房地产开发建设项目工程造价管理

赵建龙

【摘要】工程造价的控制与管理是一个动态的过程。市场经济的变化多端，使工程造价的确定与控制变得更为复杂，这就需要房地产开发建设单位对工程造价的管理始终贯穿于项目的全过程，既要全面又要有侧重点。实施阶段的工程造价管理是实施建设工程全过程管理的重点。

【关键词】房地产开发；建设项目；工程造价

一、房地产开发建设项目工程造价失控的原因分析

1.1合同条款不够严谨，存在一定风险

建设项目施工合同是明确发包人和承包人相互权利、义务关系的协议，是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。合同条款应包含：施工工程范围、工程内容、工程造价、工程款的支付、结算及竣工验收、设计文件及概预算等技术资料提供日期、材料和设备的供应和进场期限、违约责任等。如果上述条款不明确或存在漏洞，就会为合同的执行埋下隐患，有可能对工程造价造成不可估量的损失。

1.2施工组织过程没有优化

最优的施工组织过程应该是工程物资、人员、机械和场地合理使用和管理。但在实际施工过程中，存在工程物资的无序堆放；民工不服从调配、偷懒和窝工等情况，延长了施工进度；材料价格管理不当，对设备、工程物资的质量和价格疏于管理，没有建立可行的询价、认证制度，失去了解市场和准确控制工程造价的权利；施工机械的闲置和浪费等都会造成工程造价的失控。

1.3工程设计变更，盲目签證引起造价误差

在房地产开发项目的施工中，设计变更往往能给工程造价引起一定的误差。这主要是因为现场的工程师不负责任以及业务方面的素质比较差，对预算以及合同和相关的规定不是很熟悉，工程在发包时和实际所提供的图纸不相符，不应签证的项目盲目签证，盲目认定现场工程量，拟建工程的分部分项工程未施工，签证格式不规范给施工单位私自“加工”提供机会等等。最后结算碰到业务差或不负责任的监理或甲方人员，就容易蒙混过关，引起造价误差。

二、房地产开发建设项目工程造价管理措施

以上对于房地产开发建设项目的工程造价的失控原因进行了阐述，经过分析，就需要对工程进行全过程的管理，以下就对房地产开发建设项目工程造价的全过程管理进行分析：

2.1决策阶段的工程造价管理

项目决策阶段的造价控制对于整个房地产开发项目造价控制而言，影响巨大。据统计显示，在房地产开发项目造价控制中，决策阶段对造价控制的影响超过了80%。如果决策失误，带给房地产企业的不仅仅只是经济损失，还会造成巨大的人力、物力浪费。因此，要确保房地产企业的经济效益，首先必须要确保项目决策的正确性，决策失误是企业发展过程中的最大威胁。鉴于项目决策阶段造价控制的重要性，房地产企业必须要高度重视这个阶段的造价管理工作。而要做好该阶段的造价管理，首先必须要组建一个专门负责造价研究和控制的项目部，其成员必须包括市场销售策划师、造价工程师、经技师以及建筑师等，精诚合作共同完成该项目的市场评估以及投资测算。在对项目进行评估和预测的过程中，必须要重视对该项目的周边地理环境、社会需求以及本企业的经济能力、技术能力等做出正确的分析，这是保证项目决策正确性的关键。

2.2设计阶段的工程造价管理

从整个工程建设费用总投资来看，工程设计的费用支出所占的比重是非常少的，最多不超过总投资的1%。但是，工程项目设计对整个工程建设造价的影响是非常大的，它几乎能够涉及整个工程项目建设费用的70%-80%左右。但是，人们通常容易忽视工程设计阶段的造价管理。工程造价咨询机构应该加强对工程设计阶段的造价管理的重视。项目工程的设计概算首先要符合国家行业标准的规定，这是工程设计造价方案通过的前提。把握好项目设计的概算控制，是工程造价全过程管理的重要基础。

2.3项目招投标阶段的造价控制

对于招投标阶段的造价控制而言，主要涉及3个方面的内容：其一，必须要认真编制招标文件，招标文件中不仅要详备招标的主要项目内容，同时还必须包含地理资料、地下管网资料、地质资料、施工用水用电情况、气象资料以及项目要求等。另外，还必须要在招标文件中明确评标办法。其二，工程清单的内容必须要齐全、准确、可靠。工程清单是投标单位编制投标报价的主要依据，若是其内容不具体、不准确，必定会导致之后的造价控制出现严重问题。其三，加强对合同的签订管理，严格按照要求执行合同条款。施工合同关系着建设双方的根本利益，是双方权利义务的法律证明文件，若是施工合同不严密、漏洞太大，必定会影响到造价控制。

2.4项目施工阶段的造价管理

对于项目施工阶段来说，其造价控制的内容比较复杂，主要涉及到以下几个方面的工作：（1）编制详细的资金使用规划，将资金使用分解到各个施工环节，确定准确的造价控制目标。必须要先设定相应的造价控制目标才能保证项目造价控制的顺利进行，项目造价控制目标的设定必须要以施工方案、施工图纸、施工合同等资料为依据，以企业的实际情况为基础，设定科学合理、切实可行的项目造价控制目标。（2）严格控制现场签证以及工程变更。因为各种主客观原因，导致现场签证和工程变更频发，这对房地产开发项目造价控制来说是极其不利的，会极大的增加企业成本，因此，必须要严格控制这类问题的出现。（3）充分发挥监理工程师的作用。监理工作是保证施工质量、施工效率的关键性工作。而施工质量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地产开发项目造价控制的效率和质量。

2.5竣工阶段的造价管理

在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。一定要对施工过程中形成的现场签证资料进行严格审查。并对相关资料的真实性以及准确性和有效性进行核实；对于现场签证，尤其是工程变更资料签证，是否经由设计以及施工、甲方的现场管理人员和监理签字，同时还需要向相关的领导报批，巧立名目、伪造签证的现象要避免发生。在进行施工中发生了工程变更签证，审计人员就要对合同资料以及原设计图纸进行对比认真复核，将项目的变更尺寸以及数量进行有效的落实，并且还要将以往深入施工现场所掌握的原始资料进行结合，对工程量逐项进行审查以及核对，以避免其存在多算、重算和错算，同时也是为了避免在对工程的变更审核中没有将减少的工程量进行计算，只计算了增加的工程量。其次，还需要将国家规定以及合同所约定的进行严格遵守。将工程量的变更计算方法进行确定，并要将综合竣工决算的确认工作做好，对于变更工程量，严格按照合同执行，对于政策规定和定额严格按照政策进行计价，同时确定合理的取费标准，遵循市场化操作的方法以及公平合理、实事求是的原则，以确保工程竣工决算顺利的进行，最终实现工程造价的有效控制。

三、结束语

实施房地产工程项目造价的管理，不但能够有效的控制限额，并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义，实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。

参考文献：

[1]台海彦.工程造价形成的问题及对策[A].土木建筑学术文库（第8卷）[C].2007

[2]石宇飞.加强工程造价的全过程管理[A].土木建筑学术文库（第7卷）[C].2007