简析影响中国房价的因素

【摘要】房地产业作为我国国民经济中重要的支柱产业，对相关行业具有明显、持续的促进和带动作用，是经济增长不可或缺的部分。作为国民的刚性需求，过高的房价不仅导致经济发展不均衡、损害房地产业的协调健康发展，而且还积聚了巨大的银行信贷风险，严重危及民生，并成为社会的不安定因素。当房价过高时，政府就会出台一些抑制房价过快上涨的政策，使得房价在一定范围和幅度内得到了有效控制。但过低的房价不仅会影响国民经济的稳定发展，而且也会影响到高价买房者的切身利益，会带来一些不好的社会因素，不利于社会安定。因此，房价的稳定是至关重要的，准确把握房地产价格变动的因素和房地产价格变动的规律，以及准确评估房地产价格对经济的积极和消极的影响，对我国政府采取的宏观调控具有十分重要的意义。本文结合我国近来年房地产价格波动和经济的发展情况，从个人观点出发，简要分析一下影响我国房价的因素及采取的措施。

【关键词】房价；主要因素；次要因素

房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为主要因素：经济因素、社会因素、行政与政治因素和供求关系；次要因素：房地产的内在因素和自然因素、通货膨胀等因素。

一、主要因素

（一）经济因素：影响房价的经济因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况等。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。（1）经济增长速度：经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升；反之，则会使住宅价格下降。（2）物价、工资及就业水平：物价变动导致货币价值变动而波及房屋价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时房屋价格上扬幅度更大；工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使房价升高，反之，房价降低。（3）储蓄率：储蓄率提高，表示居民购买能力增强，房地产价格也会跟着上涨；反之，则房价下跌。（4）财政及金融状况：财政和金融状况反映了一个城市或地区的经济状况，直接影响房地产价格。不良的财政状况会导致政府购买力下降，金融状况恶化会导致银根紧缩，二者都会使住宅需求减退、价格下跌。 （5）利率：较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使房屋交易行为受到抑制，从而导致房屋价格下跌；而较低的银行利率则会对房地产投资者起到激励的作用，有利于房地产市场价格的上扬。（6）地价：土地具有资源稀缺性，有限的土地是房子产生的“原料”，房价起伏和地价涨跌密切相关。

所以，通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。

（二）社会因素：影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。（1）人口状态：人口增长率高或人口集中的地区，存在较大的潜在住宅需求，有利于房价上调。（2）家庭结构：核心家庭增加、复合家庭较少、离婚率提高等会令家庭户数增加，从而导致对住宅需求的显著增加，成为城市房价上涨的重要推动因素。（3）社区环境：良好的社区环境与和谐的邻里关系能促进住宅房价的提高。

社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。

（三）行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。（1）土地利用规划及供应管制：土地的用途由政府规划管理部门确定，土地利用的容积率等对单方住宅的土地成本影响很大；政府通常通过土地出让计划来控制进入市场的土地数量，从而影响了住宅市场的供应数量和价格。（2）房地产税制：契税、房产税、土地增值税等影响住宅交易量的增减，税率降低则鼓励交易，住宅价格上升；反之亦然。（3）住房政策：国家的住房政策极大的影响着房地产市场的价格。（4）政策法规：政府对房地产开发或交易的限制或鼓励性政策，对住宅市场价格有很大的影响。（5）城市规划：城市规划随着经济发展、人口增长而作局部或通盘调整，如增加新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造，则有利于房地产市场的发展。（6）公共建设：交通条件的改善会令地价上涨，进而带动房价上升；电力、上下水、煤矿气、热力、电讯等公共设施建设都对住宅价格有重要影响。（7）政治因素包括：战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。

（四）供求关系：消费品价格由供求决定，这是经济学基本原理。住房的首要作用是供人居住，是每个人都离不开的必需品。作为一种耐用长期消费品，房价首先由人们的居住需求和供给态势决定。这个需求与供给主要包含两个方面：一是房屋供给与住房需求的关系，当住房需求大于房屋供给时，房价就会上升，反之，房价则会下降。二是土地供给与住房需求的关系，因为土地的稀缺性，政府控制土地出让，当出让的土地块数小于房屋需求时，房价就会上升。

二、次要因素

（一）自然因素： 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。（1）位置：即地段属性。人们常说，成功的房地产开发取决于位置、位置、还是位置。这句话说明了住宅开发项目对土地位置的极端敏感性。地段好、工商发达、交通便利、人口集中的地区，房价较高；城市规划中均确定有生活、商务、生产等核心区，离此区域越远，房价也越低。（2）面积：房地产开发项目的占地面积规模，影响开发的规模效益。适度的居住区开发规模，有利于降低开发成本，进而降低房价。（3）周边自然环境：良好的自然环境，有利于提高房子的价格。（4）市政设施和公共配套设施完善程度：完善的市政设施和公共配套设施，能大大提高居民生活的质量，也有利于房价的提高。

（二）通货膨胀：通货膨胀，它是指流通中的貨币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。我国房地产价格与通货膨胀之间呈现高度相关关系。当货币供应量增加时，将导致流通中的货币量增加，这在一定程度上会使货币贬值，而货币贬值又会使得房地产价格上升。而房地产价格的上涨或下降也在一定程度上影响货币供应量的增加减少。

参考文献

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作者简介

王录宝（1975-），男，房地产中级经济师，山东省安丘市土地储备中心，山东，安丘 262100