游地产开发配套的现代旅游业和现代服务业、文化创意产业的发展，这样的经济结构更有利于实现居民福利的增加。政府要积极创新机制体制，在具有旅游资源的地区适度的开发利用资源，促使旅游地产开发和相关的配套产业成为当地的支柱产业，引导当地农业人口就地高质量的城镇化。第四，按区位和资源禀赋的不同合理地配置土地资源以促进旅游城镇化，旅游地产开发中休闲项目建设是根本，而旅游地产的开发是推进城镇化的核心，这种核心产品可以以城市和农村为据点展开，比如城市中的休闲商业地产开发、城乡结合部和农村的第二休闲居住地产开发[9]、第三度假休闲居住地产开发、养老地产开发、酒店地产开发、庄园地产开发和新农村旅游地产综合开发等。

[参考文献]

[1] 蔡继明. 我国人口城市化与空间城市化非协调发展及成因[J].经济学动态，2013（6）.

[2] 周诚君.加快推进新型城镇化：对若干重大体制改革问题的认识与政策建议[J].中国社会科学，2013（7）.

[3] 董欣，张沛， 段禄峰.西安大都市与旅游地产发展互动模式研究[J].人文地理，2011（1）.

[4] 高楠，马耀峰，李天顺，等.基于耦合模型的旅游产业与城市化协调发展研究——以西安市为例[J].旅游学刊，2014（1）.

[5] 李亚娟，陈田，王婧，等.大城市边缘区乡村旅游地旅游城市化进程研究——以北京市为例[J].中国人口·资源与环境， 2013（4）.

[6] 王录仓，李巍. 旅游影响下的城镇空间转向[J].旅游学刊，2013（12）.

[7] 郝美田. 深圳华侨城主题公园发展模式及创新路径[J].经济地理，2011（11）.

[8] 马晓龙，金远亮.城市土地利用变化与旅游发展的作用机制研究[J].旅游学刊，2014（4）.

[9] 张振鹏. 充分发挥城郊旅游产业对新型城镇化的带动作用[J].经济纵横，2014（2）.

A Study on the Promoting and Merging Mechanism

for the Tourism Real Estate and the New Urbanization

Cao Fei

（Project Management and Real Estate Institute， Henan University of Economics and Law， Zhengzhou 450046， China）

Abstract： The essence of tourism real estate could be defined as an inter-industrial product between tourism industry and real estate industry. The prosperity of the tourism real estate is guided by the development of the tourism industry and presenting a merging phenomenon of the two industries. From this perspective， it's fundamentally different from the traditional real estate industry. One the other hand， the human-oriented feature of the new urbanization indicates that the traditional house-oriented and construction-oriented urbanization has been abandoned. Considering the industry-merging feature of the tourism real estate and its peculiar role in the strategic promoting process of the new urbanization， the article respectively analyzed the features and characteristics of tourism real estate investment guided by real estate industry and tourism industry. It also proposed some relevant policy recommendations to promote tourism real estate and urbanization achieve integrating coordination.

Key words： urbanization；real estate tourism；merging

（责任编辑：张积慧）endprint