房地产项目的成本控制探讨

金玉

摘要：我国的房地产这些年正处于前所未有的快速发展阶段，但随着国家各种调控政策的实施、行业竞争的激烈化、市场观望情绪加重等因素的影响，房地产企业的空间正在被不断压缩，企业要想在激烈的竞争中获取足够的利润保障企业的生存与发展，需要提高产品质量，外还要控制生产成本。本文主要讨论在这样的新形势下，房地产企业的成本控制。 市场经济条件下的房地产企业经营的根本目的就是为了赚取最大的利润，而利润是靠获取的收益补偿成本后得到的，房地产企业只有在成本控制上做文章，对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益，对开发项目成本费用的降低、控制。因此，对房产项目的成本控制进行探讨具有一定的现实意义。

关键词：房产;项目;管理;成本;控制

一、影响施工成本的主要因素

1.外部的环境因素

市场相互竞争激烈，近年来招投标方法采用合理低价中标，造成施工企业从投标就开始让利。国家规定的劳动定额、材料消耗定额是以质量合格等级测定的，施工企业要创质量优良等级的工程，就必须增加施工费用，而受益的建设单位却未能严格执行有关的奖励办法。

随着建设工程的造价改革发展，价格构成更接近实际成本，取费的标准由原来的按企业资质等级取费改为按工程对象取费。安全文明施工增加费用，远未能满足建设工程施工现场管理规定的实际发生费用的要求。国家环保条例日趋完善，建筑施工及生产技术要求，都受到环保条例的制约。

都市化的发展，造成施工场地短缺，施工中的水平运输困难，垂直运输复杂，施工难度增加，这些原因都造成了施工成本费用的增加。另外，施工过程还受自然条件的干扰，如气候、地基、地下水等不利因素都直接或间接地影响成本，使建筑业成为微利行业。

2.内部的自身因素

返工的浪费：因施工质量问题、施工不协调搭接、现场管理混乱等造成返工，而使人工费投入增多。

材料费投入的浪费：如加工错、采购错、不合用，不符合规格性能等。

机具费投入不合理：如没有选择最佳机械设备和工程用模具，或所有设备功能过剩等。

管理投入效能发挥差，如人浮于事、聘用不适当人选、重复管理、缺口管理造成的管理损失等。市场材料涨价、人工单价提高，技术不熟练、图纸错误等造成费用提高。

对项目管理的内涵把握不准确，容易产生形式上的简单项目承包，造成成本加大，效益降低。另外对项目法施工的认识不到位，把项目法施工简单理解为下放权力，项目承包，一包了事。由于实行了分权制的管理方式，很多权力下放给项目管理部，出项了政令不畅，各自为政，以包代管，以包抗管的局面，削弱了企业的总体实力和法人的调控能力，肢解了企业的整体优势。

二、施工项目成本控制的措施

1.树立成本管理理念

思想是行动的指挥着，做好成本控制的前提是树立起成本管理理念。针对目前房企管理者与员工成本管理理念淡薄的情况，企业的管理者要想方设法树立起员工进行成本控制的理念，充分调动员工进行成本控制的积极性。企业要始终坚持生产与成本控制相结合的原则，对员工进行全面的成本控制教育。全体员工要共同参与成本控制的各个环节并通过众人参与建立起健全的管理体系。企业需要认清的是，成本控制不仅作用于建设过程的实体管理，而是需要扩展到资金、技术、服务、环境等多个方面。

2.健全成本控制管理體系

健全的管理体系是进行成本控制的有效依据，是控制活动进行的准则。企业要建立健全的成本控制体系，将成本的控制活动贯穿于建设整体，包括建设项目的成立、项目的建设、项目竣工及交付使用。项目开始前制定目标成本，在项目进行中采取控制措施，在项目结束后要进行成本的对着与核算并以此形成成本的数据库。此外，健全的成本控制管理体系还要有成本责任制度。企业所建立的成本控制管理体系要将成本的责任落实到具体单位或者个人，把成本控制变为每一个员工的自觉行动，做到全员管理。

