浅议房地产企业土地增值税纳税筹划

李雪兰

摘 要：土地增值税作为房地产企业的主体税种，构成了房地产开发企业成本费用的重要组成部分，极大地影响着企业的经营效益。然而很多房地产企业都不能很好地对土地增值税进行正确的纳税筹划，本文结合房地产行业土地增值税相关政策，简单分析出了几个常用的纳税筹划策略。

1 房地产企业土地增值税纳税筹划现状

1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误

会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。

1.2 应纳税额计算不准确

在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。

1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异

开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。

2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例

房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。

假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。

以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析：

（1）筹划前：

转让房地产的收入=2800万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元

增值额=2800-2284=516万元

增值率=516/2284=22.59%

应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元

（2）筹划办法1：

假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2750万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元

增值额=2750-2281.25=468.75万元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元

税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元

虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。

（3）筹划方法2：

假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2735万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元

增值额=2735-2280.43=454.57万元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

应纳土地增值税=0万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58万元

税前利润比筹划前增加784.58-691.2=92.38万元

虽然每平方米的售价比原来降低了65元，总的销售收入比原来降低了65万元，但实际税前利润反而比原来增加了93.38万元，其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税154.8万元，这直接影响了税前利润。

（4）筹划方法 3：

假设售价为每平米2700元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2700万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5万元

增值额=2700-2128.5=571.5万元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

应纳土地增值税=571.5×30%=171.45万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05万元

税前利润比筹划前减少691.2-580.05=111.15万元

筹划方法3并不像筹划方法2似的由于降低售价使企业少交土地增值税，筹划方法3比筹划前多缴土地增值税171.45-154.8=16.65万元，税前利润减少额较销售收入减少额多了111.15-100=11.15万元。

这一特殊的起征点为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：

① 企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。

② 出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过20%，增值额占扣除项目金额的比率在20%左右時计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税后利润和现金流量的影响。

在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用"免税临界点"税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡。

参考文献：

[1]郑璐.房地产企业的土地增值税[N].环球市场信息导报理论， 2014.

[2]管晓华.财务管理中税收筹划实现财务利益[J].经济技术协作信息， 2005（23）：50-50.

[3]吕凌飞.房地产企业规避土地增值税反避税调查风险的要点[J].财会学习， 2012（09）：56-57.

[4]于艳美.浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧[J].管理学家学术版， 2014（05）： 20.

[5]徐锦霞.浅议土地增值税税收筹划[J].铜业工程，2012（04）：82-85.