建筑物维修方法经济评价

张熙凤

摘要：建筑领域作为我国国民经济的支柱产业之一，是保证经济和社会高速发展的首要条件。在过去的几十年间，随着使用年限的增加，建筑物逐渐进入维修加固阶段。合理的维修决策可以延缓建筑结构老化，合理延长建筑结构使用年限，使建筑结构整个系统在其全寿命时间范围内具备正常使用功能，使建筑物的经济效益和社会效用得以充分发挥，具有广阔的社会经济效益和应用前景。

关键词：维修方法；经济评价；全寿命周期成本分析；价值工程； 增量效益评价法；

1、研究背景

建筑领域作为我国国民经济的支柱产业之一，在很长一段时期是保证经济和社会高速发展的首要条件。在过去的几十年间，随着使用年限的不断增加，建筑物逐渐进入维修加固阶段，导致了各地区工程事故的频繁发生，这就促进了维修加固行业的兴起和发展。而且随着旧有建筑规模的不断增大和步入中期使用年限，建设重点已经逐渐由建筑设计和施工转向在役建筑物的维修、加固和改造等方面，且发展越来越快，已逐渐成为建筑业重要的组成部分。

2、研究手段

对在役建筑物的维修决策过程可以作为一个工程项目进行经济评价，经济评价的目的在于有效合理地利用有限资源，最大限度地提高投资效益，使决策具有有效性、科学性和准确性，任何工程项目的科学决策是保证项目成功的关键。经济评价是投资项目可行性研究的重要组成部分，经济评价分析报告是投资者决策投资的重要依据。选择客观、恰当的项目经济评价方法对正确的进行投资决策起着关键性的作用。

（1）制定维修改造项目的实施方案

在对维修改造项目进行现场调查后，可以根据实际情况制定实施方案（不改造、改造、维修、增加面积的加固等），并运用数学工具对方案进行评价，确定可行方案及最优方案。

（2）对各方案进行财务评价，确定可行的方案。

采用财务评价方法，保留可行的方案，剔除不可行方案。对维修改造方案的经济评价采用增量效益评价法，选用增量净年值ΔNAV作为评价指标，ΔNAV>0的方案为可行方案。

（3）对维修改造项目的功能进行评价，并计算其功能系数

分析影响维修改造项目功能评价值的主要因素，用层次分析法计算功能的权重，对各方案分别采用模糊综合评判的方法，得到各方案的功能评价值，根据公式计算各个方案的功能系数。

（4）计算各方案的成本系数

由于各备选方案的寿命期不同，可选用年成本（）作为各方案的成本分析指标，成本在计算时一般包括建设成本和使用成本，为两者之和。

在本文中，建设成本为维修改造方案的实施成本（维修改造成本）和预计停产损失（针对工业建筑而言），计算时应按年平均分摊的成本。考虑资金的时间价值计算公式：

式中 -第个实施方案的维修改造成本和预计停产损失之和，（万元）；

-依据第个方案实施后建筑物的剩余寿命（年）；

-基准收益率，本文取=10%。

对于工业建筑物来说，维修改造方案年使用成本为设备的年运营费用与厂房维护费用之和减去改造后预期增量收益。对于普通民用建筑物来说，则没有生产设备的运营费用这一项。在这里要注意的是，由于年使用成本不是等值的，应该计算整个寿命期内各年费用之和，然后再计算出各方案的等额年金作为年使用成本。计算公式：

式中 -方案计算期内第年；

-设备年运营费；

-建筑物年维护费用；

-预期年增加收益；

-复利支付现值系数；

-等额支付系列资金恢复系数。

计算各方案的年成本为：，再由式公式计算各方案的成本系数。

（5）计算各方案的价值系数

由以上计算出的和，由价值系数计算公式，计算出各方案的价值系数。

（6）确定维修改造方案中的最优方案。

由计算出的各实施方案的价值系数判定最优方案，即选择价值系数比较大的方案为最优方案。

3、方案评价过程中有关参数的确定

（1）各方案成本的确定

运用增量效益评价法对维修改造方案作出可行性判断，然后再利用价值工程原理进行维修改造各方案之间的比较优选。对于维修改造方案而言，评价的是各方案追加的投资所产生的经济效益与功能提高水平，因此都具有相同的原有资产。为了便于计算，本文不对成本做详细的划分，只是按使用年限做了分摊。

（2）对于民用建筑剩余寿命的计算

对于一般的民用建筑物的剩余寿命的计算，可以按下式计算。

式中 -民用建筑物的损坏系数，一般取值1.4；

-房屋的折旧率，即房屋耐用寿命的倒数，随结构类型的不同而取值。钢筋混凝土建筑物的耐用寿命一般为50～100年，故取=0.02-0.01；砖混结构的多层住宅耐用寿命为50～80年，故取=0.02-0.0125。

4.通过增量效益评价法的结论对建筑物维修方法进行经济评价

（1）通过计算维修改造项目投入的费用和产出的效益，进行多方案比较，对维修改造项目的财务可行性和经济合理性分析论证，以此为建筑物维修决策提供科学可靠的依据。

（2）通过分析维修改造项目的一般性与特殊性，确定维修改造项目的经济评价应采用"有无对比"原理，并且一般情况下采用增量效益评价法就能够满足经济评价的要求。对维修改造项目各方案进行技术经济分析，估算维修改造项目所用的投资及可能带来的收益，计算财务评价指标，对各方案的直接经济效益进行对比评价，由此确定项目的可行方案。

（3）在财务可行性分析的基础上，考虑了功能与费用之间的关系，利用价值工程法将功能与费用、技术与经济结合在一起进行经济评价，实现以较少的投资获得较大的功能，更合理实用，可操作性比较强。

（4）依据全寿命周期成本分析技术的特点和价值工程技术的特点，将全寿命周期成本分析理论应用于价值工程中，两种技术的有机结合，是寻求最佳方案的理想选择。

（5）对维修改造項目进行经济评价时，全寿命周期成本为维修改造成本和维护成本。进行功能分析时，以建筑物的综合功能为目标，综合考虑经济性能、社会性能、环境性能、安全性能和耐久性能的功能，从而使价值工程分析过程更加完善，更具有说服力。

（6）在进行功能分析过程中，运用层次分析法确定功能权重，运用模糊数学原理建立功能分析的综合评判模型，确定各方案的功能系数。这两种方法与价值工程相结合，不仅较好的反映了功能的模糊性，而且使功能评价的结果更有实用性。

本文的功能评价虽然是从建筑物的综合功能进行了评价，但考虑因素仍有欠缺，如没有将规模的大小及投资效果系数作为功能的一部分来进行分析，在以后的工作中，尽可能的考虑不同角度的影响因素来评价项目的功能，从而使评价方法更加完善。

参 考 文 献

[1] 郎雪昌，建筑物维修决策理论研究及其应用[D].同济大学工程硕士学位论文，2007.

[2] 王巧瑞.已有旧建筑物维修改造研究[D].西安建筑科技大学硕士学位论文，2007

[3] 王力.项目评估[M].大连：东北财经大学出版社，2004.