3.加强规划阶段的成本控制

规划阶段的成本控制是成本控制中最容易被遗忘的部分。加强规划阶段的成本控制主要有以下内容：

3.1投资决策阶段的成本控制

投资决策阶段是影响到企业项目能否盈利的重要阶段。在该阶段，企业要对每一个投资项目都进行详细的可行性分析，在对不同的方案作出比较后择优而取。具体开来是企业要对建设地的实际情况有精确的了解，并了解建设所在地的周边环境、发展趋势以及合作方的情况、合作的方式条件、规划方案、市场定位等，对这些内容进行详细的分析并且要在该分析的基础上进行费用、利润的估算。

3.2设计阶段控制

设计阶段的费用在整个建设费用中所占的比例较少。但是设计环节却能决定项目后期建设的成本，工程如何施工、材料设备如何选取、投资金额的高低很大程度受到设计阶段的控制。因此，企业要加强设计阶段的控制。企业科通过招标等方式选择优秀的设计公司，活动性价比较高的设计方案。企业也可以通过限额设计法在设计阶段进行成本的控制。此外，关于设计除了这些内容，企业还要严格控制设计变更。设计变更一直都是影响成本变化的最大因素。设计变更一般是为了追求施工速度，但是这种情况下仓促间而设计出的变更图纸存在着设计粗糙、无法满足规划需求、专业相互矛盾等问题，会引发一系列造价增加，在项目进行中一定要避免这一点。

3.3加强施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制是成本控制整个工作的重中之重。施工阶段所产生的成本占据了项目成本的80%以上，因此，也可以说，企业成本控制成功与否取决于施工阶段成本控制的有效性。施工阶段的工作内容庞杂且专业性比较强，但是总结整合课具体分为以下两点因素：

3.3.1人力因素

人力资源是项目建设成本较大的一个模块。在施工阶段的人力因素主要是施工者的因素。我国的建筑行业一线从业者大多数是农村务工人员，几乎都没有接受过相关的技术培训，在施工作业的进行中，存在着效率低下、浪费情况严重的问题。针对此，企业通过进行技术培训的方式来改善。有条件的企业可以在各阶段的工程开始之前给员工进行技术与意识的培训，在提升其工作能力的同时，加强其节约意识。如果无法进行大规模的培训，企业可选具备一定工作经验的员工分配到各个工作小组中以点带面。又或者企业可对所有施工人员进行一次选拔，选择其中具有一技之长的人来进行对应工种的工作。

3.3.2物资因素

物资成本是项目建设中最大的支出成本。物资包括原材料、器械等。要做好这一方面的成本控制企业科采取这些措施：多部门联合制定采购计划，保证采购计划的有效性;采购前进行市场情况调研，货比三家择优而取。对于应用量加大的物质比如水泥、石灰等物可以采用招标的方式选择供应商;物质采购后要经过严格的检查，确定数量、质量后才可进入施工现场;加强施工现场物质的管理与领取，避免出现不必要的浪费。

4.加强结算阶段的成本控制

项目结算的成本控制也很重要。在这一阶段，企业要及时的进行项目总结，通过总结发现项目进行中成本管理的不足，并根据实际的工作情况提出有针对性的建议便于后续项目的管理。

总之，在当前竞争激烈的市场环境下，施工企业应当加强项目成本控制措施，避免因内部的自身因素而造成成本加大。施工企业应进一步建立和完善企业效益保证体系的运行机制，逐步提高管理水平，才能在竞争中求生存。项目施工成本控制必须制定细化的、可操作的具体措施，并使之规范化、制度化、标准化，才能达到降低成本、提高效益的目的。

参考文献：

[1]吴涛等译著.建设项目管理规范实施手册卟中国建筑工业出版社;2004：

[2]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨.商业经济，2009（24）

[3]杨薇.房地产企业成本控制的探讨.金融经济：下半月，2011（12）