房地产管理创新的实践及思考

卓一光

【摘要】随着人们生活水平逐渐提升，人们对住房的需求越来越大，房地产行业动态的变化直接影响到人们的日常生活，因此国家为了加强对社会经济的宏观调控，就必然要对房地产实行创新管理。本文主要通过对房地产市场的分析及创新管理含义的解剖，进而提出房地产创新管理的建议。

【关键词】房地产；管理；创新

前言

随着市场经济的不断发展，在科学技术及信息技术的推动下，全球步入了信息化时代发展的领域。房地产行业作为我国经济发展的重要分支，既面临着挑战同时也伴随着发展的机遇。通过分析当前经济与科技发展的形势，对房地产行业管理进行改革和创新势在必行，这不但会影响到房地产行业未来的发展，而且与我国社会经济的发展密不可分。作为市场经济下的中国房地产还处于发展的初期阶段，在发展过程中还存在着很多不成熟的因素，因此需要国家进行宏观调控，逐渐改变传统的管理模式，使房地产管理与市场经济的发展相一致。

1分析我国房地产市场发展的历史阶段

1.1摸索阶段

在改革开放的推动下，我国逐渐进入了社会主义市场经济，很多理论工作逐渐进行改进与完善，其中涉及到土地产权及居民住房问题等。从时间方面进行分析，应该是从1979至1991年属于我国房地产发展的开创摸索阶段，因为这个时期，我国开始实行公租房出售试点、提租补贴试点及全面起步三个政策，这就标志着我国房地产行业开始崛起。在这段期间内，我国不但对住房制度进行了改革，同时也对土地制度进行了创新，使我国房地产逐渐迈向了商品经济发展的道路，据不完全统计得知，在1988年我国对房地产投入资金大约207亿元，逐渐完成了对商品房的综合开发，然而从整体规模来讲，仍然比较小。

1.2调节与炒作阶段

房地产行业发展到90年代前期时，很多地方房地产发展产生了过热的现象，这主要是由于很多开发商进行非常规的宣传模式，下大力度进行炒作，造成房地产行业发展的步伐太快，这时候，我国政府为了能够保障房地产行业良性发展，对房地产行业实行了宏观调控，由1993年的102%调整到1994年的17.9%，通过调查数据表面，政府的宏观调控起到了很大程度上的作用。

1.3缓和阶段

随着社会的不断发展，从1998年至2003年，这时候我国房地产开发投资增长率达到国民经济增长的2-3倍，除此之外，我国居民平均收入也高于了房价的增长速度，这表明我国房地产行业发展基本处于相对平稳的阶段。

1.4政府宏观调控阶段

从2003年开始一直到现在，我国房价逐渐开始提升，房地产行业进入了第二次过热阶段，很多地区房价增长率远远超过了居民的平均收入。近几年，我国政府一直在探索控制房价的新途径，比如在2007年我国政府对房贷利率进行了5次调整，与此同时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会携手制定了《关于加强商业性住房地产信贷管理的通知》等政策，通过这些政策目的在于改进住房供应的结构，提高有关房地产的信贷管理，从而达到控制房价的效果。

2房地产实行创新管理的必要性

2.1有利于企业可持续发展

随着社会经济的不断发展，市场竞争也越演激烈，面对如此大的竞争压力，企业要想在市场中站稳脚步，不被其它企业所兼并，就必须重视企业的管理。一家具有科学性、健全性管理的现代化企业，能够在一定程度上抵抗各种不利因素所带来的恶果，能够使企业适应社会发展的潮流，保持健康可持续的发展状态。

2.2实行创新管理是房地产企业保持稳步发展的关键因素

我国房地产经过了许多年的发展，各个方面有了一定的完善，但仍面临很大的挑战。第一，房地产交易活动逐渐向市场化、多元化发展，这就对房地产行业创新管理提出了更高的要求；第二，由于外部环境巨大的动荡直接对房地产行业造成严重的影响；第三，不论是居民生活还是社会经济的发展，对房地产的需求始终非常强烈。然而传统的房地产管理办法已经和当前房地产企业发展情况产生了矛盾，只有通过创新，通过改革，才能建立一套既科学又完善的适应当前社会发展的管理办法，从而使房地产在发展过程中规避风险。基于以上分析，对我国房地产进行创新管理是房地产行业发展的必经之路。

3房地产创新管理的建议

3.1探索新的管理模式

房地产在国民经济发展中占有关键性地位，因此在探索新的房地产管理模式时，必须以市场经济发展的基本规律为依据，从而使房地产在资源整合过程中发挥重大作用。只有不断创新、提高房地产管理方法、通过科学的管理理论和实践相结合，与此同时，我国房地产行业还应该高度重视、参考、学习国外先进的成熟的管理理念，才能有效的保证我国房地产行业持续健康稳定的发展。比如美国对房地产调控管理方法就相当的成熟，美国政府为了解决低收入居民的住房问题，并且有效的控制房价，从而制定了一套科学的管理系统：第一，通过调整房地产税收系统，从而达到控制房地产投资的机会，例如通过调整交易税、企业所得税及不动产税等方面。第二，调整土地制度，把土地进行综合管理，然后进行规划，通过分期分区的方法逐渐对土地进行开发，从而对房地产进行了有效的控制。第三，给低收入水平的居民提供丰富的住房资源，解决低收入群众的住房问题，从而有力的打压了非理性的炒作行为。

3.2搭建一个有效的交流平台，建立一套科学的评估系统

一方面，在中国社会主义市场经济的背景下，政府及房地产管理的相关部门在房地产管理过程中起着至关重要的作用。政府等相关部门在对房地产行业进行管控时，不但要对整个市场环境进行监督，而且还要为房地产行业的发展搭建一个良好的服务平台，不但可以最大限度的指导及调整房地产企业的自主性，而且还可以提高房地产管理模式的有效性。另一方面，通过有关房地产管理的相关部门之间的互相配合，建立一套科学的评估体系，更好的规范及约束房地产行业中相关企业及人员的行为，从而为房地产市场健康稳定的发展创造一个良好的环境。

3.3加强房地产管理信息化建设

为了不断加强房地产创新管理，房地产相关部门应该不断寻求新的管理办法，充分利用先进的科学技术逐渐提高管理措施。通过信息化建设，房地产企业除了可以对信息资源进行最大限度开发外，还可以使工作环节更加连贯、更加规范，从而进一步提高企业管理的有效水平。

4总结

综上所述，为了使房地产行业达到健康稳定和谐的发展，就必须对房地产管理进行创新、改革。然而对房地产实行创新管理是一项比较复杂的工作，因此在对房地产进行创新管理时，要充分利用先进的科学技术，为房地产的发展建立一套科学的评估系统及有效的交流服务平台。这不但需要政府政策的帮助，而且还需要所有相关房地产管理部门的共同协调配合，只有这样才能对房地产进行有效的管控，最终使房地产能够良好的抵抗外部及内部环境所带来的各种压力，

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